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■深度提示
盗案频发、环境恶化、小区成员被内保殴打、“改电”集资款下落不明……在昌平区王府家庭农场小区，业主与“管家”在诸多议题上，正上演着一次又一次的对抗。
近日，该小区召开业主大会，超过三分之二的业主要求解除与物业的服务合同。业委会随后将佳顺物业公司告上法庭，请求法院解除他们之间的委托服务合同。此前，该小区解聘物业时曾因“程序不合法”被法院判决败诉。
这是第二次较量。
恐怖事件
小区保安围殴业委会副主任
“业主遭保安尾随监视”
从今年开始，位于北京市昌平区的“王府家庭农场”小区，逐渐被一种难以名状的“恐怖气氛”笼罩。
小区业委会成员被保安殴打、小区内天天恶化的环境、一些“黑幕”中发生的犯罪，正使这个原本清静的别墅区，变得混乱不堪。几周前，又一户不堪其扰的居民，卖掉了这里的房子，返回城里居住。临走时，他垂头丧气。
包括他在内的380户居民，在上世纪90年代末搬进这个别墅区时，曾经意气风发。王府家庭农场占地720亩。每户业主房屋、院落占地1-2亩。居住在明园9号楼的马晓芬回忆说，那时他们拥有大片的绿地、随风转动的风车、荷花盛开的池塘；他们领着客人四处游览、拍照，园区里充满了欢声笑语……但现在，昔日的美景在现实生活中已不复存在，只能从旧照片上追忆。
“现在一出门，就会受到保安的尾随和监视；小区的池塘被改造成了‘养鱼场’，每天成群结队的垂钓者在农场里任意出入；花园凉亭上的瓦片被人揭掉；治安岗亭被改成了小卖店；为业主维权的业委会成员遭恐吓，家中玻璃被砸……我们都快疯掉了！”
55岁的马晓芬，面容慈祥，性情温和，她有着另外一个称呼——“马主任”。王府家庭农场小区在2004年5月15日成立业委会时，她是该小区通过民主选举确立的“最高权力掌管者”，也就是人们熟知的“业主委员会主任”。
马晓芬说，小区“由治转乱”，是去年开始的。“现在我们这里的居民，晚上是不敢出门的。如果一定要出去，也都是三五结伴，带上手电筒和棍子。怕的不是别人，怕的是物业管理公司的人……”
欲冲进业主家继续殴打
就在上个月29日下午，业委会副主任刘振波在接近家门口的地方，遭到3名“内保”殴打，他拨打了110。
老刘被打的地方，是同歌园十号业主郭峰家门口。
郭峰回忆说：“那天下午5时许，我正在家睡觉，忽听门口有激烈的打斗声。我奔出房门，看见三四名穿白衬衣的内保，正在我家门口殴打我的邻居、业委会副主任刘振波。老刘边抵抗边力图躲进我家大门。我把刘搀进我家大门后，竟有一名内保要冲进我家继续殴打。我和刘立即报警。警察来后，叫我送刘去医院。这时物业经理龙岩竟当着民警和几位邻居的面威胁我，声称要在3天内干死我！我在送刘去医院的路上，刘在我车里呕吐两次，到医院发高烧，神志不清，住院观察。”
这位业主忿忿地说：“保安追打业主，保安经理威胁业主的闹剧到底还要演到什么时候？”
发生在9月29日的冲突，引起了该小区业主的震动。9月30日一大早，30多名业主集体到昌平区政府反映情况。昌平区一位金姓副区长接待后表示，将责成有关部门尽快解决。
据了解，9月29日下午，平西府派出所警员赶到现场后，带走了打人的3名内保。后来，一名叫做周张磊的内保招认了打人的事实。另外2人次日被释放。
业委会解聘物业遭记恨
保安究竟为何要打业委会成员？他们有着怎样的仇恨？他们受谁指使？到现在，家庭农场的业主们都无法获得确切的答案。
