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中新网10月11日电在“国六条”细则规定的“大限”——9月30日，北京、上海、广州终于交出了各自的“十一五”住房建设规划。《中华工商时报》报道称，纵观以上情况，业内人士认为，规划体现了各城市对未来住房建设，尤其是供应结构方面的调整力度。不过，也有人士指出，规划并不等于各城市的地方调控细则，如“90平方米占70%”的比例，各城市并未提出具体操作方案，一些城市的规划也显得“粗略”。
北京市的限价房用地供应正在经历“成长的烦恼”。9月27日-29日，国家10部委联合检查组在北京市检查房地产调控成效。北京市政府官员在向检查组汇报情况时，提出限价房用地供应中选址和总量确定的难题。类似的困境在国内其他一些城市也有不同程度的出现。
选址难带来定价难
北京市国土资源局政策研究室主任孙惠林表示，从空间分布上来说，限价房的选址就是一个难题，如果选址在交通不便的地方，就不能解决居民的需求，好的地段又没有那么多土地用来供应。
“由于北京市近年来经济快速发展，城乡建设日新月异，目前在北京市的五环路以内，已经很难找到适合中低价位、中小套型商品房的建设用地。”孙惠林说。
和选址紧密相连的就是定价问题。“在此范围内的房价(即五环路以内)比较高，限价房的房价标准也很难确定。”孙惠林表示。“也就是说，即使推出低于同区域15%房价的限价房，其价位也很难得到社会的认同及达到群众预期的心理期望。”
这种说法也得到了专家的认同，中国管理科学研究院研究员李开发表示，限价房的价格制定是技术性很强的工作，包括要考虑地价、建造成本、周边市场价格、当地中低收入阶层收入水平等因素。
广州市日前首推的限房价地块，其规定的房价不仅比附近的商品房价高1000元／平方米，而且该“限价房”项目的容积率远远高于商品房，因此地块推出后备受争议。
开发比例难以确定
根据国办37号文件，中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应，其年度土地供应量不得低于居住用地供应总量的70%。而其中限价房用地的供应量占多大比例才合适，才能够满足需求，这个量的核定让主管部门颇感棘手。这成为北京市国土资源局限价房用地供应中的另一个难题。
据了解，北京市经济适用房政策实施以来，目前已经有近1700万平方米的经济适用房投入市场，加上计划中的供应量，北京市有关部门预计，经济适用房总量在2400万平方米左右。但即使这样，仍不能满足中低收入人群的住房需求。
根据北京市土地供应计划，以北京市每年住宅用地供应量1900公顷计算，如果70%全部用于限价房土地供应，则每年要供应1300公顷左右。“实现这一供应量具有很大的难度。”李开发说。
上海今年以来“1000万平方米中低价商品房”的推出进度更是被政府部门放缓，因为巨大的供应量对同地段的商品房造成了过大挤压效应。
“从需求层次看，北京市的商品住宅供应市场是面向全国甚至是全球，根据北京市建委等部门的调查显示，北京市商品住房35%左右为外地人员和境外人士购买，这使得90平方米已经不能满足北京市的需求。”孙惠林表示。
“对于北京市中低价位、中小户型普通商品住房的需求底数并不清楚，对这种限价房的进入退出机制也需要深入研究和确定。基于上述原因，北京市执行70%的用地指标有一定的难度。”北京市有关部门在给国务院联合调查组的报告最后结论说。(张伟娜）
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