京城多家业委会遭遇业主质疑(图)

　　时代庄园、美丽园等小区出现部分业主反对业委会事件；专家呼吁完善相关法规保障业主“自主管理”

　　关注焦点

　　作为业主维权的重要平台，业委会本来是执行业主大会决议、代表业主利益的机构，但在过去的2006年，业委会却遭到空前的质疑：有的主任遭到罢免，有的内讧被业主厌弃，有的则干脆挂冠而去。

　　种种现象的背后，是现行《物业管理条例》的设计缺失，导致业委会“权力过大”招致反对；而前期物业的存在，又令部分业委会成员认为，反对之声的背后有物业甚至开发商的身影；作为中立方的相关部门的监督管理缺位，则使业委会难以获得合法性认可，社区治理的法律空白亟待解决。　　2006年12月25日，时代庄园的会所外贴满了反对业主选举的标语。当日，部分业主对业委会的换届选举结果表示反对。

　　程丽（化名）只觉得眼前人影乱晃，她用手臂紧紧护住的红色票箱，摇摇欲坠。情急中，她抱起票箱朝门口走去，一大群人跟在她后面。一位70余岁、高大身材的老人，向着他们的背影，做了个拇指朝下的动作。

　　这是2006年12月23日发生在朝阳时代庄园会所的一幕。当时，这里正在进行业委会换届选举开票仪式。“根本没有机会开票箱。”司仪夏先生事后回忆，他刚说了一句话，旁边就有人抢他手中的话筒，还有人挥拳打在他头上、身上。

　　这是4月份开始进行物业招标以来，小区业委会与业主之间最激烈的一次冲突。

　　此前的2006年11月，小区出现了一个“筹备组”，以“240户业主”名义，发布公告称正在进行的业委会换届选举非法，要另行召开业主大会。原本代表业主利益的业委会，突然被部分业主反对。

　　这一发生在业主与业委会之间的分歧并非个案。2006年，从恒昌花园罢免业委会主任，到怡美家园业委会内讧，美丽园红、蓝营之争等事件，都有业委会与部分业主发生分歧的现象存在。随着社区矛盾的逐渐凸显，业委会作为社区自治机构的制度设计，正在遭受一系列的冲击和质疑。

　　相关人士认为，现行法规条例赋予了业委会“组织召开业主大会”等权利，但却缺乏监督和具体操作等制度保障，致使内讧、罢免时有发生；而在前期物业管理的小区，反对招投标物业的业主常被认为背后有着开发商和物业的影子，又助长了这一分裂态势；政府部门缺乏相应的监督管理，则使得纠纷久拖不决。

　　“240户业主”反对业委会

　　由于小区的混乱和业主的分裂，7个月过去了，时代庄园招投标物业的业主大会决议，至今未能备案。

　　时任时代庄园业委会主任的解先生说，从2006年4月份开始招投标物业以来，业委会的工作就不断遭到反对，5月份就通过的招投标物业的业主大会决议，至今未能备案（本报曾报道）。

　　“感觉园子里很乱，有人认为是业委会的责任。”在小区的随机采访中，有业主这样说。但解先生对这一说法却表示不解：“业委会工作都有公示，定期接待业主咨询，并且都告知了居委会和小区办”。

　　自称是反对业委会的240户业主之一的张女士说，“筹备组”是部分业主自发组织的，从4月份开始就有业主不认可业委会主持的业主大会决议，后来陆续有业主加入。

　　类似的现象，也同样在美丽园出现。

　　美丽园红营业主代表“美丽游侠”说，美丽园有多种组织：业委会、“监委会”、“红营”、“蓝营”，都代表不同的利益，当业委会行为体现民意的时候，“红营”就支持它，反之则不。

　　“目前新建商品房小区基本处在‘无法无天’的境地。”前银枫家园业委会主任北野说，大家各行其是，相互伤害，小区处在一种“战争状态”。他认为，开发商和物业公司对业主的伤害，叫‘肌肤之患’，真正的‘心腹之患’，来自业主。

　　2006年7月11日，北京市政协发布的《居住小区物业管理问题调研报告》显示，目前成立业主大会的住宅物业项目有360个，仅占全市（3077个）的11.7%.“而真正发挥作用的，为数更少。”据北京市业委会协会申办委员会召集人张大宪说，通过与北京近百家小区业委会接触发现，绝大多数业委会成员付出时间、精力义务为社区做事，一方面要面对开发商、物业公司的阻挠，另一方面还要面对业主的质疑，工作很难进行。

　　“VIP业主”疑受物业指使

　　“没有前期物业介入，业主之间不会有这么大的纠纷。”健翔园业委会主任任晨光说，很多小区的业委会工作到了招投标物业时，都遇到更大的阻力和怀疑。他认为，反对业委会的业主，除了各自不同的利益之外，很大一部分与其背后有开发商以及物业的支持有关。