但业委会主任马晓芬认为，保安殴打老刘的幕后指使者只能是佳顺物业管理公司，因为老刘那天做的事情，对他们的利益构成了威胁。
那么，事发前，刘振波在做什么呢？
“我在小区内的布告栏上张贴业委会的通知，召集10月10日的小区业主大会，对‘是否解聘佳顺物业公司’的议题进行唱票表决。”刘振波说。根据业委会同佳顺物业管理公司签订的委托服务合同，一旦有超过2/3的业主同意解聘“物管”，就意味着“佳顺”必须走人。
此前，业委会通过登门拜访、打电话、发传真的形式，联络小区业主解聘物业，他们印制了几百份“书面征求意见表”，下发给每一位业主，业主在“解除与北京佳顺物业管理有限公司签订的《物业委托管理合同》等议题上，选择“赞成”或“反对”，并签上自己的姓名。
9月29日，已经完成投票程序的业委会开始张贴通知。负责张贴通知的刘振波说，从他张贴第一张通知起，就受到了身穿白衬衣的内保的尾随和监视，在他接近住所时，尾随其后的3名内保将他打翻在地……
小区乱象
盗案频发迫使居民“养狗护院”
业委会自责“经验不足”
失望？这似乎已不能概括“物权所有者”们对物管人员的复杂情绪——按照几位普通住户的说法，他们对自己花钱聘请的管理者们既“憎恨”、“无奈”，又心生“恐惧”。这些奇异的心理状态又是因何而起？
记者调查了解到，佳顺物业管理有限公司是在2004年8月，通过公开竞聘击败其他两家竞争者，成为王府家庭农场住宅小区“管家”的。这家物业公司成立于1999年，注册地址为北京市门头沟区城子市场街29号，注册资金50万元。
“尊敬的业委会、各位业主，我公司应邀参加贵小区物业管理招标，我们感到非常荣幸，我们决心抓住这次机遇，为贵小区全体居民生活质量的稳步提高贡献智慧和力量……”这是2004年8月1日，佳顺物业公司参加公开竞聘时发表的竞聘宣言。佳顺公司列举了17条“管理标准及保证措施”。例如保证小区治安案件发生率为零，绿化完好率99%，居民对物业满意率为99%等。最终他们的竞聘报告征服了业委会和业主代表。
2004年8月，该公司与王府家庭农场业委会签订服务合同，约定委托管理期限5年。9月初，“佳顺”正式入驻园区。目前佳顺物业公司受聘于王府家庭农场，已提供了两年的服务。
“服务？”业委会成员之一的吴虹一脸沮丧地自责道：“只怪业委会缺乏社会经验，否则也不会引狼入室……”
“物业出租鱼塘捞钱”
10月23日下午，马晓芬领着记者来到东区池塘。三三两两的人正在垂钓。一块告示牌上写着“垂钓须知”。一名男子（后来得知是该鱼塘的承包户）见记者手里拿着相机，便呵斥道：“谁让你拍的，你是干什么的？”
“我们随便看看。”马晓芬一边说，一边护着记者离开。但从离开池塘时开始，记者的行程就一直受到保安的尾随。
“鱼塘原是小区里的绿化园区——日月湖，佳顺物业公司强行将它改为鱼塘对外出租给个体户，垂钓车辆和人员24小时随意进出小区，给小区安全造成极大隐患。这件事引起业主的强烈反对，业委会多次口头和书面通知物业，甚至直接制止，但物业仍我行我素，继续出租捞钱。”
针对小区环境问题，佳顺物业管理公司曾在2006年3月以书面形式做出以下解释：在东区池塘改钓鱼塘一事上，马晓芬提出东区应本着“以湖养湖”的精神，指示物业“日月湖”可以开展垂钓，是她出尔反尔，说我们疯狂敛财。
治安岗亭改成小卖店
在一处小卖店前，马晓芬停下来说：“这原来是我们的治安岗亭，现在被物业管理公司自作主张，把它改成了小卖店……他们利用我们的公共设施忙着赚钱，同时不断削减管理投入；雇佣的‘黑保安’，数量从没达到他们所承诺的40名；自接管园区以来，东湖成了钓鱼场，西湖完全干涸，北大门西厕大块绿地变成了黄草垃圾场……这些情况不胜枚举，真是令人痛心。”
