郑州个人合作建房热度加剧 发起者正联系买土地

买到既便宜又合适的住房是所有购房者的期望。商报记者时鹏／摄

　　郑州个人合作建房再萌动 发起者正在联系买土地

　　大河网讯

　　2005年4月，郑州某律师事务所发出成立“个人合作建房俱乐部”的倡议书，但热闹一阵后，渐渐没了下文。

　　2006年11月15日，温州个人合作建房拿地成功，再次刺激了郑州人的神经。2006年12月15日，郑州首个（也是河南首个）合作建房的博客在某网安家，并建立了QQ群进行商讨，此后，个人合作建房再次引起郑州人的关注。■商报记者赖海芳

　　［土地咋解决］

　　按程序拿地没问题

　　网友猫猫，郑州个人合作建房博客的发起者，一个有着3年房地产工作经历的女子，2004年开始关注合作建房。

　　“前期拿地，后期开发等在程序上根本没有问题。”1月11日，猫猫说。根据她的设想，可以参加政府的招、拍、挂来获得土地，也可以购买倒闭的厂房，实在不行，就跟已拿到土地但缺少开发资金的小房地产开发商合作。

　　郑州市国土资源局一工作人员也证实，个人拿地在程序上不存在问题。

　　［资金咋管理］

　　钱由银行监管很安全

　　对于参与合作建房者来说，最担心的是资金安全。个人合作建房QQ群里一名网友很担忧：“钱交给了他们，万一啥也弄不成，再把钱卷走了怎么办？”

　　对此，郑州某律师事务所（2005年郑州个人合作建房倡议书的发起方）的田律师认为，个人合作建房的资金将存到指定银行，每一个会员、组织者都无权单独支配，而每个参与者同时也是监督者，多方监管，综合来看，个人合作建房资金是最安全的。

　　无论是田律师的方案，还是猫猫的设想，个人合作建房资金都将交给特定的银行来监管。前期拿地资金需要会员们全额支付，后期资金可以和银行方协商贷款。中国工商银行河南省分行一工作人员对此表示出浓厚兴趣，他说：“假如这笔资金由银行来监管或者需要银行放贷，前期，房地产开发商、业主委员会、银行肯定要签订一个协议，资金怎么用、什么时候用等都要做出规定。”该工作人员同时表示，个人合作建房都是散户，担保方无法落实，银行先期放贷可能会很困难。为解决贷款困难，在田律师的方案中，参与个人合作建房需要缴纳全额房款。

　　河南商报就个人合作建房问题咨询郑州市房管局，但对方没有具体表态。

　　［具体咋操作］

　　近期开会讨论章程

　　在田律师保存下来的合作建房意向者资料中，虽已有200多人，但迟迟没有动静：“我们没有失败，只是一直在等待。”日前，猫猫则在QQ群里发布消息称，最近将组织有意参加合作建房者开一次会议，商讨相关章程和规则。

　　猫猫透露，因为没有经验和成熟的模式可以借鉴，构想中的第一个合作建房项目不会很大，可能只有几万平方米，几百户人家，这样的话一方面压力不会太大，另一方面也便于组织。“全国第一个提出合作建房的于凌罡就是太理想化才没有做成，他有些乌托邦，照他的想法，就等于是搞出来一个城市。这太不容易实现了。”

　　“集资办法我们有，后期开发我们会和房地产商联系，土地也正在谈，现在，最重要的是一定要坚持。”猫猫说，需要公开的将在博客上公布。

　　［借鉴温州］

　　银行一定要提前介入

　　无论最终结果如何，作为个人合作建房首个拿地成功的温州，其发起机构——温州市场营销协会的秘书长赵智强已成为媒体集点。

　　1月12日下午，赵智强接受了河南商报的电话采访。

　　听说郑州也要搞合作建房，赵智强说：“我给你们提个重要的建议，银行一定要提前介入，在我们温州就是这样的，这带来了很大的方便。”

　　在温州，先期资金由银行、房地产开发商、温州市场营销协会、土地所有者四方监管，土地款付清后，业主代表选出业主委员会进行监管。他说：“我们以制度来保障资金安全，银行也不可能卷款逃跑，要是连银行也不相信的话，那就不用来参加这个合作建房了。”

　　对于银行来说，最担心的事是房子盖到一半盖不下去了，业主们都来找银行。赵智强说这个担心大可不必，前期拿地时银行只是监管资金，不存在任何风险。后期放贷阶段，也会有合同约定。土地成本是最大的成本，这钱都掏了，后面盖房子不可能不盖。

