昨日，南京市政府对外召开新闻发布会，公布《市政府关于调整住房供应结构稳定住房价格的实施意见》、《南京市住房建设规划（2006—2010）》等五个文件，并明确表示自文件发布之日8月30日起全市新审批、新开工的商品房建设项目，套型建筑面积90平方米以下住房（含各类政策性住房）面积所占比重，应当达到开发建设总面积的70％。此外，新供应土地中70％被要求用于政策房和中小户型商品房建设。

　　70％中小户型比例敲定总量控制

　　关键词：中小户型

　　根据“国六条”第二条规定，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。在接下来出台的“国十五条”细则中，建设部表示70%的比例到底是指占一个城市开发面积总量的70%，还是单个项目必须达到70%比例由地方根据实际情况确定。

　　在昨日出台的南京细则中，细则明确表示南京70％的中小户型比例为总量控制。据南京市房管局新闻发言人郭宏定介绍，南京每年将对外公布商品房新开工量，比如明年的新开工量为1170万平方米左右，在这些新开工量中中小户型的量应该占到70％左右。当然，1170万平方米也包含政策房（含中低价商品房、经济适用房、廉租房、拆迁复建房等），这些政策房将被全部要求建成为90平方米以下户型。

　　此外，为确保“70％”比例顺利完成，南京将切实增加普通商品住房和政策性住房建设用地供应量，中低价位、中小套型普通商品住房和各类政策性住房的土地年供应量不得低于居住用地供应总量的70%。

　　划分强、中、弱三区严控户型比例

　　关键词：区域控制

　　“90平方米、70％比例”，明确总量控制后，具体如何操作？郭宏定解释，除加快政策性住房的建设，将全市新审批、新开工政策房全部控制在90m2以外，南京将坚持“总量控制、区域平衡”的原则，要求江南八区和江宁、浦口、六合三个新市区总体达到90平方米以下占70％比例。溧水、高淳两县政府可根据南京细则，结合当地房地产市场的实际，再行落实。

　　在总量达到控制目标的基础上，对新审批新开工的商品住房建设，套型建筑面积根据不同的区位、不同地块提出相应的要求，除了政策性住房必须全部在90平方米以下之外，全市商品房划分为强控区、中控区和弱控区三个控制区。

　　南京市国土局土地利用处处长王海龙介绍，强控区也就是一般的区域，将严格按照“国六条”的要求控制90平方米以下的比例。其次，中控制区域是结合城市发展的战略，如老城疏散人口等要求划定中控制区，这样的地区比一般地区相对弱一些。弱控制区是在一些环境景观比较好的区域、资源价值比较高的区域，在90平米占到70%的结构控制是比较弱的区域。

　　记者从昨日同步发布的《南京市住房建设规划（2006—2010）》中看见，一幅名为《住宅结构调整示意图》上，强、中、弱被分别以橙、紫、绿三种颜色标注在南京地图上。明城墙内以中控为主，整个南京从主城以中控、强控、弱控向外扩散。江宁、浦口、六合等地区被主要定位为弱控。

　　王海龙介绍，在具体的执行中不排除某些区域的项目90m2以上、90m2以下的户型比例三七开，某些区域的比例四六开，甚至五五开。

　　经适房供应量铁定增加

　　关键词：政策房

　　除了在全市总量控制中小户型的比例外，此次出台的细则明确表示今后新审批、新开工的政策房将全部建成90m2以下户型。此外，在今后几年内经适房、中低价商品房的供应量将铁定增加。

　　据介绍，过去的5年，南京经济适用房投资总额达到61亿元，累计竣工面积398万平方米，共计4.16万套。全市累计享受廉租补贴发放的保障家庭近2000户，发放补贴约1000万元；享受租金核减家庭7500余户；享受廉租房的370户。

　　近两年南京经适房的开工量在120万平方米左右，但接下来的两年，经适房的开工供应量将有明显增加。最新公布的土地供应显示，2006年南京出让建设用地800公顷，商品住宅用地550公顷，经济适用房用地250公顷；2007年出让建设用地850公顷，商品住宅用地550公顷，经济适用房用地300公顷。

