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新租赁办法实施，有望让租赁价格下降。记者 胡雪柏 摄
11月20日，北京市政府法制办就《北京市房屋租赁管理办法》（以下简称《办法》）向市民征求意见。《办法》出台目的是为了规范北京市房屋租赁市场，完善租赁登记、监管手续，保障当事人合法租赁利益。《办法》出台至今一周有余，租赁市场也在发生着或大或小的变化。而对于新政策的出台，多数市民表示支持，但是业内也认为，调控还要要解决“执行难”问题。
委托租赁业务量微降
《办法》出台一周后，据“链家地产”、21世纪不动产、中大恒基等中介公司统计，目前租赁市场委托租赁业务量在减少。主要是经纪公司在委托租赁签订上更加慎重，规避“月收租金”带来的“短收长付”资金风险。
而据“信一天”从其门店统计的数据显示，《办法》出台后登记合租房屋出租量有所下降，较政策出台前一周下降14%，主要是二房东登记行为减少所致。单日登记合租房产102套，以往平均为120套左右。
“信一天”市场部经理罗煜表示，《办法》中规定：房地产经纪机构与租赁当事人约定直接向承租人收取租金的，每次不得收取超过一个月的租金。由于租赁“沉淀”资金有限，中介实际挪用现象少，《办法》规定固然能避免少数中介将“沉淀”资金挪做他用的可能，但更多将使正规经纪公司面临“短收长付”的资金困境，使得一些中介减少委托租赁业务，压低房主租赁价格或增加免租期，抬高租户代理费及租金。
需解决执行问题
北京众多租赁房主、客户对《办法》态度如何？“信一天”旗下位于安贞、团结湖、方庄、中关村等租赁热点地区的50余家门店对此进行了信息采集，其中访问租赁房主266人、租赁客户313人。多数受访人还是表示支持《办法》，认为其可以保障自身权益。但是对于其中的出租要缴纳相应税费则不太赞同。
在受访的266名房主中，194人表示支持新《办法》，认为有利于目前租赁市场管理，能让房主安心出租。在受访的313名租赁客户中，149人表示支持，认为有利于保障自己的租房权益，以前都是房主挑选租户，现在政策对房主也有规定。
对于《办法》中要求的出租人应按国家有关规定交纳房屋租赁相应税款，房主、客户则普遍持反对态度，超过六成房主认为实际出租情况并不稳定，租金所得并不丰裕，不会主动奔波交纳税费，如果必须交纳则费用由租户承担。对于租户，则普遍表示租赁个人所得税如果交纳是房主承担，自己不会替房主买单。
业内人士认为，《办法》出台目的是为规范北京市房屋租赁市场，完善租赁登记、监管手续，保障当事人合法租赁利益，但还需要政府主管部门对租住双方进行宣传教育，否则将面临的“执行难”问题。
中高端市场影响小
上个世纪90年代中后期外资企业的骤然增加以及外籍人士需定点居住的规定，使得当时供应量相对较少的中高端租赁市场明显处在供不应求的局面，高档物业的租金价格受市场供求及“高投资回报”炒作的影响不断攀高。但到了2000年左右，各种类型的公寓供应量逐年不断增长，加上越来越多的外资公司加速员工的本地化；以及前几年北京取消外国人定点住宿的限制后，致使中高端租赁市场的供求关系逐年失衡，迫使租金一路下滑。
因此，“我爱我家”房地产经纪公司副总经理胡景晖认为，对于属于买方市场的中高端租赁市场来说，不会对其造成太大的冲击。
首先，租金不会出现较大的波动，业主转嫁租赁综合税费的可能性较小。由于北京的中高端租赁市场的入住率不是特别高，因而办法实施后可能出现两种情况：第一种，税费由业主和承租者共同分担；另外一种，税费由业主自己承担，房屋投资回报率会有所下降。
其次，大部分业主仍会选择出租，只有一小部分业主为了急于套现而选择出售。在中高端租赁市场上，如果房屋业主由于回报收益率的下降而选择出售的话，那么，其营业税、个税、契税、土地增值税在业主出售时都将需要缴纳，庞大的税费支出将会使得大部分业主考虑继续出租而不会选择出售。
租赁价格有望下降
《办法》中要求加强资金监管，业内人士认为，这将会有效打击租赁中的“房屋银行”，从而有望使得租赁价格下降5％－10％。
目前，中介租赁过程中所谓的“房屋银行”很多，也就是部分经纪公司从房主手中低价租一套房子，然后高价租出，这样，承租者就会把一年或者半年的租金全部交给经纪公司，经纪公司每个月给原房主付租金，经纪公司就会占压一部分现金，很容易造成经纪公司卷款或者挪做他用，给消费者及房主带来损失。这种情况是租赁管理办法侧重打击的，而且也只有“房屋银行”会代收租金，普通的租赁基本上房主与消费者是见面的，如果要付押金或者租金都直接交给房主，经纪公司只收取中介服务费。
中大恒基市场研究部认为，目前北京市场有15%左右的租赁房源把握在大大小小的中介公司手中，因此实现房屋租赁的资金监管是规范北京租赁市场的必要方式，也是打击“房屋银行”的重要手段，一旦杜绝了中介公司对租赁房屋的吃差价行为，目前租赁市场的月均价有望下降5-10%。（记者赵丽萍）
(责任编辑：赵健) | |
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