业委会的“怨愤”，似乎并不止这些。
入户盗窃已发案30余起
10月21日晚，住在秋林20号楼的李家被盗。偷盗者将窗户砸开后，搬走笔记本电脑一台、相机一部、手表一只。28日晚，家住明园18号的吴女士一家被盗，被盗发生时，吴女士正在外地出差。平西府派出所一位民警说，盗窃者锯断了防盗栅栏，偷走显示器一台和几瓶酒。
据了解，从10月初至今，该小区已发生4起偷盗案件，它们分别是同歌11号、诗林6号、秋林20号、明园18号各一次被盗，共计经济损失约5万元。
“这样的入户盗窃案件，在2004年还近乎为零。自2005年5月以后，案件频发，到现在已经发生30余起，另外，业主出现3次汽车玻璃被砸、一次窗户玻璃被砸事件。”业委会成员毕原生说，“基本上所有案件在报警后，最终都不了了之。”
纵观近两年发生在王府家庭农场住宅小区的所有盗窃案件，有住户总结出这样一个规律：“凡是家里养狗的，都没发生过被盗案件；凡是发生被盗案件的住户，都是家里没有养狗的。”于是，“养狗护院”这一原始的防盗手段，在王府家庭农场成为寻求安全保护的有效方法。
“我们不但要交物业费，还要养狗，这真是一种讽刺。”一位业主对记者说。
矛盾升级
“78万电力改造资金不翼而飞”
“供电局工程师”系假冒
王府家庭农场的业主委员会委员列举了佳顺物业管理公司的几大“罪状”：破坏环境、侵害业主集资款、侵占公用设施疯狂敛财、忽视园区治安盗窃案频发、报复业委会。马晓芬说，从2005年至今，业主委员会向物业公司发过16次整改函，最终都不了了之。而在众多事件当中，“电改事件”直接导致了业主和物管之间的矛盾升级。
2004年10月，佳顺物业公司法人代表刘大钊、执行经理荆利平致函业委会，称昌平供电局已第二次通知要停止供电，供电局要求园区进行电力改造。
“2005年2-3月，在一次有30多名业主代表参加的改电说明会上，法人代表刘大钊、执行经理荆利平带来了一个名叫杨连路的人。刘大钊向业主介绍说，杨连路是昌平供电局的工程师。
于是，这位杨工向业主们解释电力改造的原因，说园区是临时农业用电，必须改造成居民用电。施工必须由昌平供电局指定的施工单位来施工。业委会后来找到昌平供电局，获得了该局出具的书面函，以及对园区电力情况的调查结果。有了这些文件，我们全体业主深信政府的专业部门是不会坑害老百姓的。经业主代表大会讨论决定，小区进行电改工程。”
2005年4月，王府家庭农场住宅小区的电力改造工程启动。业主委员会授权佳顺物业管理公司代表全体业主与北京华明远大供电工程安装有限责任公司签订电力改造协议。
签字那天，业主委员会的委员们惊讶地发现，曾以工程师自称的杨连路原来不是昌平供电局的人，而是北京华明远大供电工程安装有限责任公司的负责人。
“电改”出具了假发票
协议签订后，业主委员会配合物业管理公司向小区283户业主集资，每户收取“电改款”1.3万元。2006年4月，佳顺物业公布的数字显示，他们共完成319户集资，约482.3万元。
“电改”期间，出现了许多令业委会感到“匪夷所思”的事情。首先，业主交费收到的发票户头全部是北京航昊电器设备安装有限公司的发票，“而经过网络查询，这些都是假发票，因为这家公司事实上并不存在”。
其次，部分业主曾到北京电力局信访办，咨询电力改造的相关事宜。电力局工作人员说，超过50万元的工程项目必须公开招标施工单位，且应该有监理，不能跨区施工。而华明远大公司系人为指定，未经招标，施工没有监理，且是跨区施工。
