科学发展的前提是要有科学的调控手段，否则科学的发展观也会被不科学的调控手段调歪了，变成了不科学的发展路径。

　　目前的调控政策更多调控的并不是上文所说的不同供给对象的供给结构，而是在调整某一单一供给体系中的产品结构。

　　廉租房作为完全社会保障性质的住房，其目标是保证基本生存条件，不是提高生活质量的消费过程自然就必须严格的由提供保障的政府对产品的结构、户型提出或制定严格的标准、限制准入准出的条件。这个类别产品的位置、配置、户型及规划当然都是政府直接管辖的控制范围，没有用地的供给与资金的保障当然也就不可能提供这种财政转移支付的社会保障了。

　　经济适用住房虽然也是销售(今后更多的应为出租)，但仍为政府补贴与保障性质的住房，否则为什么要免出让金和部分税费呢。这类住房不同于廉租房，不是政府全额补贴，而是部分补贴，并要求居住者个人承担一定的购买与租用资金支付的。政府应有权根据政府转移支付的补贴能力来决定对不同收入家庭补贴的数额，这个数额在无法用人头补贴的现有条件(个人收入申报无基础统计的条件下无法准确掌握个人和家庭的收入信息)下，只能用砖头补贴的方式按建筑或居住面积实行有限度的补贴。那就要严格的控制建筑的户型标准与建筑水平的等级标准。同时用限制最大户型标准或不同户型面积比例的方式给被补贴的消费居民一定程度的自由选择权。可以和应该在满足基本生存条件之外，更多的用于改善居住条件和适度提高生活质量，用租或售的方式搭建过渡性消费的空间。

　　上述两类住房都是政府免收土地出让收益、带有公共住房性质和社会保障性质的住房产品，因此政府有权也完全可以限制这两类住房的产品结构，完全可以调节这两类产品的供给结构。

　　但商品房产品结构则与公共政策无关了，价格按《房地产法》与《价格法》的上位法规定，也并不属政府产品的管辖范围，同样不在政府定价与指导价的范围之内，是市场调节的范围。其供给的对象是国务院文件中规定的中高收入家庭。

　　本来商品房的供给对象就从来不是中低收入家庭，那么为什么要对商品房的产品结构进行强制性调控和行政性规定呢。这种规定又能起到什么效果呢？

　　调控商品房产品结构是否能解决房价问题

　　1、压缩户型面积不能降低住房总价

　　对商品房进行产品结构调整的目标是想用限制户型的面积数来降低一套住房的总价。用产品型号规格的调整来适应消费群体的购买能力，类似于汽车发动机的排量小了、车型小了就可能价格低了。但很遗憾住房不是汽车，其住房标准和配置与户型大小无关。小户型也可能配置高标准的卫生间与厨房，大户型也可能配置无装修的卫生间与厨房。居住的环境、外立面、地理位置、会所与商业的配置都可能影响到房屋的单价与总价，就像小外形的奔驰跑车价格远远大于大外形的普通车辆一样，户型小并不等于单价低，也不等于总价低。

　　在总的土地供给量不能增加的条件下，用户型面积的压缩可以增加一些户数的供给量，但仍无法解决供不应求的矛盾。当供给无法增加时，限价房如果真能保证低价位的供给，必然加大需求增长，仍会增加供求之间的矛盾，市场上的价格仍会因供求之间的不平衡仍然处于长期上涨的趋势。供求不平衡的现象并不会因商品房产品结构的调整和70%的土地用于建设普通商品房而改善。

　　从另一个侧面看，住房面积的消费能力同时与住房的资产价格相关。从经济学的角度看，同等住房消费能力，当住房资产价格偏低时，人们会自然的倾向于扩大住房面积的消费。当住房的资产价格较高时，人们就会适度控制消费的面积。当资产价格过高时，人们就会压缩住房消费的面积。就像现实中许多人会在选择购买经济适用住房时扩大消费面积，购买大户型，而同等消费能力的家庭购买商品房时就会选择中等户型或压缩面积需求。可见市场会用价格与供求关系调节户型与需求。

　　住房的消费是以家庭收入计算的，同样住房的面积需求也是以家庭人口和每个人的消费面积计算的。户型的面积限制本意是想用套面积的压缩来控制人均消费的面积。但小户型在同样是90平方米一套中可以是一室一厅，可以是两室一厅，也可以是三室一厅，就像小型汽车可以是五人座位，也可以是双人座位一样。除非90平方米的户型都必须是三居室，以满足一户三口以上的家庭居住，否则都可能是双人或单人居住时，其实际的消费面积不是缩小了，反而是增加了。与消费面积相对应的当然是人均住房的消费能力，同样还有与消费者对应的消费观念。实际商品房消费倾向来源于消费者的自由选择权。

　　对应房价而言，个人消费面积的多少决定着消费套面积的总量与套住房的总价。消费的档次水平决定着单价的高低，两者的结合决定着消费的选择。户型的大小并非唯一标准。

　　2、限制土地供给不能控制房价上涨

　　对土地供给的限制目标是增加普通商品房的建设用地，试图用相对低价的土地供给控制住房价格的上涨速度。

　　一个疑问是市场中的商品房用什么来区分普通商品房与非普通商品房的标准。现有标准有二：一是，国八条文件中曾规定每套户型为120平方米，正负浮动不大于20%的面积，解释为普通商品房的定义，各地税务部门大多以此面积限定数为普通商品房的税费缴纳标准。二是，以当地一手房市场平均交易价格的两倍单价为划分普通商品房的价格限制标准，并以此为纳税标准。个别地区也有将两者结合为区分标准的。

