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百姓买房不再要求“一步到位”(图)

本报首席记者 晏秋秋

  徘徊之中,上海楼市悄然迎来2007年。在牛熊之间,上海楼市的僵局何时打破?房价走势如何?令人期待。

  过去两年,上海楼市经历了一系列宏观调控政策,房价在急挫之后,又在新的平台上保持稳定。专家们预测,2007年,是上海楼市的“政策落实年”。执行力度如何?落实效果如何?将直接影响房价走势。

  “70/90”拉低成交总价

  去年,中央出台意在改变住宅成交结构的“70/90”原则,即“90平方米以下户型占70%以上”,而目前的“上海细则”,则采取对不同地区区别对待的方式。


  据预测,到今年下半年,上海楼市“小户型紧俏”会得到改变。由此,将导致市场出现两大变化,一是小户型将逐步告别“高单价”,在同一楼盘中,小房型单价比大房型高出2000元的状况,将一去不返;二是今年年底上海的成交总价,将会出现一个比较明显的下降。“成交套数不会出现大的变化,而刚性需求的释放量,也不会突然放大。”一位业内人士预言。

  “年轻人需要什么样的小户型,客户是否需要细分,这些都是我们非常关注的问题。”昨天,沪上一家大型房产公司的总经理这样表示:“基本上可以预测,在外环线以外一些楼盘密集区域,今年年底小房型密集,竞争将非常激烈。而且一些楼盘的后期产品,为符合‘70/90’原则而改变了原有规划,这些产品推出后,市场反应如何,还需要观察。”

  前阶段,宏观层面也有针对大房型征收“保有税”的说法。专家们预测,小房型产品的细分,将随着“70/90”原则的逐步落实,而备受重视。与此同时,2007年老百姓的居住观念,也将出现比较大的转变。那种传统的“买房一步到位”的思想,将逐渐失去市场。

  土地新政严控房价上涨

  从去年开始,土地管理成了本轮调控的“重中之重”。上海在去年的土地出让3、4、5号公告中,对土地管理的新政已有所体现。此外,去年11月28日,国土资源部任命张乃贵任国家土地督察上海局局长。专家认为,种种迹象显示,2007年上海楼市的土地政策,将更具“威慑力”。

  国土资源部相关负责人透露,2007年在城市批次用地审批中,将按规定比例控制好中低价位、中小户型商品房、经济适用房和廉租房的土地供应。对一些房价上涨过快的城市,将加大土地供应调控力度。

  而新成立的土地监察部门,在拥有“提出纠正意见”“提出整改意见”“责令限期整改和暂停用地审批”三大“尚方宝剑”的情况下,将进一步增加土地交易的透明度。

  土地价格在很大程度上,影响着房屋成本。随着相关政策的严管,今年,上海楼市的房价涨跌,将不太可能出现“齐涨齐跌”的态势。“一些楼盘因拿地较早,利润空间相对较高,房价可能有所回落。而一些在2003和2004年拿地的楼盘,其房价目前已接近‘成本临界线’,预计上下幅度不会很大。”一名房产专家表示,“以目前的拿地价格来看,未来上海楼市的房价如保持现状,拿地的开发商将面临亏损。”

  三大措施规范交易环节

  2007年,“限外令”、房贷政策的调整和“二手房网上备案”三大措施,将在上海楼市中进一步发挥作用。

  上海楼市的“限外”细则,至今尚未出台。由于2006年底股市大牛,吸收了许多资金,再加上调控政策此前不断打压,因此目前上海楼市的投机成分,已被挤压大半。不过从现状看,沪上高档楼盘依旧热销,楼市时有“海外热钱涌入”的传闻。

  房贷方面,有专家认为,2007年上海银行的房贷政策,必须进一步强调信用机制。“2006年上海楼市出现了不少拖欠贷款事件。2007年,银行信贷将可能出现两极分化,宽的更加宽松,而没有诚信的,就更加严格。”

  从今年1月1日起,“二手房网上备案”的政策施行,困扰上海楼市的“黑中介”问题,有望得到解决。一家中介公司的老总表示,从技术环节而言,“二手房网上备案”没有难度,“和以前的一手房备案差别很小”。不过,在政策执行过程中,一些中介公司担心房源信息泄露等问题,则有可能影响执行效果。但有一点可以肯定,今年,只需一切按正规手续办理,老百姓买卖二手房将更加放心。

