楼市转向买方市场

　　四川新闻网-成都商报讯

　　2007年成都房地产市场供需基本保持平衡的态势，供应量将有较大增长，中原地产甚至认为个别区域还会出现激增。成都市场研究有限公司认为，成都应继续改善供给结构，提高房屋品质，这对维系需求信心至关重要。

　　供需基本保持平衡

　　世邦魏理仕根据已入市土地面积和土地容积率，估计其开发年限，预计在2007年和2008年新增住宅开发供应量将达到2002万平方米；成都五城区的各个区域供应主要集中在城东和城北，这两个区域总和将占未来成都住宅供应量的62.46%，城中供应则相对较少。

　　根据2006年1~10月住宅销售供应情况，预测2006全年的住宅销售量为771.6万平方米，供应量为770.4万平方米。

　　根据近5年来成都住宅市场供应以及销售的几何增长率，再结合我们关于未来两年开发供应量的预测，最终得到2007年的供需数据：供应量为895.22万平方米，销售量为852.23万平方米，住宅市场保持供需基本平衡的态势，市场良性发展。

　　中原地产从2006年已面市的楼盘销售情况和明年即将面市的项目规模来看，明年成都楼市整体供需关系仍然会是供大于求，个别区域供应将会出现激增。

　　新政对购房需求影响不大

　　世家机构自2006年以来，成都市确立了今后城市向“高”、“密”发展的原则，在土地“招拍挂”中严格体现了这一原则，容积率和限高开始放开，核心区商业金融类用地容积率往往达到8以上乃至不限，三环外二类住宅用地容积率可以达到5。因此，在去年土地供应规模保持平稳增长的情况下，放宽的容积率可望为2007年带来更大的实际产品供应量，消费者可以有更加从容的选择。

　　据调查，无论是外地来蓉的购房者，还是成都本地的买房人群，其中自住比例占据了绝大部分，属于刚性的需求。而新政的目的是打击投机者，控制投资者，所以新政对成都房地产市场的需求影响不大，市民对成都楼市依然乐观。2006年1~10月，全市商品房成交1534.26万平方米，已经超过了2005年全年的销售面积总额。因此，从这个层面上来讲，有效需求将为2007年的购房需求提供强力支撑。

　　据最新资料显示，成都在全国大中城市的外地人购房比例中，以较高的比例位居前列，成都的独特城市魅力吸引了众多外地人来此置业购房。成都市每年约有15万外来人口，5万留下的高校毕业生。按照成都市“十一五”规划，到2010年，成都市的人口将达到1800万人左右，将在现在的基础上增加400~500万人，这部分新增人口将带来巨大的置业需求。统计数据表明，成都市每年有13万人结婚，这部分人口也有着购房的刚性需求。旧城改造也将释放大量的需求。

　　郊县购房略有上升

　　成都市场研究有限公司据公司最新调查，每百户市民中的意向购房者比例同2006年的比例比较一致。而选择在郊区县购房的比例则较上年略有上升，预计2007年成都商品房的需求面积较2006年将有10％~15％的增幅。本预测一是源于市民对政府调控房地产市场及稳定房价的信心，二是源于成都房市丰富多样的产品供给，三是具有比较公开对称的房地产信息，四是规范成熟的房地产市场环境。

　　购房首选区域以绕城高速以内主城区为多，共占85％。其中，首选二、三环路之间的近六成，一、二环路之间的近两成，中心城区不到一成，三环与绕城之间约13％。从方位看，大城东仍为第一热点，约占30％；大城南、大城西并列第二热点，各占25%；大城北稍弱，约占13%。购房首选郊区县住宅的比例较上年略有上升，在总体购房者中约占13%~14％，首选热点区域排名前五位的分别是：龙泉、双流（华阳）、温江、郫县、新都。

　　选购房的主要利益追求是节能省地、生态环保，且更加注重环境与交通条件。据公司最新调查，超过80％的市民认为“节能省地型住宅”应是可建12层以上的中高层电梯公寓，主动接受电梯公寓的比例首次超过50%，而且可以接受住得更高，选住20层以上比例达到60％。利益追求排名前八的因素是：空气比较清新、交通方便、自然环境好、价格合理、升值潜力大、上班花时不太多、新城的整体规划建设比较好、区域经济发展成熟快。

　　需求转向中小户型

　　成都市场研究有限公司居住面积需求进一步转向紧凑、精致、适用的中小户型。据公司最新调查，三室两厅与两室两厅平分秋色，各占近50％；四室两厅或三厅的大户型总需求比例只有5％。平均需求面积在101平方米，可承受的平均总价在40万元左右；平均首付能力较往年有所上升，在15万元左右。

　　对小区的停车位需求量会继续上升，达65％。据公司最新调查，购房者对小区车位的配置数量要求更高。为了留出好的环境，近八成人接受地下或半地下停车方式。

　　正合地产成都近年GDP保持13%高速增长、人均收入显著提升、城市化进程逐步加快，从而推动了成都楼市的快速发展。2006年成都市区楼市呈供销平衡且价量齐升的良好发展态势。其中1~11月住宅供应与销售量同比增幅均高达30%。由此可预见，2007年成都楼市将继续保持价量稳升的良性发展。

　　也许2007年的成都楼市仍然会保持繁荣，但我们应该看得更长远一些：随着宏观调控的不断深入，房地产的暴利时代或许行将结末。这其中一个重大的标志，就是上海等城市已开始由卖方市场转向买方市场。在这种时候，房屋的品质、环境、配套等将成为开发商展开竞争的焦点。