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首页 首都经济报道 城市 证券无限 周末理财 收藏 城际特快 北京议事厅 经济环球 论坛房价透明度[2006.10.23]
主持人首先给大家讲个在网上流传的笑话：假如我是个农民，一年挣2000元，想买套60万的房子得不吃不喝耕种300年；假如我是个工人，没有下岗，一个月800元，要买套60万的房子不吃不喝得连续工作60年；假如我是个公务员，一个月3000元，想买套60万房子不吃不喝得熬上20年。这个玩笑让我们听得心酸。房价高得让普通老百姓买不起房子，大家把这矛头都指向了开发商。 解说几乎所有人都将现在的高房价归咎于房地产的行业暴利。房地产开发商自然成为千夫所指，以至于去年，一位国土资源部的领导在接受新华社记者采访时有公布房价成本清单，还购房者知情权这样的表态。
于凌罡，合作建房发起人
于凌罡有些成本老百姓都知道，比如建安，每平米也就在1800—2000元钱，就一定能搞好。实际上现在房价卖到7500元钱，老百姓当然希望知道剩下的钱到哪儿去了。
解说剩下的钱究竟去了哪儿？于凌罡的意思是进了开发商的腰包，但开发商对此的回答是，就算是暴利，这钱也挣的合法。
任志强，华远地产董事长商品房属于市场价格，那么价格法上很清楚，市场价格是按照市场调节的行为进行定价的，不是政府定价，既然不是政府定价，你为什么要让它公布呢？你公布的理由是什么？
主持人两边究竟谁有理？开发商说，你见过谁家买大白菜的时候问过小商小贩大白菜的进价是多少？但买房子毕竟不是买大白菜，对于公众而言，白菜可以不吃，但房子必须得住。买房子可能意味着一生财富的投入，他们不能眼睁睁的看着自己日积月累的血汗钱掉到开发商的兜里连个响儿都听不到。与其说他们想知道建房成本是多少？倒不如说他们更想平起平坐地和开发商讨价还价。从这个层面上讲，公开成本似乎无可厚非。
解说今年2月，8名广东省人大代表向当地省人大提交了一份《关于公开房屋成本价、实行购房指导价和最高限价的建议》，在《建议》中，要求开发商公开房价成本信息。代表们引用《消费者权益保护法》第八条关于消费者“知情权”作为建议的法律依据。在《消法》中，第八条是这样规定的：“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。”
解说对于人大代表的建议，广东省建设厅作出了否定性答复。在建设厅看来，市场经济下决定价格因素的是供求关系而不是成本，开发商有根据市场需求自主定价的权利。
任志强我采购瓷砖10元钱一平米，别人可能采购瓷砖30元钱一平米。因为我跟别人采购量不一样。所以我的价格成本低了，我为什么不应该赚这个钱呢？
林洁公开房成本也应该有个度，你可能不应该把它一个过细的成本公开出去，因为这可能会成为同行竞争的一个很重要的参考依据。 林洁，房地产顾问公司伟业顾问的总经理但是有些大家关心的成本，土地怎么获得的，总的建造成本是多少，你在这里面投入的比例是什么样的。我觉得这个是应该公开的。
解说百姓当然希望政府能替自己说话，但在哈尔滨，一位叫王树春的老人却将当地的物价部门告上了法庭。理由是当地物价部门拒绝公布王树春所居住的经济适用房小区的建设成本。今年8月16日，当地法院宣布王树春胜诉。
主持人如今要求“公开商品房成本”的呼声，一浪高过一浪。在江苏盐城市，物价部门公布了当地97个楼盘的房价成本，在这份“官方版”清单中，房产开发中的土地出让费、建安工程费等5大项成本向社会公布。
解说开发一个房地产项目的成本大概由四部分组成，一是土地成本，如开发商需要支付的土地出让金、拆迁费用等；二是建安成本，也就是建房的成本；三是管理成本，即开发商在建设过程中的各种管理支出；最后一部分是各项税费。
解说在目前的全国房地产市场中，土地成本是公开的，而且所占比例最大。
蔡鸿岩在十年前的时候，北京二环以内的商品房的建造，土地在房成本中占到的比例已经高达40％到50％，现在会更高一些。
蔡鸿岩，《楼市》杂志出品人
蔡鸿岩房价跟土地的关系，它是一个鸡生蛋，蛋生鸡的关系，土地成本的基础构成房价构成的基础。
解说除土地外，房成本中的建安费用也比较容易计算出来，多层住宅土建成本通常是1000元左右/平方米；板楼住宅的土建成本在2000元左右/平方米。
于凌罡在招标建安成本的时候，这个成本一定是可以查到的。
解说而管理成本和各类税费是多少？这是一个外人很难计算的数字。
蔡鸿岩它是一个不算很高也不算很低的构成。
解说蔡鸿岩给了一个非常模棱两可的说法，那么一座楼盘，开发商到底能挣多少钱？
解说哪种说法更靠谱？一位业内人士说了一段这样的顺口溜：靠关系拿地，靠项目贷款，靠扎施工垫资建设，靠骗买房款运营。如果真是如此，那你算算开发商们的利润有多高？这里有一列数字：在最近几年公布100名富豪榜中，地产富翁从2000年的25家增加到2003年的37家。而在不久前的2005年度胡润系列富豪榜中，前50名的富豪中有24位涉足房地产领域。
