温州模式：特例还是星火

　　本报记者 郭威

　　温州个人合作建房的初战告捷，到底是一个什么样的标志？是不可复制的特例，还是可以燎原的星星之火？

　　榜样的力量是无穷的，尤其是成功的榜样。

　　与同为“举旗者”的于凌罡反复强调“反暴利并不是合作盖楼的惟一宗旨”不同，赵智强明确表示并承诺，个人合作建房要比市场价低30%左右。

　　“正是这个差价滋生了个人合作建房的市场空间。”赵智强信心满怀。而根据《财经时报》调查，在欧美发达国家，个人建房成本和市场价的普遍差距，也刚好就在30%这个水平上。

　　看来赵绝不是一时冲动，也绝非轻率之举。

　　市场有需求操作有办法

　　在赵智强看来，当今的中国房地产市场格局，基本由经济适用房和商品房两个层次组成，且两个层次相距甚远。个人合作建房正是处于这两个层次之间，如果能推广开来，必然会迫使开发商降低利润空间。

　　此言非虚。他所发起的合作建房联盟，拍得的土地楼面地价约为4100元/平方米，加上土建、税费等各种成本，然后抵冲底商和部分车库的销售利润，预计建成后房屋成本价为5300元/平方米左右。而同类地段新房的最高售价已经达到11000/平方米左右。这个差价，已经超过了当初的承诺。

　　“除了拿地，还有很多复杂的问题，一栋房子从规划到完工要盖100多个章。”北京师范大学房地产研究中心主任董藩，并不赞同赵智强的观点——“拿到了地块，就等于完成整个项目70%~80%的工作量”。

　　这一观点和许多开发商不谋而合。“地有了，规划批不下来，等个三五年，这个成本谁承担？”北京阳光100置业集团有限公司副总经理范小冲认为，在和政府打交道方面，赵智强们显然经验不足。

　　但赵的回答是，“我们都有考虑”。作为全国十大营销人之一，赵智强在商界摸爬滚打多年，对房地产市场亦不陌生，深谙市场潜规则。他甚至已经把可能的“灰色成本”计入其中。“温州市场营销协会，将会收取包括聘请律师、工程师费用在内的3%管理费”。“这里面也包括公关的费用”。

　　赵智强还坦承自己会从中盈利。“管理费如果有赢余，我们12个发起人会从中拿一些利润。这是一开始就向社会公布过的，也是项目的参与者都认可的。”

　　对百姓有利政府就该支持

　　“首先政府没有给我们太多的压力。”赵智强把温州模式成功的主要原因归结为政府的支持。温州市发改委的一位负责人就此公开表态：“凡是有利于老百姓的事，我们就会支持。”

　　在个人合作建房的这个政策真空地带中，地方政府的态度会起到至关重要的中用。

　　2005年，大连的个人合作建房行动之所以胎死腹中，就源于该市房管局的一份文件(《关于我市社会自然人组织住房合作社情况及处理建议》)。该文件认为，合作建房的主体“未经房地产主管部门批准，因此不合法”。“叫停是为老百姓好。”

　　这一态度得到了很多开发商的支持。

　　在温州项目“破冰”之后，甚至也有开发商明确表示，国家原则上不应该鼓励个人合作建房。他的理由是，“如果真成了风潮，全国人都要自己盖房，岂不是乱了套？”

　　即使在温州，个人合作建房其实也并非没有阻碍。此前有媒体报道，温州某地产商，曾宴请并灌醉了一个参与项目的成员，“借”走有关材料，并向有关部门举报“非法集资”。

　　所以赵智强认为，与这一大环境相比，即使是温州市政府最初的“不支持也不反对”，也显得“颇为难得”。“没人压你，剩下的看你的本事和运气。”他承认“运气帮了很大忙”。

　　“温州的成功只是一个个例，以此作为一种模式，还为时尚早。”

　　正因为如此，温州的“个案”出现以后，多数房地产商们都采取了“看热闹”的态度：“即使赵智强成功了，也成不了气候。”接受《财经时报》采访的多位北京地产商，几乎是异口同声，“至少在北京基本不可能，你让于凌罡去凑几个亿看看？”

