主持人：保持房地产业的持续健康发展和房价的稳定，不仅关系到人民群众的切身利益，经济社会的协调发展，而且在落实科学发展观，建设小康社会加快构建和谐社会等方面，都具有十分重要的现实意义。而一个城市的房地产业的发展，要与国民经济总体协调发展，才能有力推动地方经济增长，加快改善人民群众的居住条件，促进社会的稳定与和谐。
案由
张卫明：2000年南京市房地产开发火爆，房价居高不下，与南京市经济发展水平不相协调，这一问题已经成为南京市民关注的热点和焦点，要求平抑房价的呼声日益高涨。根据调查，2004年南京市房屋销售价格涨幅位居全国第二位，高达17．7％，商品住宅房全年平均预售均价为4115元／ｍ2，江南八区4890元／ｍ2，居全国第五位，而2004年前9个月，南京城市居民人均可支配收入为11416元，在长三角15个主要城市中仅排名第11位，居民收入远远低于其房价的领先程度。南京的楼市引起了广大市民的关注，部分中低收入阶层无法承受如此高的房价，会造成社会不稳定因素。同时，房价过高容易引发房地产泡沫，导致经济崩溃危机。因而，政府有必要进一步加大平抑房价的力度和措施，保持南京市经济平衡发展和社会稳定局面，体现以人为本的执政理念，真正为老百姓办实事。
平抑房价方案：第一、目前房价的构成中地价占到40％，近年来由于国有土地商业征用采用挂牌拍卖方式，土地出让金居高不下。建议政府将部分土地规划定位为普通商业住宅用地（区别于开发高档住宅和经济适用房的土地），采用招标的方式进行房产开发，以抑制地价的涨幅，从而抑制房价。第二、基础设施配套目前占建房总成本的10％—15％，政府可以把这方面的费用从房价中剥离出来，以折旧的方式进行计算。第三、政策上控制房产商房开发过程中超大面积住宅套型的比例，对超大面积住宅，收取资源超占费。第四、加大房屋交易契约税率，征收卖方增值部分个人所得税，从政策上控制房虫恶意炒房的行为。第五、进一步公开开发商房源销售信息，打击开发商假按揭等炒作行为；对长时间闲置的空置房收取闲置费；第六、合理规划城建拆迁，预防阶段性房产供需矛盾过于紧张。第七、严格控制适用房、廉租房的面积，充分了解购房者、承租房者经济能力，实施有梯度地使用住房原则，合理制定住房使用标准，减少不必要的超前配套设施，减轻居民购房负担，防止经济适用房向高档住宅房发展的趋势。
对话
主持人：房地产价格国家关心、群众关注，您认为南京的房价过高是什么原因呢？
张卫明：南京的收入在长三角地区城市中排在第11位，而房价却是排在前三位的。房价过高让不少百姓买不起房，这和政府的政策不到位、干预措施不到位有关，也与“房虫”恶意炒作、房屋结构不合理、部分银行按揭不规范等有关。市委市政府已经做了不少工作，通过实施“三房工程”，加大宏观调控力度等措施，完善住房供应保障体系，从一定程度上起到了平抑商品房价格阶段性上涨过快的作用。但还是有不尽人意的地方，比如地价过高，有的已经占到了房价的40％，造成土地出让价位被哄抬现象。
主持人：住房供应结构的理想模式应该是什么？
张卫明：我认为，要改变现在的模式，就是要把现在的“两头大，中间小”改变为“中间大，两头小”，建立“鼓”型的合理住房供应结构，即加大对普通商品房的开发建设，缩小高档住房和经济适用房的开发建设，引导市场向合理价位区间过渡。这样才能进一步加强对住房保障程度、保障人群的研究，提高对住房保障“社会”“经济”二元性认识，改变单一的房屋保障方式，建立综合保障体系。同时要建立完善房地产预警预报体系，加大市场透明度，定期发布房地产市场信息，引导市场合理配置资源，引导理性消费。
主持人：近期，中央已经下文对高档别墅和高尔夫球场等豪华建筑叫停，这是否意味着能够抑制房价？
张卫明：叫停高档豪华建筑，就会使有限的土地资源不那么紧张。地价下来，房价也会“水降船低”。还有基础建设配套费，我认为不应该一次性收取，如果分成50至70年分摊，房价也会降下来不少。像扬州，同样的标准在当地只卖4000元／平米，就比较适中。我希望能够通过呼吁，让我们南京的市民能够买得起房，住得起房，这也是构建和谐社会一个不可或缺的要件。
答复
