“稳”字当先 2007年中国楼市“涨”声依旧

　　2006年的中国房地产市场，面临着有史以来最猛烈的宏观政策调控。时逢岁末交替之际，深感2007年楼市发展任重而道远，但后市主基调离不开一个“稳”字当先。

　　调控：稳步向前

　　可以说在目前的市场环境下，后续的楼市宏观调控政策出台是一种大势所趋。

　　其次是调整住房供应结构，构建多层次的住房保障体系。明年，调整住房供应结构是一场“重头戏”，重点是加快建设90平方米以下中小户型、中低价位普通商品住房，改进和完善经济适用房制度，加快建立和实施廉租房制度。

　　从多年的香港地产经验来看，国内的住房建设和消费必须量力而行，必须摆脱当前“超大建设”、“超前消费”的现状。目前政府的住宅主导户型应该是90平方米以下的中小户型，90平方米户型占70％的宏观调控政策是符合国情的。从市场化往公众化转换，房屋本身所承载的基本功能将进一步回归本质，一旦保有环节税费开征，将对中小户型住宅销售起到极大的拉动作用。

　　目前市场上的刚性需求如滚雪球般不断累积，市场成交不尽如人意。不少开发商把小户型也作为卖点，市场价格居高不下，相信随着今后90平方米以下中小户型的不断推出，供求比例将进一步拉近，房价泡沫也会逐步减少，据中原地产不完全统计，结婚置业和动迁置业需求者将会大量入市。

　　三是强化政策的执行力度。在今年的政策层面基础上，明年将继续在从房产行业的上下游进行有效控制，提高拿地门槛、推进中小户型建设，同时分别从税收、利率、土地、金融等关键点全方位加大和加强执行力度，是保证房产行业可持续发展的根本所在。

　　相比国外市场而言，中国的房地产市场还是处于起步阶段，目前的调控力度还是远远不够的，稳步向前推进将会是宏调的主导思想。

　　市场：明跌暗涨

　　从购房者层面来看，大家必须明白和体会调控的真实目的所在，不然只会造成自身内心恐慌，拉长观望周期，到时候很有可能适得其反。政策出台是为了稳定房价，并且去除部分楼市泡沫，以稳定和谐为主的基调将会在未来一段时间内逐步呈现。大家千万不要感觉，政策出台了房价又要大起大伏了，其实目前的上海楼市已不会再出现昔日的虚假繁荣，注重楼市理性回归，遏制投机炒作，鼓励自住中长期持有，是政府调控房产市场的根本所在。买卖双方的心理博弈，说得更直白一点，就是出于对市场走势的不明确，另外也不甚理解调控的必要性与重要性，因而导致近期大量刚性自住需求积压。市场是由供需双方决定的，在此我们可以做一个大胆的假设，如果一旦积压需求集中释放，那么市场价格一定会水涨船高，政府为了控制市场局面，一定会再出调控猛药，无非还是从税收、利率等核心环节加大力度，那么观望周期将会被再次拉长，如此恶性循环对于买卖双方都是致命的，也是同政府的思路所违背的。

　　从整个上海房产市场的全年表现来看，明跌暗涨是种趋势，我以为明年二手房市场价格将逐步攀升。当然，环线概念将对于2007年房价走势起到重要影响，中环线附近的楼盘供应将成为市场的主要成交供应，当然我还是十分看好内环线附近的中心区域，例如卢湾新天地板块、浦东滨江板块。

　　另外，房地产也是一个“靠政策和规划吃饭”的行业。2008北京奥运和2010上海世博的双重利好支撑，将会在2007年开始极大地提升市场信心。在利好刺激下，我以为浦东上南三林世博板块首当其冲，今后的发展潜力很大，有可能成为继陆家嘴之后的上海第三极。

　　鉴于政策影响度逐步减小，政策调控趋向理性，明年针对二手市场可能会有新的税收政策出台，不外乎物业税和土地增值税，一定程度将会增加置业成本。