江苏商报报道实习记者　陆春花　商报记者　曹露　报道11月24日，通过招投标，温州市个人集资建房项目的委托开发商，以1.0458亿元的价格获得了政府挂牌出让的地块。此举引起了全国各地倡导集资建房人的强烈反应。温州模式是否适合南京，南京离集资建房还有多远？昨日，记者就此采访了南京个人集资建房的发起人邵角、南京市房管部门、专家以及律师。

　　南京集资建房的兴起

　　邵角，讨论版网站西祠胡同的项目经理、南京个人集资建房的发起人。2004年12月27日他在网上发了一个《房子的大阳台整体掉下来》的帖子，结果4000多人看过，大量的跟帖都提出一个相同的疑问：“农村都是在规划的允许下自己建房的，为什么城市里却不行呢？”2005年3月，64名“我爱南京”自建房俱乐部的成员齐聚一起。在两个半小时的会议中，无异议地通过了《我爱南京自建房俱乐部活动手册》。在这份电子书文档中，建房的目的、流程、俱乐部的组织形式、资金管理等核心问题都有了初步定论。据了解，该俱乐部的组织形式是，常务委员会统管四大工作组，按个人集资建房的各个环节分工，前期的法律工作组，中期的工程组和融资财务组，以及后期各项未尽事宜的常务工作组等。邵角称，从2004年12月只有几十个人参与，到去年的3-4月，有了300-400人。由于长时间的没有成为现实，有些人则陆陆续续的进来和退出。直到这段时间温州成功拿地之举公布后，又陆续有一些人报名加入了这个行列。

　　南京集资建房困在哪

　　时至今日，南京的个人集资建房之路尚未破冰。南京大学葛扬教授表示，集资建房的初衷是可以理解的，但是从实际的角度来看，现在南京个人集资建房是行不通的。那么南京集资建房究竟困在哪？

　　建房需要主体模式

　　个人集资建房其实不是一件新鲜事物，比如南京也有住房合作社。江苏商报记者了解，个人集资建房首先要成立一个合法的组织，要有自己的组织章程，而且章程要经过相关部门批准。只有依法成立合法的组织，政府才会支持。“南京目前卡就卡在没有一个合法的组织。”邵角说，南京合作建房最大的困难就是成立组织，他们从2005年6月就开始申请成立一个“合作建房协会”，但没有得到有关部门的批准。他表示，“做什么都要得到国家相关部门的备案，想走民间协会建房这一步，到任何部门都不愿意成为这方面的主管部门单位。“从一开始我们就没有递交正式的文件，当准备递交的时候，政府的回答是没有这个权利。也曾私下与房产局沟通过，试着找过相关部门，都表示无权来审批。谁都不愿意签字和盖章，但也没有部门明确表示反对。”邵角显出一脸无奈。现在连相关的网站也关了，没有主体操作不起来。“事出有名，现在大家都在考虑，用什么样的法律主体模式，用什么组织和人谈事。只要过了第一道坎，后面的操作程序就简单了。”邵角还是坚持他当初的观点。“如果成立公司，法人的权利太大；而成立合作社，法人的权利将会被大大缩小，能体现民主集中，但后期人的私心会随着事情的进展不断表现出来，只要有一点，这个合作社同样会解散。选择俱乐部的民间组织操作模式，可以更有效地降低成本，但操作的难度较大。”邵角告诉记者。

　　资金不足是个难题

　　记者了解到，南京自建房目前面临的最主要的困境之一就是资金不足，对于已有多少人愿意集资这一敏感话题，自建房的发起人邵角并未透露，只是表示其会员人数已达300人，现在还处于“大家坐下来讨论”的阶段。他还表示，自建房的网站继公布南京房价成本之后，还将公布南京市明城墙内的闲置土地，届时地块的位置及图片将全部上网。据初步统计，目前这些地块大致在100幅左右，其中有原住居民拆迁后尚未开发的，还有企业搬迁以及部队用地，邵角认为这些地块都在将来自建房用地的视野范围内。

