 |
| |
物权法草案:征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收居民房屋的，还应当保障被征收人的居住条件
一直饱受人们关注和议论的“住宅用地满70年续费”的条文，在全国人大立法史上审议次数最多的法律草案——《物权法（草案）》的第六次审议时刚刚被删去。
“删去是对的，将来早晚要征收物业税，而征收物业税就必须明确产权，进行土地制度改革。如果该条文存在于《物权法（草案）》中，势必会对下一步开征物业税和进行土地制度改革带来制约和影响。”有关专家分析，删去这一条文很有可能跟开征物业税有关。
删去“70年大限”与物业税有关
“70年后我们的房子怎么办？”这是目前很多花费一生积蓄买房者的疑虑。而怎么回答这个问题，民众的眼睛齐齐地望向了一审又审的《物权法（草案）》。
从2002年12月开始，《物权法（草案）》作为民法典的一编，与其他部分一同提请九届全国人大常委会进行了初次审议。十届全国人大常委会高度重视制定《物权法》的工作，将《物权法（草案）》排在整个民法立法进程中最优先的位置，先后进行了二审、三审、四审和五审。而在前几次审议中，“住宅用地期满70年后”如何处理也历经几次改变。直到此次六审之时，全国人大法律委员会研究认为，建议删去“70年后续交土地使用费”这一条文。
“应该删去，《物权法》是一部确认和保护私产的法律，同时也是开征物业税的基础法律，只有肯定了物权、私有财产才能征税。”中国社会科学院研究员、中国城市经营学会副会长刘维新在接受中国经济时报记者采访时表示，开征物业税的基本要求是土地和房屋产权必须明晰，这就要求将目前多种住宅建设用地进行归并，对现在的土地制度进行改革。
他说，在土地制度改革尚不明晰的时候，就在《物权法》中写上“住宅用地70年后续交土地使用费”的条文，将会对以后的土地制度改革和开征物业税带来很多制约。物权法、物业税、土地制度改革是一环套一环，相互影响、相互制约的，要通盘考虑。“我分析，删去这一条很有可能跟开征物业税有关。”刘维新说。
其实，对“70年后续交土地使用费”条文被删抱积极态度的专家不止刘维新一个。上海复旦大学房地产研究中心主任尹伯成在接受记者采访时也一再表示“这样处理比较好”。
“房子是广大民众一生中最大的消费开支，70年期满后到底要不要续费一定要慎重对待。”伊伯成认为，这中间有很多实际和复杂的问题，相关部门应该深入调查研究后才能做出决定。
据了解，在第六次审议《物权法（草案）》时，有的常委会委员提出，住宅建设用地续期后住户还要支付土地使用费。全国人大法律委员会研究认为，这一问题需慎重对待，目前以不作规定为宜。
“物业税要怎么征收、何时能开征？土地制度如何改革？这些问题到目前为止相关部门还没有特别清晰的思路；而‘住宅用地70年后要不要续交土地使用费’”一时也很难拿出解决方案。在问题都不明了的情况下，贸然将相关规定收进《物权法》中，将来可能要面临修改刚出台的《物权法》的窘境。”刘维新表示，现在不宜片面地对某个现象做出法律规定。
70年后要不要续交费
“70年的期限还远，也许到时候房子已经破旧不堪了。”记者采访的部分购房者对未来要不要为土地使用权续费尚无概念。
但事实上，“70年的困局”并不遥远，深圳已经遭遇“到期土地”第一波的冲击。据报道，进入2000年后，深圳陆续有房地产的土地使用年限到期，主要是房地产证登记的土地使用年限或土地出让合同规定的土地使用年限到期。深圳市国土局的一位专家表示，到期土地在深圳的罗湖区比较普遍，“主要是一些商办用地，但也有少量的住宅用地。”
那么，70年以后要不要续交土地使用费？这是一个现在可以暂时删去，但未来必须面对的问题。
“土地归国家所有，居民只有使用权。以此来看，70年产权到期后续交土地使用权费是应该的。但到底应该怎么交、交多少、续期年限如何界定？”首都经贸大学房地产研究中心张跃庆教授在接受记者采访时表示，要解决这些问题并非一朝一夕。
“现在老百姓买房子，多数没有交土地使用金的概念，而我们法律中却规定了这一内容。在制定《物权法》的时候，要考虑得长远一点，要考虑到土地使用权到期以后会引起什么问题，会带来多大的麻烦和困难。”全国人大常委会委员王英凡表示。
事实上，在前五次审议过程中，以上问题就成为业内专家探讨的焦点。《物权法（草案）》起草小组成员中国人民大学法学院教授王轶说，土地使用制度改革比较早的地区，目前已经要面对70年后土地使用权如何处理这样的问题。但是大部分地区，还是将来的问题。留给将来，根据当时的社会经济发展状况来定，可能是合适的选择。“如果一定要在《物权法》中做出明确规定，相信围绕这个问题的争论会很激烈，而且长期不会有结果。”
土地制度如何改革？
其实，《物权法》之所以备受各界关注，除了其是中国第一部完整保护私产的法律外。还有很多人寄希望在此基础上开征的物业税能将目前高高在上的房价“拉”下来。
我国物业税制度的思路是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有者每年缴纳的物业税。上述税费现在有许多是一次性缴纳，如土地增值税及土地出让金，这样只能使开发商一次性赚取高额利润、一届政府花了未来几届政府的费用、普通购房者一次性承担了巨大负担。
“很多税费一次性交清，不但抬高了房价，也增加了购房者初期的投入。”首都经贸大学房地产研究中心张跃庆教授在接受记者采访时表示，如果把一次性缴纳的大部分房地产税费转化为在房产保有阶段分年收取，住宅的大部分房地产税费可分70年缴纳，即占住宅建设成本5成的房地产税费在购买时只需缴纳1／70，使住宅建设成本下降了近50％。
他说，即使考虑发展商开发利润，房价也会有3成以上的降幅，从而大幅度降低个人住房按揭贷款的首期付款。“而且，可以大大抑制地方政府卖地生财的冲动，有利于地方政府财政年度均衡。”
对于不少持币等待物业税开征后商品房价格大幅下降再购房的人来说，还需面对另一个难题：土地制度改革。因为这是开征物业税路上另一个障碍。
“但是，具体怎么改革，目前思路还不稳定。”刘维新说，国土资源部目前也有多种意见，一部分人赞成实行土地租赁制，也就是土地不直接进入市场交易，只能进行租赁，谁使用谁租赁。除此之外，还有其他一些不同的意见。
“现在改革还处在比较混乱的状态。但是，《物权法》回避的问题，物业税也要解决；物业税要成功开征，土地制度必须改革，这种连锁关系说明房地产问题关乎国家的经济命脉。”有专家表示，住宅用地满70年后要不要续费，是一个不得不认真面对的问题。（记者王小霞）(来源：中国经济时报 (责任编辑：黄芳) | |
|
精彩生活 