　　继续停止别墅类开发土地供应

　　关键词：别墅

　　在“国六条”中土地调控也是关键之处，南京此次出台的细则中，“适时调整土地供应结构、供应方式及供应时序，进一步深化土地供应方式改革”均被写入其中。和国家相关政策一样，南京将继续停止别墅类项目房地产开发土地供应，限制低密度、高档住房土地供应。

　　此外，南京还将完善居住项目的有关土地出让合同条款，明确套型面积比例等规划条件。南京市国土局土地利用处处长王海龙介绍，南京市国土局有关负责人对此解读：从国六条下发以后，南京市所有的挂牌文件和出让合同里面都增加了一个条款：竞得人按照国家有关规定进行开发。

　　“但这里的按照国家有关规定，落实到南京便是按照‘总量控制，区域平衡’的原则开发。”王海龙如是表示。

　　已审批未开工项目仍按细则执行

　　关键词：政策真空期

　　在此前中央出台的“国六条”中，过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合90m2户型占70％要求的，被规定为“应根据要求进行套型调整”。

　　南京此次出台的细则把此类项目确定为“妥善处理”之列。但有关人士在解读细则时表示，从8月30日起已经审批但仍然未开工仍然要按照新政细则执行，也即是要执行“总量控制”的要求。

　　此外从国家政策出台到南京地方新政公布之间有一段“政策真空期”，相关人士表示，按照国家的规定，这段“真空期”的项目原则上也将纳入“总量控制”的要求当中，综合考虑。

　　欠缴出让金小心被收回

　　关键词：闲置土地

　　此外，在闲置土地清理方面，细则要求继续加大力度，并查处各类违法行为。凡超过规定期限满一年未开工建设的，应当依法缴纳土地闲置费，对出让土地欠缴出让金较严重或闲置两年以上的，依法给予收回。

　　“闲置土地有两方面原因。”王海龙解释，一方面是因为政府的原因，主要是拆迁延误土地交付。另外一方面是开发商的原因，主要是欠缴出让金，如果欠缴严重土地将被收回。

　　据悉，到目前为止南京收回闲置土地近3000亩，这里面工业土地比较多。另外对30幅土地下发了限期开工通知书。今年3月份我们又对全市的空闲地进行了清理，目前正在调查中。

　　微型解读

　　酒店式公寓暂不在规划范围内

　　目前南京市场上有大量的单身公寓、酒店式公寓，那么这些产品类型在不在这次细则规划的范围之内？属不属于住宅？

　　南京市房管局副局长郭宏定认为，酒店式公寓算公寓，但严格意义上又不是住宅，所以他们正在研究相关的政策，因为酒店式公寓是解决初次置业人的重要渠道，在规划许可的情况下，房管部门还是同意做这种酒店式公寓、单身公寓等等。举办房展会将受限制

　　针对南京房展会多而乱的现象，这次举办房展会也作出了相应的规范。南京市房产局副局长郭宏定在会上表示，今后将加强对商品房预售活动的动态监管、合同管理、房产广告发布、展销活动及房地产经纪活动的管理，坚决依法查处房产交易环节中的违法、违规行为，确保房地产市场规范有序。

　　“特别是对举办房展会，未经登记不得举办任何形式的房展会，这也是国家工商总局提出的要求。”郭宏定如是表示。

　　前八月南京住宅均价4429元/m2

　　在昨日的发布会上，南京市房管局副局长郭宏定透露，今年以来，南京市积极贯彻国家宏观调控政策，房地产市场呈现供求基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定的局面，今年1－7月份，南京实现房地产开发投资190.6亿元，其中商品房建设投资152.8亿元，在建施工面积2736.8万平方米。全市1—8月，实现商品房合同销售669.1万平方米，其中商品住宅销售面积547.7万m2，同比增长均为20％以上。前八月，南京商品住宅均价4429元/m2，与去年同期基本持平。

　　郭宏定表示，今年南京市房价始终处在平稳过渡、小幅攀升的态势，连续多次监测，涨幅大约维持在3.5％，在国家重点监控的70个大中型城市中，房价涨幅始终处在中下游水平。