楼市成为腐败易发高发地

　　官商合谋导致房价宏观调控大打折扣，暴露房地产领域的制度缺陷

　　房价畸高畸涨的民情、国忧，抵不过少数地方官员与开发商“合谋”的私利，难怪国家房地产调控频出重手。围绕楼市的腐败警讯，彰显房地产宏观调控仍任重而道远。

　　灰色成本：购房者不该承受之重

　　近期，江苏省纪检系统举办了一个反腐教育展，其中负责城建的官员频频落马引人注目。近年来，该省多名官员的贪腐行为均与房地产有直接关联。

　　“常州市原副市长张东林案很典型，其主因是被房产商控制，不能自拔。”江苏省纪检部门一位干部介绍说。近几年张东林在审批房地产开发项目等过程中，被查出索取和收受17名房产商贿赂270余万元，涉及具体楼盘近30个，有的房产商每开发一个楼盘都要行贿。

　　为收买张东林，某开发商费尽心机地开了一家酒店，专门应承他的个人宴请，几乎不对外营业。

　　为让张东林与情人“浪漫”幽会，开发商送给他的两个情妇价值54.6万元和25.8万元的住宅各一套，装修奢华，并配有高档家电。某开发商还送给他的儿子38万元购房款，张东林得知后，只若无其事地说了声“我知道了”。

　　开发商为何如此仰赖一个负责城建的官员？因为“谁和张东林的关系铁，谁就会成为主流房地产企业”。受贿后的张东林为开发商提供的服务“细致入微”：确保审批项目顺利过关，减免土地出让金，为国有房地产企业核减亏损，为开发商协调各种关系，以审批代替土地招投标等等，权力所及，无所不包。

　　城建官员腐败，还有一个突出特点，即“老子管城建，亲属搞开发”。据苏州市纪委证实，2004年8月被江苏省纪委立案调查的苏州市原副市长姜人杰，利用分管城建的职务之便，不仅大肆受贿，而且伙同其子在变更土地用途过程中，非法敛财，数额特别巨大。

　　南京一位大型房地产开发公司经理坦言：“如果权力都在阳光下运行，开发一个房地产项目的成本能降低15％左右！”

　　这位开发商透露，虚支招待费、管理费能消化一小部分，再就是摊到建筑安装上，因这一环节税费低。当然，最后都要转嫁给购房者。以常州张东林受贿的270多万元为例，如果要摊到1000套房子上，每户要承担2700元；如果是500套房子，每户要承担5400元。

　　利益共生：官商合谋击穿制度缺陷

　　南京大学教授葛扬说，我国对房地产业宏观调控已有两年多，但房价在一些地区依旧快速上涨，住房结构调整在多数城市效果有限。一个重要原因是房地产腐败现象太多，而腐败高发又与房地产领域的制度缺陷有关。

　　开发一个房地产项目，要办齐“五证”，盖好20多个公章。江苏一位开发商坦言：“部门林立，表面上环环相扣，但却很不透明、很不规范。如果我们不一个个上门去烧香，当官的就会拖，哪个环节都拖不起啊。”

　　“近两年房地产市场中的权力寻租色彩并没有被稀释，在一些地方反而越来越浓。有的开发商拿到的土地容积率远远高于周边地块，一个中等项目容积率提高零点几个百分点会增加数千万的销售额。而在土地出让环节，虽然在2003年实行了招拍挂制度，但‘围标’‘陪标’现象并不少见，这说明土地在拍卖前已内定了买家。”一位开发商忧虑地说。

　　中国城郊经济理事会理事长包永江分析说，在开发商和城建官员之间，客观上存在一种“共生”的寻租现象。开发商一方面是城建官员的“政绩推动者”，同时又很容易把城建官员拉下马，成为诱导官员腐败的“麻烦制造者”。从经济层面上分析，双方在“攻关”和“寻租”上一拍即合，容易结成“利益集团”。

　　2006年2月，国务院首次界定的商业贿赂重灾区中，与房地产市场密切相关的工程建设和土地出让，首当其冲。事实证明，在这两个环节中，一些城建官员与开发商形成了一明一暗、化公为私的谋利模式，急需重点查处。

　　权力寻租：

　　房价调控大打折扣

　　一系列城建高官腐败案显示，房地产能够满足地方官员两方面的需求，一方面，房价快速上涨带来的是税收增长，房地产能提升城市形象；另一方面，一些地方官员也通过权力寻租满足了私欲。这条隐藏的铁律不打破，房价调控效果将大打折扣。

　　长三角地区一位市领导坦言：“时下地方官员主导房地产发展的冲动依然非常明显。因为在与房地产相关的税收中，有75％归地方所有。在我们市，土地出让金的30％直接划入地方财政。而土地出让价格的高低与房价密切相关，房价越高，当地土地拍卖价也越高。”

　　他说，一个重要例证是，“到目前为止，还没有听说过有哪个城市的房产局长公开表示要让房价降下来，否则局长的位子恐怕也不稳了”。

　　房地产市场的矛盾，反映了调控与反调控的博弈。清华大学社会学系教授孙立平说，这是“目前中国涉及利益面最广、博弈技巧最纯熟、悬念最多、结局也最扑朔迷离的一场博弈”。

　　检视两年来的楼市调控过程，一些专家回顾说，在新政启动前，听到风声的一些地方领导就坚称当地的房价“在合理区间”；调控开始后，一些地方领导暗中鼓动开发商，力挺房价；棋到中盘时，又有一些城市急忙打时间差，很快公布某时段房价下跌的数据信息，力图让调控“见好就收”；见调控连连出招，一些利益集团便不断释出“房价下跌会导致国民经济灾难性后果”等威胁，借以瞒天过海，扰乱决策。

　　有关专家说，作为官商合谋的副产品之一，楼市“灰色成本”也许并非房价高企的决定因素，但它无疑助长了房地产领域的寻租行为，如果每个公章都成了腐败的机会，那么“落实”调控政策本身也可能成为下一个“腐败的机会”。真正可怕的是每个环节都出现官商合谋的“复制效应”。

　　有关专家还建议，在明年的房价调控政策中，应考虑明确设置楼市反腐败议题。近两年来，因房价调控掺入了行政性手段，一直饱受一些开发商诟病。但城建官员腐败高发显示，用行政和法律手段反击房地产腐败也许最有效。因为官商合谋的利益集团一旦暗中形成，楼市调控的效力就很容易被消解。

　　贪官自白：

　　“我被开发商‘腐败攻关’击倒”

　　2005年震惊全国的青岛房地产腐败大案主角之一、青岛市原市长助理、原崂山区委书记王雁近日在狱中接受新华社记者采访时表示：“我是被开发商‘腐败攻关’击倒的。”王雁现身说法，让我们看到了一些开发商是如何在土地、规划、审批、协调等房地产开发的各环节，向地方官员发动“攻关”的。目前，房地产业腐败易发、高发，房地产市场能否健康发展日益成为社会关注的焦点。

　　2005年1月11日，王雁受贿496万余元，被济南市中级人民法院一审判处死刑缓期两年执行。

　　长期以来，房地产开发商拥有土地的数量以及获取土地的价格，在业界一直被视为“绝密”，购房者对此更是一头雾水。虽然建设部对“地荒论”作出过驳斥，但在不少地区，土地价格、待开发土地面积等信息之不透明、不对称，已成为推动住房价格飙升的重要因素。