　　得有个严密制度

　　从2004年12月发出个人合作建房倡议开始，在筹办的过程中，最让赵智强感到难办的是，如何让大家相信合作建房是可行、可信的。“政府给了我们一定的空间，但大多数人的观念并没转变过来。”

　　据了解，在国外，个人合作建房很普通，赵智强想不通：“为什么在国内就引起惊涛骇浪了？这是个观念问题，除了损害少数开发商的利益，这个事对大多数人是有利的。并且，即使没有这件事，开发商的高利润也不会长期持久。”

　　作为温州市场营销协会的秘书长，赵智强容易让人信任。赵智强说：“身份确实起到了一定作用，但最重要的，我们还是靠严密的制度。”他建议，在做这件事时，可以跟当地媒体联系，通过媒体的宣传、报道，让人来了解。

　　作为发起方，赵智强对自己的获利构想毫不讳言：“我们不是学雷锋做好事，这不是公益事业，但是目前我们还没有赚钱，运作到最后，才知道我们能不能获利，能获多少利。”

　　不仅发起方，参与各方也都将有自己的利益诉求，包括参与的房地产开发商。赵智强说，为了节省资金，后期想找个专业的房地产公司来运作，这些都是有代价的：“按温州的相关规定，我们得给委托的房地产开发商3％的代建管理费。”

　　［还有啥问题］

　　为何现在没拿到土地

　　虽然拿地在程序上没问题，但为了拿到一块合适的地，有人已等待了一年半。

　　2005年4月，郑州某律师事务所在商都BBS上发起个人合作建房的倡议书，倡议书中称，“我们已初步设计了一套稳健、科学的方案，此方案一旦实施，就会为大家提供低于现行房价30％左右、同时又是自己设计的理想住房。”一时应者云集，但热闹一阵后便变得无声无息。

　　那么，郑州个人合作建房卡在了哪儿？

　　“土地是最关键的，也是首要的，现在我们还没有拿到合适的土地。”1月13日，该律师事务所负责此事的田律师说。据他解释，虽然拿地不违背程序，但是，目前来说，一是政府出让的土地较少，一直没有合适的土地。二是已推出的地价被房地产商炒得太高。

　　他说，2005年，政府基本没有土地出让，2006年，政府招拍挂两次。其中，南阳路附近一块地的价格被炒到了431万元／亩的天价，“要是按这个价格拿下来，再加上各种成本，最终每平方米的价格在5000元以上，这与个人合作建房者买便宜房的初衷相违背。”

　　除了价格，造成出让土地价高的原因也跟位置有关。田律师说：“现在多是城中村改造的土地，成本很高，价格自然也高。市郊的土地出让的很少，而作为个人合作建房者来说，都不是有钱人，我们的目光只能盯到地价便宜的市郊。”

　　这是不是非法集资

　　虽然声称不会直接接收参与者的资金，猫猫仍然很担心被扣上“非法集资”的罪名。对此，田律师表示：“我是学法律的，可以说，这个风险基本上不存在。”

　　他说，非法集资将以获取暴利、高息、高额回报等为诱饵，还会破坏金融秩序。而个人合作建房则靠契约来约定资金使用，无人获得暴利，资金去向也很明确，所以，这个风险完全可以规避。

　　虽不获取暴利，但作为组织者来说，不可能完全无偿、义务做这件事情，田律师坦陈，组织者在后期可以靠收取管理费获得微利。

　　现有房价会不会因此下降

　　因为省去了广告、营销等费用，又剔除了开发商的高利润，对于参与合作建房者来讲，可以买到便宜实惠的房子，猫猫说，一旦成功，将以低于市场价10％~30％的价格买到房子。那么，郑州房价是否会因此而总体下降？

　　猫猫表示，这种形式是房地产业的有益补充，并不会成为主流。田律师更是明确地说：“对于房价因此而总体下降不要抱太大希望。房地产业是不可复制的，这块地建成房子了，价格较低，不可能另外再有一模一样的地段，一模一样的价格。个人合作建房弄成一个项目，也只能说通过这个项目买到便宜的房子，其他的不好讲。”

　　郑州一房产策划公司的魏总很果断地说：“他们搞不成！也根本不会对现有房价构成冲击。”至于原因，她不愿多谈。

(责任编辑：王伟)