“新开盘的商品房太贵了，相比较而言二手房比较便宜，而且小区居住环境也成熟，住着方便，挺划算的。”北京的张先生刚办完过户手续，他打算在年底时搬进刚刚购买的二手房。

　　与张先生相似，意欲在年底购买二手房的人并不在少数，这其中既包括与张先生一样有刚性居住需求的消费者，也包括一些投资者。接受记者采访的业内人士认为，受“金九银十”传统销售旺季的滞后、年底低价房入市以及海外资金的积极介入等利好因素的影响，二手房投资迎来了好时机，年底前二手房投资还会火一把。

　　二手房投资升温

　　记者了解到，进入第四季度，京城二手房房源量和成交量都再攀高峰(高峰博客高峰新闻)。在近日结束的北京秋季二手房交易会上，组委会的相关数据显示，二手房的意向成交额为1.34亿元，与去年同期相比，成交量上涨了30%。另据北京信一天房地产经纪有限公司的统计显示，进入11月份以来，北京二手房的交易量增幅为23.4%，房源供给量则上涨了27.6%。

　　与此同时，受北京地税局近日出台的《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》影响，买卖双方为减少交易成本，在12月1日前，二手房交易量和过户量将继续增长。而在12月份之后二手房房价也将随之水涨船高，因为土地增值税依然是交易环节的一种税费，部分二手房的交易成本必然增加，而卖方很可能会将税费转移到房价当中，这带来的直接后果是在一定程度上进一步拉高房价。

　　北京信一天房地产经纪有限公司市场部经理罗煜说，在经历了今年房地产宏观调控政策的“高压”后，二手房市场已经开始全面回暖。而伴随着银行加大对二手房市场的贷款扶持力度，贷款额度的明显增加以及租赁市场的巨大容量和租金的稳定回报，二手房市场迎来了投资的好时期。

　　在京城已有多处房产的张女士告诉记者，她在年底前还想挑选一两处学校周边的二手房进行投资。张女士说，投资学校周边的房产风险小、租金回报率高，同时，房产升值也快，比把钱存在银行里划算多了。

　　据介绍，京城CBD、中关村、望京等地区二手房源一向紧俏，良好的商业环境吸引了大批的投资者。而近来，北京各名校周围的二手房也逐渐形成了新的购买热点。根据北京千万家房产经纪有限公司的统计，北京目前的二手房供需比维持在1：5左右，而像高校云集的中关村大街沿线、五道口区域的供需比则达到了1：7左右，特别是以高校为中心，一公里半径范围内的房子成了抢手货。其中，海淀区学校集中区域的房产投资比例占到了25%至30%，相比全市二手房15%的投资比例高出了将近一倍。

　　北京千万家房产经纪有限公司市场总监常淑娟说，除开较大的人文环境附加值，较高的租金回报率也是导致名校周围房产受投资者青睐的原因。她告诉记者，高校固定而庞大的学生群体保证了租赁客户来源的稳定性，使得周边的租赁市场总是显得很活跃。同时，租金较高，空置期较短，使租金收益非常稳定，租金回报率能高达9%，而目前北京市小户型公寓平均租金回报率只有7%左右。

　　年底是投资好时机

　　业内人士认为，受价格以及房源供给等多重因素影响，年底对于二手房而言无疑是一个投资的好时机。

　　记者了解到，今年国家针对房地产市场出台了一系列的政策，这使二手房买卖双方在很长一段时间内持谨慎观望的态度，“金九银十”的置业需求有所推迟，而这也导致了二手房市场的“发热”滞后。

　　常淑娟认为，“金九银十”传统销售旺季的滞后带来了投资的好时机。她说，国家重点调控房地产市场的对象是炒房者和投机者，主要目的是防止地产市场过热及房价过快上涨影响到国民经济的整体发展，目的却并非打压房价，随着市场的明朗化，被压制许久的正常投资需求将会迅速爆发出来。而从目前二手房放量的情况以及部分投资项目的热销情况看，年底的投资高峰已经来临。

　　对于这一观点，北京房产中介“链家地产(链家地产博客链家地产新闻)”市场总监金育松表示赞同，他也认为年底是投资二手房的好时机。金育松解释说，首先，年底会出现一些低价二手房。由于年底出售者急于出售房产变现资金，其心理预期不会很高，并且容易松动，因此价格往往略低于市场价。同时，为了年底冲刺，部分经纪公司也会积极促成交易，在买卖双方的博弈中，购房者也容易得到一个相对于其他月份的低价惊喜。

　　其次，投资者可挑选房源增多。随着市场的明朗化，许多不再观望的购房者选择在这个时候置业升级，将旧房挂牌出售，因此房源供给量有所增加，投资者的选择余地随之增加，通过对不同房源加以比较，可买到性价比更高的房子。

　　除了政策和时间上的因素外，大量的资金流入京城也带动了置业投资。记者了解到，目前，已有大量的国际巨头看好北京市场，一些国外、外地资金也纷纷流入房地产市场。据北京千万家房产经纪有限公司市场调查数据显示，海外资金主要青睐的二手房高端市场，尤其是郊区地域的公寓、别墅等高档住宅已占到二手房投资市场的七成左右。

　　“受‘90平方米占70%’的政策影响，海外资金抢夺有限的别墅类高端市场产品必将掀起二手房市场新一轮的投资热潮。同时，在价格、房源以及海外资金积极介入等多重因素的影响下，投资市场将成为年底二手房市场的重头戏，也将成为年底二手房市场交易的重要支柱之一。”常淑娟说。

　　二手房投资有技巧

　　与新房相比，投资二手房具有独特的优势，而“金九银十”传统销售旺季的滞后也给不少投资者带来了好的契机。尽管如此，业内人士还是提醒投资者要保持清醒的头脑，仔细评估自己的经济能力，切记盲目投资。

　　据“链家地产”统计显示，地段是人们购房考虑的首要因素，占比达到25%。由此表明，地段对于投资者而言至关重要，因为好的地段在能够带给投资置业者理想的价值提升空间之外，更能够让居住者享受地段优势所带来的生活舒适度。

　　罗煜建议投资者选择繁华地段的一居室进行投资。他说，租房者都希望房子所在区域配套完善、生活方便，所以，购买二手房用于出租投资的首要原则就是选择繁华地段，即使房子的售价较高，也值得投资，因为地段是影响房子租金高低的重要因素。而一居室由于保有量少，价格一直坚挺，投资投入少，也比较好出租，因此更适合进行投资。

　　与地段因素相同，房龄也是不容投资者忽视的一个问题。金育松说，二手房的房龄是银行发放贷款的主要评定依据，对于房龄较老的房产，部分银行实施了限贷的政策，这在一定程度上加快了置业者对房龄问题的认识；另外，从房产的附加值来看，房龄较老所显示的折旧风险更加明显，这在很大程度上会抑制其未来的附加升值空间，因此，投资者要谨慎选择房龄适当的房子进行投资。

　　除了地理、房龄因素，二手房的户型和小区物业管理也是人们投资过程中需要考虑的重要因素。好的房屋格局可以让居住更舒适，业内人士提醒，冬天阴冷的天气较多，在看房时最好能选择在天气晴朗的时候，以便更好地观察房屋的采光通风。此外，随着当前物业纠纷日益增多，小区物业管理的优劣也应纳入投资者的选择范围，可以亲自去考察或是向老住户咨询。