评论:2007大户型拟征税 谁将成最大获益者

　　近几年国家不断出台地产政策，但房价却一涨再涨，甚至让购房者形成一种错觉：出一次政策，房价就涨一次，这次酝酿的大户型征收保有税是否会让房价再涨一轮？

　　2006年是房地产政策频出的一年，中原地产在不久前发布年终回顾时总结影响市场的十大政策，其中最引人关注的是针对产品形态的“90+70”政策和针对房产税费的征收个人所得税政策，而不久前传出的征收大户型保有税政策，则既涉及产品形态也涉及房产税费，用某位业内人士的话来说：“政府的调控手段越来越高明了。

　　2006年12月16日，建设部副部长刘志峰表示，在税收环节，住房交易是一次性交易，税费经过数次调整已经很高了，但是在保有环节的税费基本没有：“目前包括建设部、财政部等部门在内的部门正在研究增加‘保有环节’住房税费，对于户型面积偏大的房子收取一定费用，引导合理消费的住房消费，鼓励购买中小套型、功能良好的住宅。”

　　多大才算大户型？

　　就目前情况来看，大户型保有税可能在明年4月以后出台，征收范围可能为120平方米以上房产。

　　关于大户型的标准，目前尚没有明确界定，不过从此前出台的政策看，大户型两个标准，一是90平方米，一是140平方米。建设部今年4月的调研表明，全国40个重点城市住宅平均套型面积为113平方米，而北京待售住宅的平均套型面积已达143.9平方米。

　　其实政府之前对大户型的税费政策并不少，2001年9月之前，北京市规定凡是120平方米以上的房屋，契税税率4%。之后，为了进一步拉动房地产这个经济增长点，鼓励民众购买大户型，北京市把超过120平方米的住房切成两部分征收契税，超出部分征收4%，120平方米以内的部分减半征收。到了2002年7月，契税税率更是由4%下调到了3%，意味着120平方米以下部分契税税率才1.5%。其他省市也都是鼓励民众购买大面积住房，甚至把144平方米作为一个分界点。可以说，正是政府主管部门之前的某些政策，促成了全国各地都是90平方米以上的房子。

　　赞同：北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授认为，如果购买小户型不征税，甚至可能有补贴，买大户型的话要征税，户型越大，征税的比重越高，这样每个消费者除了要考虑一次性的购买成本外，还不得不考虑终生的持有成本，就会回到相对理性的决策上来。

　　质疑：读者魏女士认为，120平方米作为征税依据于理不通。120平方米的住房，从绝对面积上看，也许说得上是大户型。但是，一个两代甚至三代人居住在一起的家庭，120平方米，平均下来并不宽裕。而一个单身，购买一处119平方米的房子自住，也显得非常宽敞，反倒不用纳税，从常理上来看也是说不通的。

　　开征保有税是否合理？

　　建设部对大户型拟征房地产保有税是国家抓住最后一根救命稻草——税收。国家已经用了经济、政治、法律等各方面的措施来调控房地产，但都没起到太大的作用，最后一步只能通过税收来调控。刘志峰认为，住房是一次性交易，但目前保有环节的税费很低或者基本没有，因此造就了消费中的“贪大求阔”现象。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，对大户型征收保有税，其实就是物业税。房地产行业的税收应该包括三个环节：一个是开发环节的税收，一个是流通环节的税收，最后是保有环节的税收。顾云昌指出，应该规范和减少流通环节的税收，在保有环节应该增加税收，但目前对房产保有环节几乎没有税收，导致了相当部分人认为买房买多买少反正无所谓，于是出现了囤房的现象，这和现有的国情并不相符。北京市统计局数据显示：11月末，北京市商品房空置面积891.2万平方米，其中住宅空置面积457.7万平方米，这个数量虽比去年减少342万平方米，但仍相当惊人。

　　目前，大多数发达国家都很重视在房地产保有阶段的征税，而在房地产交易环节的税收则相对较少。这样做不仅降低了房地产空置率，也鼓励了房地产的交易。在房地产保有阶段，目前世界上通行的做法是征收财产税。在美国、加拿大、英国等国家，不区分房地产和业主的其他财产，也就是说，政府向纳税人统一征收财产税，税率从3%到10%不等。比如，纽约郊区一套4居室的独立住宅，价值约为80万美元，每年要缴纳的房产税接近2万美元。日本的房地产在保有阶段，需要缴纳固定资产税，把土地、房屋和相关建筑物和在一起计算税基，标准税率为1.4%。

　　赞同：顾云昌认为，一人同时拥有多套住房已经不是为了自住，而是作为一种储备，一种投资，甚至是一种投机。如果开征物业税或者保有税的话，有利于市场的平衡，从这个意义讲，保有税的出台或者物业税出台势在必行。

　　质疑：有业内人士指出，建设部对大户型住宅保有环节征税的意向，显然还指向“炒房热”。但是，对保有环节而不是流通环节征税是遏制炒房投机的最明智的办法。暗流汹涌的炒房投机活动，并不会因为对大户型征了税就偃旗息鼓，他们完全可以再把资金投入到中小户型。那么90平方米以下中小住宅势必将奇货可居。

　　保有税能推动小户型？

　　“90平方米以下中小户型应占供应总量70%”的政策曾在业界掀起“大户型越限越走俏”的讨论，而建设部拟对大户型征收保有税，会否推高大户型的价格？

　　对此，业内专家有不同意见。有关部门一直批评住宅消费“奢侈”的现象，因而考虑政策引导住宅合理消费。此次对大户型征保有税，对于大户型是利空的消息，大户型市场可能会遭到打击，有多套大户型物业的买家可能会甩卖物业，令物业价格走低。

　　此次对大户型征保有税若实施，将是比“国六条”等都更有效的一条措施，将对市场产生广泛影响。有人认为大户型以后并非主流产品，开征保有税之后，会令大户型价格走高(特别是二手房交易)，税费价格将转嫁到买家身上。但记者从房地产信息管理网上了解到，一些大户型项目的销售速度仍比较平稳，没有出现较大波动。

　　一位销售人员给记者算了一笔账：一套160平方米、单价1万元的大户型，如果对超出120平方米的部分按1.4%税率征收保有税，就是5600元，也就相当于一年的物业费；如果是对全部面积征收保有税，1.4%的税率和北京近几年平均增幅在10%以上的房价相比，实在有些微不足道。

　　据建设部负责人透露，大户型保有税是为了引导合理的住房消费，鼓励购买小套型、功能良好的住宅。业内人士认为，这将是推动“90／70”规定落地最有力的“杀手锏”。

　　不久前新华社消息称，在“国十五条”规定了套型建筑面积90平方米以下住房须占开发建设总面积70%以上后，一些地方政府和房地产开发商颇有微词，截至9月底，全国还有65%的地级以上城市、91.1%的县级城市未按规定公布住房建设规划。建设部不得不在11月底再次下达“死命令”。因此相关人士认为，“推动小户型政策落实的最有力措施，就是对大户型征收保有税。”