　　每个环节都可能出问题

　　集资建房并非短期就能办成的事，邵角告诉记者，自建房还没有成功的例子，南京如果能搞成最快也要两三年。造房要经许多部门批准盖章，这些章能不能盖上是个问题；有人想取得资质、想通过竞标获取土地，却连参与竞标的资格都没有；想从别人手上买一块地，价格又是否能承受得了；资金是否能从银行贷到；甚至各种配套设施如何解决，每一个环节都可能出问题。“只要有一个环节出现问题，就有可能使合作建房流产。”作为南京自建房组织的发起人，邵角曾在一家南京房地产实战营销特训班课堂上痛批“地荒论”，并称南京肯定不缺地。他称，“南京闲置5年以上的至少有20块地，拿了还没有开发上市的不下100块。”南京市国土部门称，南京闲置土地的清查在去年已经全面展开，仅2005年南京便一共核查清理出闲置土地95宗，收回闲置土地2239.49亩，近150万平方米，“其中包括新街口铁管巷、金陵中学东侧、玄武门地块等多幅黄金地块”国土部门人士表示，“待开发的地块”并非全是闲置土地，并且其未开发的原因也各种各样。不过，和去年一样，南京仍将大力清查闲置土地。在此背景下，在南京拿地并不十分困难，个人只要交了保证金，也可以拿地。“但是大家不可能把钱交给个人去运作，所以还是必须要有一个主体。”邵角称。

　　温州模式南京不适用

　　温州的成功让各地有了借鉴，热潮掀起的同时，大家都在思考，能否借用温州的模式在另一个城市创下第二个拿地之举。但在采访中，记者听到的最对的回答却是“温州模式南京不适用。”据邵角称，各地情况不一样，也采取不同的合作模式，北京蓝城项目和自建房是两块不同的项目，蓝城是于凌罡自己的项目，而自建房项目目前准备在四环附近拿地，有近500人参与。上海属于商业运作，目前以咨询公司的形式运作，之后将转为房地产公司的形式，人数也近500人。重庆发起人将自建房人的资金集合，收取8%至15%的管理费。“而温州模式是值得大多数城市借鉴的，但这种模式在南京又是不适用的。”邵角认为。在温州营销协会拿地的消息一经公布后，邵角就迫不急待去了温州，与赵智强等人进行了相互学习和交流，咨询了当地的一些情况。而他得出的结论是“温州模式南京不适用”。究其原因，他告诉记者，温州本身就有营销协会这个组织，这是他们的先天条件。俗话说“事出有名”，没有这个组织的存在，他们也就什么都做不起来。业内人士指出，虽然合作建房的最大障碍——土地问题在温州获得圆满解决，但需要看到，合作建房之所以能够在土地方面有所突破，基本上不是地方政府支持和首肯的结果，完全算是一种幸运。假设没有一系列紧缩性调控政策，这一地块只可能落入开发商之手。两年以来，合作建房屡屡在拍地上陷入困境，均系开发商半路杀出夺标所致。另外一种侥幸因素也很明显，和历年来所有励志合作建房的组织有所不同，温州模式不是由一两个人倡导和发起，而是由一个大有来头的机构——市场营销协会组织。它由一帮经济头脑发达的企业法人围绕，财力雄厚、渠道健全。基于这样一种先天优势，他们简直与那些开发商无异。就此而言，温州模式由一系列特定条件和因素促成，无法在全国范围内复制或实践。

　　集资建房存在哪些风险

　　虽然南京市从政策上没有对个人建房加以阻拦，但房管部门工作人员却表示：这基本不太可能实现。因为“无论是竞价拿地，还是随后的建房开发，没有一样不面临市场风险！”“认识风险才能规避风险。”邵角表示，在整个过程中不可能回避的十大风险还是存在的。首先是法律和政策的风险问题，目前中国的法治体系中没有对个人集资建房的相关法规。其次是资金的风险，怎么保障资金的安全，证明不是非法集资，防止资金被诈骗，还有如何合理节约地使用资金，减少浪费。还有融资的问题，怎么解决贷款问题，如何担保等，2005年2月1日，中国民生银行中关村支行行长纪乃方明确地向记者表示，该支行将为合作建房提供所需贷款，但那必须在所有事情都合法的情况下给你贷款。最大的风险在于，如果在未来房价大跌怎么办，低于20%可能和市场价格平起，大家还可以接受，如果像中国香港一样，下降50%以上怎么办，怎么解决，房子是一个特殊商品，它的价格和价值不是等于号，但它还是商品，商品价格一定是有涨有跌的。集资人是否有这个心理承受能力。还有未知的风险，从目前的现状来看，自建房毕竟还没有一个非常成功的案例能够很好地来支撑这种建房形式，很难说个人集资建房是否能成功，现在处于一种探索阶段，究竟成功与否，或者说这种方式在具体的实施过程中还会碰到哪些棘手的问题仍然是一个未知数。还有没有土地可买的风险、建设中出现的质量风险、怎样协调专业团队的风险等等。据了解，目前各级政府都没有给“集资建房”一个明确的答案，是既不反对也不支持的中庸态度。有人称，其实目前政府也处于观望状态，正进一步调研，了解各地个人集资合作建房的情况后才能给出明确的态度。(编辑　小娜)