　　开始出现有利因素

　　不久前，国土资源部下发了《中低价位、中小套型普通商品房实行限套型、限房价基础上竞房价、竞地价的土地供应办法》(征求意见稿)。根据该办法，开发商拍地前必须先承诺，房价不高于拟出让地块同级别普通住房上季度的平均售价，且90平方米以下户型占地面积要达到拟出让地块总面积九成以上。

　　个人合作建房者认为，这一“双限”政策，显然会对他们拿地有巨大帮助，因为从拿地的根本目的上来说，个人合作建房比开发商更容易做到“双限”。

　　实际上，温州成功的一个因素，就是因为这一“双限”压低了地产商的利润空间，让他们没了胃口。

　　实际上，个人合作建房似乎也更合乎“国际潮流”：目前全世界已有80多个国家，建立了十多万个合作建房组织，这样的组织在某些国家甚至成为住房建设、销售和管理的主要形式。在许多国家——例如德国、瑞典、日本等国，个人合作建房作为中低收入人群解决住房问题的一种方式，会得到政府在土地、资金及政策等方面的扶持。

　　以德国为例，合作社建造的住宅已经占到德国新建住宅总数的30.9%。

　　北京个人合作建房倡导者之一孟宪生认为：“温州的成功现实，说明个人合作建房仍有生命力，它将成为中国个人合作建房的一个操作样本。”他说，至少在目前，个人合作建房者与地产商相比还处于弱势，所以就更应该有个“公平的环境”。

　　11月24日(星期五)下午5点，当《财经时报》就此致电建设部时，住房政策研究中心房地产处处长文林峰表示“不便发表看法”。随后以“正在开会”为由，拒绝了本报的约访。

　　合作建房先驱行动

　　2003年12月1日，北京IT从业者于凌罡率先在网上发布合作建房倡议书。此后，全国个人合作建房者风起云涌，但都以失败告终。直至11月15号，温州个人合作建房者成功拿地，个人合作建房方曙光初现。

　　北京：首次尝试 代表人物：于凌罡

　　北京模式又称蓝城模式，首倡者于凌罡。

　　2003年12月18日，于凌罡的合作建房计划开始接受报名。几年间，先后竞拍芍药居、工体4号、朝阳区大屯等地块，均被开发商以高价逼退。

　　2005年3月，屡经挫折的于凌罡改变初衷，联姻万通，被会员骂作“叛徒”，颇受质疑。后因万通要价过高，会员激烈反对，合作黯然终止。

　　现在，于凌罡又重整旗鼓，召集会员200余人，准备竞拍1.94万平米的花园路25号地块。

　　深圳：瞄准烂尾楼代表人物：林立人林立人是一家企业负责人，其倡导个人合作建房的初衷是解决员工住房困难。

　　为规避拿地和房地产开发风险，林立人更钟情于烂尾楼改造。

　　2004年12月至今年7月，林立人两次竞拍中南大厦，一次竞拍蔡屋围一处烂尾楼，均因价格过高而止拍。温州模式成功后，深圳个人住房合作者热情高涨，现有会员300余人。

　　大连：被政府叫停代表人物：房先生2005年1月20日，自称“房先生”的大连市民在报纸上刊登广告拟在大连建第一家住房合作社，短短3个月内集资建房款数千万元。

　　正在“房先生”谋求民间社团和住房合作社资质之际，2005年4月25日，大连市房管局下文叫停，并要求“房先生”立即返还已形成的数千万元建房存款。

　　山东：政策扶持2005年，山东省国土资源厅下发《关于加强住房建设用地管理的通知》，规定山东省将优先供应住房建设项目用地，个人合作建房也可竞买用地。集资、合作建房，必须符合经济适用房政策，并统一纳入经济适用住房供地计划。

　　温州：成功在望代表人物：赵智强2006年11月15日，由他发起的“温州合作建房联盟”，所委托的开发商，以1.0458亿元的价格，拿到了温州市政府挂牌出让的30亩地块，成为全国个人合作建房中首个成功拿到地的“先驱”。按照他们的计划，5个月之后，合作建房小区——“卧龙山庄”就可以开工建设。其个人合作建房的房价，将比周边地区的房价低30%。

