房企银行和地方政府，谁能管住楼市这“三个火枪手”

　　房价这个令人头疼的老大难问题从岁末又说到了年初，总抛不开一个恼人的“涨”字：一线城市“一骑绝尘”，二线城市狂飙猛进，三线城市也在时不时“领涨”。为什么2006年十道调控“令牌”都没能摁住房价“犟牛”？这个楼市难题留待2007年破解。

　　“房地产投资居高不下、高房价大面积扩散发生在楼市调控年，发人深省！”

　　“我没买房，结果房价还是涨了，因为我们无法保证大家都不买房。可是，我错了吗？没有。当初如果我买房了，房价下跌了呢？因为我不能保证大家都买房。人们根本不能预知在疾风暴雨式的调控之下，房价竟还能且调且涨。可是，我对了吗？没有。”

　　这是一部眼下流行、充满黑色幽默的网络视频《北漂族的无房生活》中的经典对白。含泪的“调侃”折射出当下楼市的“囚徒困境”：买，难担高房价重负；不买，难受房价节节攀升的煎熬。

　　2006年，每当发展改革委、统计局的月度数据出炉时，房价都热得烫手。前11个月，全国70个大中城市新建商品住房销售价格每月同比涨幅少则5.8%，多则7.1%，后一个月比前一个月的环比上涨都在0.5个百分点以上。同比涨幅高达两位数的如北京、福州等，屡见不鲜。

　　东部地区，连浙江省经济最不发达的城市丽水，2006年11月份的新楼盘均价也已超过6000元/平方米，而丽水的人均GDP为浙江最低，2005年仅为11963元，不及浙江省平均水平的一半。事实上，当地一对收入中上等的夫妇月收入总和也不过4000元左右。现在，当地房地产市场还在一片看涨，有人估计“2007年楼价肯定超过每平方米1万元。”

　　上涨的城市并不仅限于东部地区，呼和浩特、成都、南宁等西部城市也交替“领涨”。全国70个大中城市新建商品住房同比涨幅排行显示，2006年11月份，成都涨8.9%、贵阳涨8.4%，位列第六、第七；整个第三季度涨幅居前5位的城市中，西部地区就占了两个：成都涨8.9%、呼和浩特涨8.4%，比广州的8.3%还要高。房价涨幅背离了当地居民实际收入的增长状况。

　　统计局的报告还显示，2006年前11个月，全国城镇固定资产投资79312亿元，其中房地产开发投资16416亿元。每4.8元固定资产投资中，就有1元钱投进了房地产市场。投资同比虽有减少，但言房地产高烧已退，为时尚早。

　　房地产研究者、高级经济师顾海波说：“房地产投资居高不下、高房价大面积扩散发生在楼市调控年，发人深省！”有多少调控政策还在“悬空”？

　　“把利空当作利好炒，这样的房市和以前的股市很相似！”

　　2006年是名副其实的楼市调控年：结构调整、信贷、税收、土地、保障等方面，国家出台了10项政策、措施。但在“落地”中，一些政策竟被“悬空”“化解”。

　　开征营业税、个人所得税本为遏制投资、打击投机，结果发生税收转嫁，二手房市场买房的负担加重。

　　征收20%个人所得税被认为是在交易环节“精准调控”的良策，但终被各地的“核定征收”消解。税务总局规定，对于无房屋原值凭证、不能计算应纳税额的，税务机关可按住房转让收入的1%至3%核定征税。结果，地方在操作中，所得税基本都按1%或2%的税率征收，离20%的法定征收税率相去甚远。业内人士说，“核定征收”的本意是不给逃税者可乘之机，地方在具体“落实”中，恰恰将其变成了“合理避税”的对策。

　　90平方米户型占开发总面积70%以上的规定本为调整住房供应结构，结果成了大户型涨价的理由。进入下半年，一些城市大户型房源，尤其是较好地段内的大户型，价格明显抬升。中介公司的说法是：“物以稀为贵，以后以90平方米为主，大户型少呀。”

　　提高建设用地使用费本为减轻地方“借地生财”的冲动，结果“地价升带动房价涨”的预期弥漫市场。“面粉涨了，馒头能不贵吗？”一些开发商公开宣扬：“像北京这样的大城市房价上涨将在10%左右。”中国房地产及住宅研究会一位负责人甚至断言：“说房价会降是没有根据的，要达到房地产降价条件还需要20年时间。”

　　“把利空当作利好炒，这样的房市和以前的股市很相似！”

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成说。呼唤调控政策“执行年”

　　楼市“逆风飞扬”主要还是强大的“房地产势力”综合作用的结果

　　回望2006年楼市，其运行轨迹大体如此：宏观调控政策频出──买房人引颈观望等降价──开发商放慢上市节奏──供应量减少──反向解说调控政策，“利空”成“利好”──房价上涨──热点城市供求缺口放大──房价加速甚至急速上涨。

　　究竟什么是楼市“逆风飞扬”的推手？业内人士认为，中国经济高速增长和城市化的步伐没有停歇、人民币升值、流动性过剩的趋势没有停止，这些都是房价走高的促动因素，但主导因素还是强大的“房地产势力”──一些地方政府、部门、部分开发商和金融机构等房地产利益关联方综合作用的结果。在中央党校经济学部主任王东京教授看来，房地产企业、银行和地方政府正是阻挡房价下降的“三个火枪手”。

　　尹伯成教授也认为，不少地方政府对国家宏观调控政策认识不足，甚至阳奉阴违。如果说2006年是楼市调控“政策年”，那么，2007年应该成为“执行年”，关键是要将调控政策、措施执行到位，遏制对楼市宏观调控作用的消解因素。

　　(记者徐寿松)新华社上海1月7日专电