南京市建委：本市出台了《关于切实稳定住房价格促进房地产业持续健康发展意见》。明确了以遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房建设，限制拆迁造成的被动性购房，引导合理的住房消费。从完善住房供应、控制不合理需求两方面入手，综合运用财税、金融、法律、行政等多种手段，实行政策引导、规范市场秩序，遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费，努力实现住房总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，促进房地产市场持续健康。从2003年开始，市委、市政府决定启动以中低价商品房、经济适用房建设和危旧房改造为重点的“三房工程”。它有利于构建一个完整的住房最低保障体系，形成较为完善合理的住房价格梯次。通过土地、规划、金融等多种调控方式，力求总量基本平衡，结构基本合理，引导商品房价格的平稳走势。2005年实现房地产开发投资达250亿元，住宅竣工面积达500万平方米。根据市场需求，合理安排土地投放量，制定并下达住宅用地年度供应计划，确保土地一级市场的平稳有序。调整供应结构，增加普通商品房建设，控制高档商品房，搞活房地产租赁市场。充分发挥规划指导作用。合理确定各类房地产用地和配套建设的规模和布局，优先落实中低价商品房、经济适用房、危旧房改造项目。合理安排城市拆迁的年度计划和阶段性计划，通过适度控制拆迁规模，控制刚性需求过快的增长，实现供需平衡。再有就是加强房地产市场管理。限制期房转让，禁止炒房号、炒楼花行为，达到了规范市场，缓解供需矛盾的调控效果，为房地产业的持续健康发展创造了良好的市场环境。全面推行商品房销售“一房清”。对商品房共有共用部位的权属进行确认，避免权属纠纷，使市民明明白白消费。加强对房地产契约、房地产广告的监督管理制度。例如改变中低价商品房建设模式，按照集中建设为辅，分散建设为主，在出让地块中配建一定比例中低价商品房；明确享受优惠政策的普通住房标准，合理引导住房建设和消费。对住宅小区建筑容积率在1．0（含1．0）以上；单套建筑面积在144平方米（含144平方米）以下；实际成交价格在同类区域住房平均交易价格1．44倍以下（含1．44倍）的普通商品房给予适当政策优惠，鼓励向房地产开发投资向普通商品房倾斜。
南京市规划局：南京近年来城市建设突飞猛进，经济发展势头良好，房地产市场日渐繁荣，但房价的不断上扬已经引起了社会各界的广泛关注。由于经营性土地必须由招拍挂取得，商品房单套面积由开发商根据市场需求确定，因此，降低房价必须以税收、土地供给、土地投放方向等系统措施来保障。面对南京房价不断增长的现实，市政府已经采取了积极应对的举措，建设经济适用房和中低价商品房，提供住房基本保障，帮助中低收入家庭解决住房困难的问题。根据市政府指示精神和具体要求，我们共进行了11个地块，计719公顷经济适用房用地的选址工作，共计283．4公顷。南京的城市建设重点地区已进一步拓展至由主城（包括河西新城和老城）、新市区（仙林、东山、江北）和若干新城组成的2947平方公里的都市发展区。这意味着南京城市建设有着广阔的发展空间，居住用地的总量及住宅的供应量也将大幅上升，促进房地产市场健康、有序地发展。
南京市房产局：由于一级市场土地的紧缺以及炒房投机现象增多，本市商品住宅供不应求的矛盾日益突出，全年供销比仅为0．81：1，个别月份供销比仅为0．7：1，摇号、排队买房现象普遍，房价一路上涨。本局经过深入细致的调研，并借鉴上海、杭州等城市做法，在报市委、市政府后，率先出台了一系列调控稳定房价的措施，主要有全面禁止期房“炒作”，在全国率先实施“禁炒令”，全面停止办理预购商品房在取得房产证前的转让手续，全面狙击期房炒作行为。同时实施“网上房地产”工程，最大的好处就是为市民购房消费提供“阳光楼市”。适度控制拆迁规模，保证“十运会”重点项目拆迁的同时，严格控制商业性拆迁的规模。为加强消费者利益保护，我们还实施“一房清”、二手房联合维权、商品房销售人员培训等活动，规范商品房、二手房和房屋租赁合同文本，查处违法房地产广告等有力措施，大力规范市场主体行为，加强“诚信房产”建设。出台《商品房附属房屋转让等问题的若干规定》，基本解决了车库产权转让等的纠纷与矛盾，积极解决停车难问题，同时有利于进一步平稳房价。借鉴深圳等先进城市经验，出台《南京市房屋租赁管理办法》，以培育房屋租赁市场为重点，以全面规范房屋租赁行为为主要内容，推动房屋租赁市场规范发展。
(责任编辑：赵健)
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