　　但市场中可以明显看到的是经济适用住房中有大量超过144平方米的住房，而高档公寓中则有大量低于144平方米的一居室和两居室。可见不管是用90平方米还是120平方米乘以20%的面积标准都无法准确的定义普通商品房的标准与概念。同样当以价格为依据作为区分标准时，又遇到精装修与毛坯房的价格差别和房价不断上涨中的销售平均价格的变化等问题。

　　其实，只要是商品房、只要是在交纳土地出让金的出让土地上建设的商品房，既然都没有公共政策的因素、既然在《房地产法》中都只有一种统一的定义，那么就无法再区分为普通商品房与高档商品房。在一个高速发展的宏观经济背景下，房地产的建设水平和经济发展同步都在高速的发展与变化中，技术水平与材料水平的提高、环境质量与配套条件的改善很快就改变了原有住房的对比标准。同时不管是销售时定义的住房为什么标准，都在市场的租金收益变化和居住环境变化中改变着房价和定义标准。许多普通商品房的租金收益已使其在二手房交易中的价格远远超过了新建高档公寓的一手房销售价格，也超过了原为高级公寓的二手房再转让价格。

　　立法中并没有商品房定义之中的价格歧视和面积歧视，也没有三六九等的地位差别，包括独立式别墅也不过是产品的名称而不是《房地产法》立法中的商品房分类。这种人为的普通商品房的定义差别其实是为了税收差别而在上位法中没有明确的规定的情况下，由行政法规违背上位法的立法原则而专门出台的特殊约定。假设房地产交易中的税收(包括营业税、契约税、二次转让税费等)都改变为非交易环节而是保有环节的税收。都以交易的市场价格或市场的评估价格确定时，还需要这种普通与非普通的住房区分吗？

　　重要的问题在于不管土地的供给价格是多少，建设出的住房套型与房屋价格都会按市场的供求关系和建设的标准而确定。即可能是符合普通商品房定义的面积套型但价格高于平均房价的两倍，也可能是房型面积超过标准而价格在平均房价与两倍房价之间的单价。连排别墅的价格不一定高于城市中心的普通住房，但面积可能会大。中心区位置的房型不大，但可能价格很高。因此只要是用招拍挂的办法供给的土地，都是商品房并且无法严格的区分普通与非普通的概念。

　　如华润拍得的清河地块，户型与定位都为普通商品房，但价格远远高于北京的平均销售价格，又如何区分呢？

　　3、限价商品房不能稳定房价的增幅

　　政府试图用限价商品房的办法，在土地竞拍的同时约定房价的最高限价来稳定房价的增幅，确实这种办法会对房价的增长起到一定抑制作用，但这个限价并不一定是低价，这个限价对市场的意义何在呢？是为求得房价稳定的名声还是为确保解决中低收入家庭的住房问题呢？

　　只要政府在试图从土地中获取国有资产增值保值的最大收益，那么就一定不是真正想解决中低收入家庭的住房问题。因为前面已经提到了政府要真想解决中低收入家庭的住房问题，完全可以不征收土地的出让金，用更多的土地去建设经济适用住房或廉租房，而不是在商品房中挤牙膏。政府也完全有能力用非市场化的方式自行建设限价房，不应一方面不愿减少政府的土地收益，希望在限价房建设的土地中也获取最高的收益，同时又用限价的方式压缩投资人的收益，试图将政府的社会保障责任转嫁给社会的投资者。

　　由此可见，只要政府不放弃从土地中获取高出让收益的谋利意图，不管对商品房领域的供给用什么方式都无法调整市场中的商品供给与社会保障性住房的用地比重，也无法调节这两种不同类型产品的供给数量。即无法真正解决低收入家庭的住房问题，即无法解决房价的增长问题。

　　调控重点应放在商品房与非商品房的供给结构上

　　房屋的价格能否稳定，涨幅的逐步放缓最终不是仅仅因商品房产品结构的受控而改变，仍将以供求关系为最重要的影响关系，以资产价格的高低影响消费面积的选择，以社会保障住房的供给总量和商品房的供给总量关系决定消费需求的导向。

　　与其将政府的工作重点放在对市场化的商品房的产品结构进行调整上，不如将政府的工作重点放在商品房与非商品房的供给结构调整上。问题的根本还在于政府是否真的以解决中低收入家庭的住房问题为关注点，是否真的原意拿出更多的不收土地出让金收益的土地来用于建设非商品房的保障性住房，真正调整三类不同供给对象的住房供给结构。

　　决定商品房户型产品结构的因素是实际的市场需求，或者说要了解什么人具备购买商品房的能力？为什么要购买商品房而不是选择购买二手房或者租房？现有住房存量中的拥有情况基础条件和这些存量条件对购房原因的影响，以及存量资产对消费能力的影响。(转自:蓝筹地产评论)