经济适用房开发的初衷,是政府试图借助地价、税收等方面的优惠,提供较廉价的住房,以满足更多中低收入者的居住需求。但实际操作过程中却往往适得其反,为一部分人牟取不合理利益大开方便之门。
我们认为,解决此类问题,总在实物层面兜兜转转,难免“山重水复疑无路”,若能尝试运用其他方式,或会“柳暗花明又一村”。 简而言之,当前政府是否应该转变一下思路,跳出直接“为穷人建房子”的框框,更多考虑引入适当的金融手段?
实际上,国外已有相当成熟的经验可供我们借鉴。早在1934年,美国国会便通过了《全国住房法》(NHA),在该法案授权之下,联邦住房管理局(FHA)成立,专门为中低收入家庭提供住房贷款保险。1944年,美国退伍军人管理局(VA)依托同一法案,规定即使没有首付的情况下,也可以为退伍军人免费提供住房贷款担保。
正是以上法规及政策,使得当时美国国内有住房需求但缺少足够支付(主要是首付)能力的人们,能拥有属于自己的房子,同时也促进了这一类物业市场的发育。
另一方面,FHA于1938年设立了联邦国民住房抵押贷款协会(FNMA,通称“房利美”)。后者最初的经营模式,是在市场萧条时从银行等贷款机构手中购买住房抵押贷款,并将这笔资金注入市场,当市场繁荣时则反向运作,抽回资金,以此解决资产流动性问题。这一举动还促进了贷款机构提供住房贷款的热情,可谓一举两得。
值得一提的是,上世纪60年代末期美国经济发生衰退,利率迅速蹿升,受其拖累,市场流动性风险凸现。在此环境下,刚刚从“房利美”分离出来的“吉利美”(GNMA)于1970年发行了政府信用担保的不动产抵押贷款证券(MBS),成为美国资产证券化的重要标志。
从这一过程中,我们可以清晰地看出,在确保公众、尤其是中低收入阶层获得自己的住房方面,美国政府信用充当了重要的支撑角色。它们并不是直接向中低收入阶层提供“经济适用房”,而是提供住房贷款保险、住房贷款担保之类的金融资产,并借助相应的运作增加商业银行住房抵押贷款的流动性。
也就是说,这是巧妙地利用政府信用,打通房地产市场的资金供求渠道,推动适应中低收入阶层需求的住房市场发展,凭借金融手段的支持,成功地承担了保障公民居住权的公共责任。
有一定金融知识的人都清楚,金融资产的流动性大体上要好于实物资产的流动性,有利于通过金融市场规避风险。而相对于实物交易来说,金融市场监管成本也较低,可借用其体系自身的风险管理能力,来降低政府的监管成本。
当然,无论是相关制度设置和实际市场环境,我们与欧美发达国家仍有较大差距,住房抵押贷款证券化等新型金融工具的发育成长尚需时日。但若政府由此意识到思路转变的必要性,给予积极的政策支持,则目前导致种种争议的经济适用房开发及流转困局,说不定能早日豁然开朗。 |