　　于凌罡：我们这次有八成把握

　　本报记者 杨纯

　　1月22日晚，朝阳区华严北里15号楼1204——北京个人合作建房机构“蓝城”的所在地，再次热闹了起来。

　　“蓝城”的创始人于凌罡及其合作者们，再次召开项目咨询会，对新锁定的海淀区花园路25号居住用地项目(以下简称“25号地块”)进行商讨。参加者络绎不绝，从20多岁青年男女，到七旬老人，职业各异。50多平米的两居室，前前后后硬是挤了80多人——这让不得不扯着嗓子讲话的于凌罡疲惫不堪。

　　从最开始的东四十条1号宗地，到去年7月芍药居甲2号地块，再到今年1月的工体4号地，一次次拿地无果而终，几乎让于凌罡和他的“蓝城”淡出舆论视线。

　　这次不一样，也许是受到了温州消息的鼓舞，于凌罡说，他们有八成把握。

　　八成希望

　　根据北京市土地储备中心公布的信息，即将入市的25号地块，8088 平方米的建设用地面积，地上住宅规划建筑面积为19400平米，地下配套面积约4850平米，其中1940平米为独立商业，将以招标方式出让。

　　按照于凌罡的合作盖楼计划，将在该地块建设住宅300套，其中13580平米为90平米以下小户型(根据90平米以下小户型占70%的政策)，并建设地下停车位200个。项目的首批合作者将按5500元每平米，次批合作者按6500元每平米取得住宅。

　　他提供给合作建房者选择的户型，有40平米独居、60平米一居、80平米两居、100平米板楼两居和120平米板楼3居五种户型。

　　“现在25号地块的报名情况很好，只要凑够2000万元，我们就有八成以上的把握成功。”这一次于凌罡信心十足。此前，主要因为楼面地价在总成本中所占比例过高，资金的缺口过大，导致合作建房者们数次拿地失败。

　　不过，一周前温州合作建房的拿地成功，使大家受到了鼓舞。

　　坐等人来

　　“温州拿地的成功，是具有里程碑意义的事情。”于凌罡说。他觉得温州的环境比北京好，民间资金活跃，彼此之间有很强的信任，最重要的是，适合合作建房的地块项目相对多一些。“在北京，政府推出这样的地块太少了，估计一年也就一块。”

　　在他看来，此次花园路25号地块，地块面积不大，“油水就不大”，不适合商业开发，对他们则是“难得的机会”。

　　之前，通过网络、电话报名参加该地块合作建房的人数，已有160多人，在咨询会现场，又有47人登记加入。“蓝城”的统计结果是，100平米和120平米的户型已经暂停登记，目前仍在接受登记的，只剩80、60和40平米的中小户型。

　　现在，合作者们按登记的面积，需要在指定银行(中信银行朝阳支行)，以每平米2000元的价格，存入个人存款，存款验资的时间为2周。于说，在该地块正式入市之前，需要存满2000万元以上资金，才有前去竞争土地的资格。根据他以往的经验，土地竞买一般要交纳上千万元的保证金。

　　温州之鉴

　　在有足够意向合作者登记之后，“蓝城”将索取项目招标文件，分析、评估和制作成本清单，并与银行和信托洽商制定合同。

　　于说，进入投标阶段，将会由一家具有开发经验的机构和“蓝城”联合投标，“以确保能取得较高的评标分数”。在他看来，由于承诺很低的最高销售价格，所以完全可以在评标中获得“显著的优势”。

　　而如果竞买地块成功，合作建房将采用信托制，请中信信托用1000万元资金注册项目公司，向政府支付地价款，并在20日内，结清地价款。同时，“蓝城”将请国金管理公司负责项目设计和施工招标，并负责控制项目的进度、品质和预算。

　　实际上，“蓝城”现在采取的这些策略，大多数已在温州被证明是“行之有效”的。

　　“如果买地成功，预计将在明年立夏开工，争取明年年底封顶，2008年10月1日之前交房。”这大概是自2003年12月1日正式提出合作建房以来，于凌罡最兴奋的一次。

(责任编辑：刘峰)