　　前期物业管理的小区，“有很多是存在VIP业主的。”据多位房地产业内人士透露，这些业主享受物业费全免，或免费使用会所、无偿使用车位等等优惠，他们或者是开发商亲友，或者和开发商有业务上的合作关系，其利益与前期物业和开发商息息相关。

　　时代庄园、美丽园（原）都是由前期物业管理的小区。在招投标物业之前，时代庄园是个温馨、祥和的小区，与美丽园相似的是，时代庄园业主也是因为物业的去留，业主分成了截然不同的“两派”，业委会遭到了激烈的反对甚至人身攻击。

　　在今年4月开始招投标物业后，时代庄园部分业主“力挺”现任物业，并成立“筹委会”的言行，让其他一些业主认为，他们背后有开发商和物业的身影。美丽园“监委会”部分业主也被指有开发商背景，小区论坛里流传着鸿铭物业总经理请这些业主吃饭的帖子。

　　而同时，“筹委会”、“监委会”均否认和开发商、物业有关系，并指责业委会想赶走物业，“是为了自己的私利”。双方各执一词。

　　兼任裁判与球员的业委会

　　针对“部分业主背后有前期物业和开发商支持”的说法，时代庄园部分业主表示不予认可，他们表示反对业委会另有原因。

　　“召开业主大会选自己，业委会这是既当裁判又踢球。”一反对业委会的业主说。他说，由于业主大会以及业委会的选举是由业委会自行组织的，“这里头猫腻很多”。

　　而在美丽园反对业委会的声音中，也不乏对业委会主持召开业主大会、具体选票发放和收集程序的质疑。

　　据了解，目前，业委会的工作主要依据国务院颁布的《物业管理条例》（以下简称《条例》）和建设部《业主大会议事规程》，而多位专业律师和法学专家认为，《条例》存在诸多缺陷，导致业委会行为缺乏合法性保障。

　　对此，中国人民大学社区治理项目组研究员、前朝阳园业委会主任舒可心认为，现行《条例》存在明显的制度设计缺失，如条例赋予业委会是召开业主大会的唯一合法机构，20%的业主可以提议罢免业委会，但组织召开业主大会的权利又在业委会本身。

　　“这几乎是一种绝对权利。”舒可心说，这也是在事实上给了反对业委会的人们以反对的理由和口实。

　　舒可心认为，法律应该赋予业主们有足够有效、可操作的程序去实施对业委会的罢免，保障普通业主对业委会行为的监督。同时，相关部门也要告诉业主，如何制衡业委会召开业主大会的绝对权利（在《业主大会议事规则》中约定适当条款即可），让业主学会用建立制度的方法去实现共有财产的自我管理，从而减少争夺业委会资源和对政府、司法的需求。

　　信任危机与“难以正名”有关

　　根据现行法规，业委会工作需要由街道办（居委会）指导，并进行告知性备案。解先生认为，业委会因迟迟无法“正名”从而难以得到业主的信任，是遭遇业主质疑乃至反对的重要原因。“我们不是不愿意备案，而是小区办非要有居委会签字才行，但居委会又不来指导。”据解先生说，业委会曾十多次邀请居委会对换届选举进行指导，但后者始终不来，也数次拒绝记者采访。

　　在时代庄园换届选举过程中，小区里挂了很多“抵制非法选举”的条幅，反对业委会的业主表示，这次选举没有政府监督，因此不能被信任。类似的，美丽园第五次业主大会也受到这样的质疑。

　　“朝阳园曾经用了十八个月，才办完了备案手续”，秦兵说，北京目前90%的社区没有业委会，不是因为大家不参与，而是因为不给备案。“行政作为和执法是社区治理的关键。”北野认为。

　　“小区办和街道等部门本应积极指导、帮助业主建立起业委会，但它们却经常以业主缺少某道手续为由，延迟甚至阻碍业委会的成立。”社会学学者张磊在其调查论文中认为，这反映了“房地产商利益集团”的存在。该集团一部分来自社会中的企业集团———开发商和物业公司，一部分来自国家机关———房地产主管部门、地方法院、街道办事处和居委会等，具有很强的排外性、垄断性和违法性等特征。

　　舒可心建议，政府应依法制定全面合理的规范性文件，指导物业管理和社区建设。把主要的精力，放在对业委会行为合法性的监控上。特别是组织更迭，人员更换等。最关键的是要检查其行为是否符合《业主大会议事规则》和《业主公约》的规定，是否违反有关法律法规；监督物业本身的各项指标，保障其通过正常的维护，实现不至于影响城市景观、公共安全等基本指标的公共利益。

　　“业主的利益，由他们自己管理”，他说，这需要《物权法》界定共有物区分所有权，以及立法明确业主大会法律地位等。

　　相关条例

　　第十五条“业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：

　　（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

　　（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；

　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；

　　（四）监督业主公约的实施；

　　（五）业主大会赋予的其他职责”。

　　第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

　　第十八条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

　　（2003年国务院颁布的《物业管理条例》）

　　采写/本报记者 张晓玲

　　摄影/本报记者 浦峰