“38万元一直未追回”
另外一件事，则让业主们倒吸一口冷气。据马晓芬介绍，用于防范风险的“电改”尾款约78万元小区共管资金，在一夜之间蒸发。业委会一路追查发现，这笔资金在2005年5月转存到一个叫陆虹的会计名下，而陆虹则是物业公司法人代表刘大钊之妻。“经业委会严正交涉，物业公司不得不将其中的40万元退还。至今，38万元仍未追回。”
佳顺物业管理公司反驳道，实际金额并非78万元，而是54.6万元。这些钱在马晓芬的监管下，由电力公司支取。“既然业委会已经委托我公司同昌平供电局施工方签订了合同，就应该全权由物业公司负责这件事的始终。但是在整个施工过程中，没有一点专业知识的个别人横加干预，胡乱参与意见，而且打着让业主放心的旗号，将收取的大部分电改费用紧紧把在手中，致使集资施工进程一拖再拖。”
今年5月，业主委员会就此事向昌平区公安分局报案。关于此案，佳顺物业管理公司经理荆利平接受记者采访时称，有关“电改”事宜的材料，他们已上交给昌平分局经侦处。关于鱼塘、小区治安等问题，他拒绝回答记者的提问。
按照合同约定，“电改工程”原计划去年6月25日完工验收。但时至今日，业主仍没有收到供电局的验收文件。佳顺物业管理公司认为，造成这种情况的主要原因，就是那部分共管资金“扣在私人手中，不给供电局施工方，致使不能顺利完工”。
解聘物业
第二次解聘官司打到法院
业委会首次解聘物业
电改工程有始无终，招致小区居民的严重不满。在王府家庭农场小区论坛上，“解聘物管”的提议成为热帖。
业委会认为，物业管理公司的做法已违反了双方签订的《物业委托服务合同》。“按合同第25条规定，我方有权单方面解除合同。”
2005年8月，业委会以书面征求意见函方式征求全体业主意见，收到反馈意见函32份，其中28份要求解聘物业。同年12月25日，业委会召开业主代表年会，在会上再次提出解聘佳顺物业的议题，获得全票通过。此次会议提出委托北京信实达物业管理公司临时托管园区的全部物业工作，费用由信实达垫付。在3个月内临时招标新的物业管理公司。
2006年1月8日，解聘物业计划开始实施。
法院判决解聘程序违法
按照佳顺物业管理公司的说法：“1月8日早晨7点，王府家庭农场业委会带领自行聘用的30名保安员和新聘的物业闯进王府家庭农场小区，向佳顺物业宣布要更换物业，并将佳顺物业的保安人员强行装进面包车，拉到小区外，还非法强占了保安的宿舍，造成原告对讲机、自行车及宿舍内大量财物的损坏丢失。佳顺物业报警，经政府部门协调，王府家庭农场业委会与新物业于次日撤出物业办公室。”针对此事件，佳顺物业管理公司将业主委员会起诉到昌平区法院。小汤山法庭审理后认为，佳顺物业与王府家庭农场业委会签订的物业委托合同系合法有效。如不满意佳顺物业的服务，小区业委会应通过合法程序解除双方合同。本案中，被告王府家庭农场业委会单方宣布解聘佳顺物业，并由信实达物业接管，在程序上属违法。最终，法院判决王府家庭农场业委会和新物业公司连带赔偿佳顺物业损失7881元。
第一次解聘物业计划以王府家庭农场业委会失败告终。
民警保卫业主大会安全
此次失败让业委会成员认识到，必须采取合法的手段解聘物业管理公司。按照《北京市物业管理细则》及《物业委托服务合同》的相关规定，经过业主大会2/3以上投票权的业主通过后，他们才有权单方面解除同佳顺物业管理公司的合同。于是，从2006年5月15日到2006年10月9日，王府家庭农场2006年度业主大会工作组采用书面征求意见方式召开业主大会，记录业主的意见。
