“温州模式”3问3答

　　1.如此操作是否违规？

　　“有人说我们是非法集资，是预售，是期房。”赵智强说，“这些说法都是错误的。”

　　会员集资存放在托管银行的个人账户上，专款专用，不存在非法集资现象。

　　王鉴辉对“预售”的回应是：“没有通过预售活动卖出去，没有销售环节，不存在预售。”赵智强表示，所有房屋都已“名花有主”，无需销售。上海个人集资建房组织者朱剑说，如是期房，需要签订预售合同。温州市房管局副局长陈胜华则表示，个人集资建房是新鲜事物，还需要研究。

　　个人集资建房通过房地产开发商拿地能否通行？温州市国土资源局建设用地管理处处长朱剑云告诉记者，集资建房者委托瑞安正元房产公司拍买得到地块，是合法的。只要房产开放公司不更改这个地块的建房功能，在法律上就没有问题。

　　2.资金安全如何保障？

　　资金由四方共管，即由土地方(代表人为土地所在行政村村长)、银行、房地产开发商和协会，四方签字盖章后，方可动用会员存在银行内的资金。

　　3.房屋造好后如何分配？

　　集资会员预先按面积选择，房子建好后，抽签决定居住楼层。抽到三、四层的会员要给五、六层的会员一定金额的补贴，数额暂未确定。会员内部也可自行调整楼层或房屋。

　　集资建房人的故事

　　在温州火车站附近一条叫鱼鳞浃的小路上，38岁的朱友妹正在自己的鞋店忙碌。她是温州附近县城的人，来温州十几年了，还没自己的房子。丈夫开了间小网络公司，两人每月收入6000余元，除去开支，结余不多。12岁的儿子今年刚读初一，由于没房子，户口一直留在县里，读书一次性要交2.5万元就读费。

　　“房子是租的，总有漂泊的感觉，但温州的房子动不动要100万元一套，我们买不起？”朱友妹皱着眉说。

　　参加个人集资建房，让她从中看到一丝希望，但“这么多钱掏出来，总归不是很放心。”看到由协会出面，钱交到银行，她将信将疑，但典型的温州人的决断性格让她做出了决定。

　　“第一次没成，以为不行了，大家也都说肯定行不通，没想到这次拿到地了。”她算过，每平方米5300元的价格，90平方米房子的总价才47万多元，市场上是买不到的，二手房也不可能是这个价。而且不需要一次性付清，中间还能缓缓。“我算不清，但是不算利息，至少也能省个十几万元。”朱友妹特地去那块地过，感觉不错，对面是一片公园，听说以后对面是两个高级写字楼，而且叫出租车到店里也就十五六元钱。

　　11月16日，得知拿到了地，她开心地拉上丈夫儿子出去吃饭庆祝，“听说两年多就能拿到房子，特别盼着它快点造好。”

　　上海楼市：规范市场VS集资建房

　　个人集资建房在温州“破冰”，上海楼市立刻出现了“蝴蝶效应”。在楼市迷局之中，个人集资建房同时触及“公布房屋成本”“开发商暴利”“房产政策执行力”“民间融资渠道”等多根敏感神经，这也引发了上海楼市不同利益集团的“声音”。

　　这条路上海走不通

　　一位不愿意透露姓名的房产分析师认为，个人集资建房在上海很难走通。“首先是土地瓶颈，你靠什么去拿地？要像温州人那样挂靠开发商拿地，这在处于宏观调控重点的上海楼市，几乎不可能做到；其次建房过程中，涉及到规划、设计、施工等多个方面，上海缺少像温州市市场营销协会那样的组织，也缺少相应的社会环境，无论哪一个环节没处理好，都能使整个建房大计落空；最后，在目前的上海楼市，针对个人集资建房的政策不明。如果没有政府相关部门的介入，这样的操作很容易夭折。”

　　与此同时，不少房产人士敏感地察觉到，在温州，个人集资建房的成本，是每平方米5300元，而临近地块楼盘的单价，是8000元。“这说明，前阶段上海楼市有关‘公开房屋成本’的讨论，是多么有必要，开发商暴利已是公开的秘密。温州市市场营销协会依靠开发商去拿地，成本价依然如此低，更能证明开发商利润很高。”

　　专业人士分析，为了避免出现“集资房单价畸低”现象，大型开发商将很有可能对个人集资建房，进行阻击。“阻击的方法很简单，就是抢地。个人集资建房，一般地块很小，金额也不高。而在目前的上海，这样的地块并不多。只要把地抢下来，个人集资建房就巧妇难为无米之炊。”

　　其实，按照今年上海市土地出让一号公告，最终还是有流拍地块。然而，这并不意味着，上海的个人集资建房组织拿地就容易了。“就算开发商不阻击，还是存在‘集资’‘预售’等政策界定。”

　　相关经济分析师认为，个人集资建房模式的出现，其实是对目前楼市的一种讽刺。“社会发展的趋势，是分工合作。但现在的状况，就像消费者觉得牛奶太贵，大家一起去造农场一样，这不符合市场经济规律。说到底还是房价太高，老百姓买不起房子。如果房价不是像现在这样，动辄上百万元，老百姓还会想要个人集资建房吗？”

　　目前，在宏观调控政策的打压下，上海楼市正趋于稳定，然而房价依然没出现明显下降。专家认为，目前，与其聚焦个人集资建房，倒不如进一步规范上海楼市，以使百姓需求和楼市发展，呈现“和谐”态势。

　　1、每平方米5300元的房价怎样计算出来？

　　每平方米单价＝（地总价＋税费成本－商铺和地下车库销售收益）/总建筑面积25500平方米。地价1.0458亿元，约4100元/平方米；加上土建、税费等各种成本，预计每平方米建设成本为6600元。

　　按规划，该小区包含212套住宅、48间商铺和地下车库。用商铺和地下车库销售的收益冲减建设成本，预计建成后房屋成本价约为5300元/平方米。

　　2、会员如何缴纳集资款？

　　会员分3－4次缴清集资款。此次拿地缴纳的1000万元保证金，即会员缴纳的第一笔款项，如选择建筑房屋面积90平方米的缴8万元，选择120平方米的交12万元。

　　会员按照协会通知，在有拿地意向前，预先将钱打入指定银行，账号和密码自己掌握。在准备缴纳保证金时，所有会员在1、2天内将钱打入房地产开发商账户。

　　拿地成功后，在房屋建设之前某个时间内，会员缴纳第二笔款项，金额不等，在十几、二十几万元之间。

　　房地产公司4证办齐后，可以到银行帮会员办理公积金贷款或商业贷款，据称最高可达70%。

(责任编辑：王伟)