解说面对高居不下的房价，中央政府火了，一个政策又一个政策地追杀房价。高压下，地方政府坐不住了，从江苏盐城物价部门公布房价成本事件中可见一斑。但对于饱受高房价之苦的普通百姓来说却是个利好消息。
于凌罡如果政府要求开发商公开的话，那开发商一定是要公开的，而且，这个成本政府可以直接替开发商公开。
主持人值得注意的是，从盐城市的做法中可以透露出几个信息：第一，公布房价构成后，“百姓关于房地产价格的投诉变少了”，这说明，公布房价成本，保障公众的知情权，有利于缓解消费者与开发商之间的矛盾。第二，房价成本公开，使房价运行围绕成本进行，有利于稳定房价。其三，如果政府想公开房价成本，开发商一般是愿意给予配合的。那为什么有的开发商一听说公开房屋成本就犯急、有关部门也出来帮腔呢？恐怕还是那部分怕“见光”的非正常交易成本。
解说2006年，一场全国性的土地违反清查风暴拉开序幕，清查问责的对象直指地方政府一把手。房地产领域是“重灾区”，安徽省原副省长何闽旭、天津市检察院原检察长李宝金、福建市国土资源局原局长王炳毅、湖南郴州市市委原书记李大伦等一批省市级高官先后因房地产问题被“斩落马下”。
蔡鸿岩我们现在房地产开发当中的这种权钱交易，这种腐败的行为，非常普遍。这不用我说，我们这么多高官落马不都是跟土地有关系，跟房地产有关系嘛
解说有学者称：房地产行业与医疗药品行业、零售业，被称为商业贿赂的三大高发领域。商业贿赂贯穿着房地产开发的各个环节，任何一个环节的权力拥有者都可能通过特权获取部门或个人的私利。
于凌罡就我所知道的，项目回扣一般中间人的经手费用一般都在1。8％——1％之间，就是经手人就能拿到项目总投资额的这个比例。而这个经手人他只是负责完成这个关系的工作。
解说这样算来，一个总投资额5亿的项目，如果经手人的费用是1％的话，这笔经手费就高达500万。而由此增加的成本无一例外地被转嫁到了买房人身上。而房价成本公开能否杜绝和减少房地产中的这种暗箱操作呢？
主持人现在大部分人买房都要使用银行按揭，有人说，什么叫按揭呀，按揭就是房地产商和银行把你按着，慢慢从你身上揭下一张皮来。这是个比喻。对普通百姓来说，买房子是件大事儿，也许一辈子的积蓄都得用上。实际上，百姓对房价到底是怎么定出来的兴趣不大，他们只知道现在房子价格高！买不起，希望房价能降下来。所以才会如此关注房价成本，但公开房价果真能撼动高高在上的房价吗？
于凌罡我相信会有用，因为公开房价成本之后，那些不法商人还有一些官员会有所收敛，他不会再肆无忌惮地想把房价抬高。
李文杰人们要求公开房成本，实际上就是房价太高，
李文杰，房地产顾问公司中原地产的华北区总经理大家意识里有“开发商暴利导致房价”的思想，所以才关注这个问题。
记者果真仅仅开发商是推高了房价吗？
任志强土地出让加税费要占到房价的70
%解说这回开发商将球踢给了当地政府。土地的获得向来是个敏感问题。土地的出让方式最初是协议出让，831大限之后改为招拍挂的方式。而“土地招拍挂”最本质的特点就是“价高者得”。
蔡鸿岩招拍挂相对于以前的协议出让是一个进步，它使得土地转让过程当中的黑洞给堵住了，公开了，透明了。但是客观上推动了房价的上涨。
解说一篇来自《人民网》题目为：“招拍挂土地政策最终成为掠夺民财的利器?”的文章画龙点睛：资本加权力是房价的助推器。在开发商追逐利润和地方政府以地生财的共同夹击下，房价被步步抬高。严峻形势下，土地出让方式再次调整。采用了综合招标方式。
解说综合招标方式是在招标文件中加入企业资质、规划方案等评分要求，从而抑制土地实际出让价格。但是，这种措施能解决房价的核心问题吗？
蔡鸿岩房价核心问题，还是政府在房屋供应结构上这是最关键的问题。你要让城市的老百姓通过什么方式通过什么手段获得自己的住房。住房分商品房和保障性的住房，这个比例结构一定要合理。
解说蔡鸿岩认为，目前我们需要明确的是房屋的属性。
蔡鸿岩不是所有的人要进入到市场这个轨道上去解决自己的住房问题，一定会有城市的绝大部分的普通的低收入的阶层它要通过政府的一些政策保障性的手段来获得住房，来享受基本的居住权利。
李文杰住房保障体系完善了，很多买不起房的人购买了经济适用房、限价房或者廉租房，而购买能力较强的人在市场上购买相对价格较高的商品房，住房消费形成梯形消费。
主持人人人都应该有房住。这就要求政府应该建立一个合理的住房保障体系。而土地资源作为国有资源，它的所有权属于社会全体成员。那么对这些土地进行开发所获得的收益，也理应属于全体社会。与其说人们对于高房价的不满倒不如说人们更期待在享有土地资源上的平等。
城市视频回放[2006.09.20][2006.09.19][2006.09.18][2006.09.17][2006.09.16][2006.09.15]北京议事厅[2006.09.01][2006.09.08][2006.09.15]
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