2006年10月10日，唱票表决大会召开。当天，当地派出所3名片警受托在会场外负责安全保卫。王府家园居委会主任王益华受邀监督会议程序。此次会议唱票统计结果显示，超过2/3投票权的业主同意解除原告与被告签订的《物业委托服务合同》。
2006年10月11日，王府家庭农场业主委员会以书面形式告知佳顺物业，解除合同，并要求佳顺物业管理公司在2006年10月31日前移交物业管理权，交还所有办公场所的房屋和相关资料，撤出王府家庭农场。
物业质疑投票结果
针对业主委员会的书面通知，2006年10月15日，佳顺物业管理公司在小区公告栏内张贴告知书，对投票结果提出质疑。告知书中说：“少数人打着业委会的旗号招摇撞骗，为实现他们的个人私利，力图转移群众视线，我们表示强烈抗议！对他们一手导演的这个虚假投票闹剧，我们表示严正拒绝并保留采取诉讼程序、追究这少数几人责任的权利。”
2006年10月20日，王府家庭农场业主委员会将佳顺物业管理公司起诉到法院。请求判令解除原告与被告签订的《物业委托服务合同》；请求判令被告立即移交物业管理权，撤出王府家庭农场并移交全部管理用房、设备设施及其图纸和技术资料；移交物业管理的全部档案资料、专项维修资金及账目。
记者从昌平区法院了解到，此案目前已由昌平区法院受理，法院将择期审理。王府家庭农场第二次解聘物业计划能否成功，还有待法院的判决。
行家指路
可设简易仲裁机构随时解决
“这反映公民意识觉醒”
“王府家庭农场和物管公司的纠纷是一例普通的合同纠纷。”曾对“物业纠纷成因”进行研究的法学专家唐波说。物业纠纷吸引唐波的原因在于：“它在很大程度上，反映了中国城市居民在公民意识、民主意识上的觉醒。”
针对王府家庭农场解聘物管一案，唐波认为，一方面政府应尽快完善有关法律，另一方面，政府应建立简易的仲裁机构，以利于解决物业管理上随时遇到的纠纷。
实际上，王府家庭农场同物业管理公司的法庭对决已不是一件新鲜事。
此前，历时9个月的北京市美丽园小区业主委员会状告北京鸿铭物业公司乱收费一案，以业主委员会胜诉告终。北京市一中院终审判决，撤销海淀法院驳回业委会起诉的判决，同时要求物业公司将出租电梯广告收益18万元，以及多收的公厕供暖费和物业费返还给业委会。分析者认为，此案是北京市发改委公布《北京市物业服务收费管理办法》后，北京业委会起诉物业公司乱收费的第一起案件，也是业委会作为原告打赢的第一起案件。
业主团结维护公共权益
中国人民大学公共管理学院教授魏娜认为，公民基于对个人财产权的保护，进而对居住区内公共财产以及公共事务的关心与保护，是公民权利意识增强、公民意识提高的重要体现，也是公民社会建立的基础。魏教授说：“近年来，居民维权事件成为大家关注的热点问题之一。从个人与开发商、物业公司争取权利，到组成业主委员会进行集体维权；从维护直接的物质权利到争取社区民主管理、民主监督权利。这些事件使居民们认识到小区是大家的小区，权益也是公共的权益。当公共权益受到侵害时，单个的业主是无法维护个人权利的，只有业主成为整体时才能主张其权利，才能维护共同财产下的个人财产权。”
“尽管维权过程非常艰难，但在这一过程中，它让‘碗勺之声相闻，老死不相往来’、‘封门闭户各自过，毗邻而居不相识’的居民们团结起来，这本身就是一种公民教育的实践，也是培养公民意识最好的课堂。”魏教授说。 (责任编辑：王伟) | 
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