今年5月以来的房地产调控是否将终结房地产业的“黄金”时代，房价是否会如老百姓期望的那样应声下落，这些问题成为昨日（10月23日）召开的“2006年中国地产金融年会”的讨论热点。

　　一些专家认为，房地产调控政策已初步取得成效，未来20年左右，房地产业还将延续“黄金”时代，房价将平稳上涨；同时，未来的调控将越来越倾向于财税和金融手段。

　　未来20年机遇期

　　中国房地产业协会秘书长兼副会长朱中一认为，今后一二十年仍是房地产业发展的重要机遇期。

　　朱中一解释说，工业化、城镇化步伐的继续推进，人民收入水平的进一步提高都将推动房地产业的发展。截至2005年底，我国的城镇人口为5亿6千万，城镇化率为43%，如果按每年提高0.8%计算，每年将新增城镇人口1000万到1300万。但是，他也强调，房地产业的发展空间也存在地区差异。东部发达地区的城镇化程度已经比较高了，建设用地已非常有限，房地产发展空间可能在5年到10年左右；而中西部地区的发展空间更大。

　　外国投资者也继续看好中国房地产市场。世邦魏理仕大中华区总经理蒲敬思说：“我们对中国房地产市场持乐观态度，前途一片大好。”

　　他介绍说，在中国投资房地产的收益高于在亚洲其他国家的投资收益，不少外国投资机构都看好北京、上海、成都等城市的商业地产和居住地产，并越来越关注杭州、宁波、大连、沈阳、青岛等有竞争力的二级城市。

　　每年上涨10%是合理的？

　　稳中上涨是不少专家对未来房价走势的共同判断。朱中一表示，调控政策已取得了初步成绩，调控效果将在明年进一步显现，预计房地产市场将继续朝着调控的目标发展，中低价位、中小户型商品房逐步增加，房地产的价格将呈现稳中有升，涨幅放缓的态势。

　　摩根大通董事总经理兼大中华区首席经济师龚方雄认为，中国房地产股在未来三年是最好的投资选择。他预计，人民币在未来三年有相当的升值空间，如果人民币升值30%－40％的话，房地产平均价格每年升值10％左右是合理的。

　　中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭认为，我国城市化进程的加快将进一步推动房地产价格的上涨，同时，在我国高储蓄率下降之前，包括房地产在内的资产价格都会呈上升趋势。但他也发出警告，我国目前的人口结构以及资本帐户比较关闭的状态容易催生资产价格的泡沫，必须加以防范。

　　但是，中国社会科学院金融所研究员易宪容，不久前离职的摩根士丹利亚州首席经济学家谢国忠都一直坚持中国房地产业存在泡沫的观点。他们认为，居高不下的房价已经高出了普通家庭年收入水平的10倍或以上，房地产市场的投机性需求较严重。

　　朱中一认为，通过整顿、规范和调控，房地产市场已呈现出积极变化的态势：房地产开发投资平稳增长，全国房价涨幅得到控制，但深圳、北京等城市的总体涨幅仍然偏高。他还透露，今后的调控方式将更多地用财税、金融手段。此外，由于今年6月份以后，相当一部分未开工的项目重新进行了规划设计的审批和调整，延迟了开工，所以今年年底或者明年初，房地产开发投资有可能出现一度上涨的态势。

　　地产金融界专家认为房地产业仍有较大发展空间

　　国内外地产界、金融界一些人士昨日（10月23日）表示，未来一二十年仍是中国房地产业发展的重要机遇期。专家预计未来一段时间房价仍将稳中有升。

　　在昨日召开的“2006中国地产金融年会”上，中国房地产业协会秘书长兼副会长朱中一预计，在工业化、城市化进程加快和居民收入水平进一步提高等因素的综合作用下，房地产业在今后的一二十年仍有较大的发展空间。

　　今年5月以来，中央和地方房地产调控政策接连出台，房地产业发展及房价走向引起人们更多关注。

　　摩根大通董事总经理兼大中华区首席经济师龚方雄指出，人民币升值将推动房价上涨和地产股走强，“未来三年中国房地产股将是最好的投资对象。”

　　世邦魏理仕大中华区总经理蒲敬思认为，在中国投资房地产的收益要高于亚洲的其他国家。有业内人士介绍，现在一些外国投资机构不仅看好北京、上海等一线城市的房地产业，也将目光投向了成都、宁波、大连、青岛等二线城市。

　　在调控政策出台后，国内房地产企业融资渠道多元化初现端倪，这也是一些投资机构看好中国房地产市场的一个重要原因。有专家认为，尽管本轮调控注重把紧银行信贷闸门，但在流动性过剩的大环境下，一些房地产企业通过上市、私募、信托等方式缓解了资金压力，总体上房地产企业融资环境相对比较宽松。

　　银行界人士预计，未来一段时间，房地产金融业务创新将成为商业银行市场竞争的一个焦点。中国建设银行副行长范一飞认为，调控加速了房地产企业的优胜劣汰，这对商业银行防范和化解一些可能出现的风险非常有利。今后将一如既往地大力发展住房金融业务，因为以住房贷款为龙头的住房金融业务在质量和效益上都符合商业银行价值最大化的要求。