  “成交均价”不同于“房价”

  在2006年,整个上海楼盘的供应量和销售量,比2005年有所增加,但增量幅度不大。但相比2004年,则有大幅度的下降。据此,专家们认为宏观调控政策已初见成效,“但还需要进一步落实。”

  数据显示,2006年上海成交排名前三的楼盘,其成交单价都低于8500元左右的上海成交均价。2007年,随着郊环线的楼盘供应量继续上升,上海楼市的成交均价,将进一步下调。而随着政府廉租屋、经济适用房的大量提供,成交均价有望进一步回落。

  随着调控政策的进一步落实,2007年上海的楼盘供应,将呈现“分散发展”的态势。市中心区域的楼盘越来越少,而“遍地开花”的郊环线楼盘,则将进一步吸引百姓目光。

  专家提醒,“成交均价”与“房价”是两个不同的概念,老百姓期盼的“房价降到位”,在2007年很难实现。“目前,老百姓看得中的房子,买不起。买得起的房子,却又看不中。相信到今年下半年,这样的状况会得到一些改变。”

  此外,在连续两年的调控政策下,开发商确实已“不堪重负”。但在上海楼市,目前资金链面临断裂的开发商,更多选择“整体转让”或“相互拆兑”,而不是“降价销售”。

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  今年房价调整有三大特征

  《2007年:中国与世界经济发展报告》预计,2007年房地产价格涨幅将趋缓。如果政府加大宏观调控力度,房价涨幅将会有较大幅度回落,甚至由涨转跌。

  由国家信息中心、中国社会科学院联合发布的绿皮书指出:近几年国家出台的一系列调控措施,其政策效果将在2007年继续显现。从短期看,房地产投资将继续保持增长势头,增速将维持在20%。预计房价调整将呈现以下三个特征:

  房价过高地区及一线城市,在市场和政策的共同作用下,房价涨幅将有较大幅度回落;

  由于投机性需求主要集中于高档住宅,因此,随着相关政策的施行,高档住宅价格增幅的回落幅度要大于中低档住房;

  税收调控力度的加强,将推动二手房价格继续提高。

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  楼市转向买方市场

  如果说过去几年的排队买房、炒房、炒号鲜明地体现了楼市的卖方市场,那么调控之下,今年以至未来更长一段时间,买方市场的到来将成必然。

  王先生一家五口,为了改善居住,要在上海买一套三室两厅两卫的房子。属于刚性需求,但是也并不急于买房的王先生已经在目前的市场上找到了“顾客是上帝”的感觉。“去年年中时,中介和卖家还都很高调,看了很多楼盘,有的价格一分不让,态度也很强硬。”王先生介绍。但是到了年底,楼市情况已有改观。“很多中介找我谈,有的可以免去50%的中介费,有的则可以全免,这就能省掉1万多元呢。”另外,卖家开始承诺分担转按揭担保费等若干费用,在谈房价时也不再“一口价”。

  卖家的想法也在悄然转变。刘先生是北方某个中等城市驻上海办事处的主任,去年上海楼市最高点时,刘先生带领一些在上海工作的同事在松江等区域买了几套房子,本想短期套利,却不知不觉中陷入调控引来的投资泥潭。“我现在什么都不想,亏点都无所谓,只要马上套现。”刘先生称。但是他自己也认为,由于那些区域的投资性购房较多,加上新房供给量本身很大,转手很难。

  买方市场到来的判断,还基于住房结构调控的信号。去年11月底,建设部再次严正表态,没有公布住房建设规划的城市必须在12月20日前公布,没有建立廉租房制度的城市也必须在年底前建立该制度。

  经过了70%以上住宅建筑面积须建90平方米以下中小户型的政策博弈后,中央坚守住房结构底线的姿态再次明确。这意味着未来一至两年,中小户型将大量出现在市场上,房屋总价受到控制,目前大量持币待购的中小户型刚性需求得到满足。“供给加大的一个直接影响就是,中小户型买方市场的到来。”

  新民图表 制图 贺信

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