拍卖 “老”物业的“新”活法

　　四川新闻网-成都商报讯

　　2006年10月，红牌楼原“普尔斯马特超市”房地产项目被谢菲联以1.5亿元拍得；11月，成都汇通综合业务大楼在建工程经过203轮竞价，香港瑞安以4.015亿元的价格成交；11月，城东某项目500多平方米商铺，以200多万元易主；12月，“江波华城”52套房源被一拍而空……无论过亿大单还是普通商、住物业，屏息对决的最后沉寂和铿锵有力的落槌声，此起彼伏在房地产开发的各个环节中回荡，伴随“老”物业新生命旅程的开始，荡漾开去……

　　拍卖行里的“新宠”

　　“稍微留心拍卖信息就不难发现，各类房地产项目成为拍卖行里的“新宠”，有商铺、写字楼、住宅、厂房、活动中心甚至菜市场……房地产拍卖中3000~5000万元的标的物居多，占总成交数量的5成以上。

　　“成都政策有明确规定，净地必须进入土地交易中心交易实行招拍挂，只有附着有一定建筑物的土地才能进入拍卖市场。目前，土地资源极为稀缺，相当部分的买家，竞拍已建物业，实质是看中承载物业的土地和项目相邻位置配套的净用地，面积从几亩到一百多亩不等。”在说到红牌楼原“普尔斯马特超市”房地产项目被谢菲联以1.5亿元拍走时，四川亚奥拍卖有限责任公司董事总经理王勇如是说。参与竞拍“普尔斯马特”的某业内人士表示，竞买各家看中的就是项目拥有的珍惜地段和土地的增值空间。

　　当然，进入拍卖市场的物业都会存在不同程度的瑕疵，比如债权债务关系、土地是否做过抵押、所有权归属等问题。四川嘉诚拍卖公司王建云总经理表示，对于瑕疵物业，市场会有选择，瑕疵大价格相对低，客户将根据自己的执行能力确定对瑕疵的接受程度。而对于住宅，被法院核准拍卖的房产其权属问题相对简单，有时比购买二手房还要划算。

　　声音：房地产拍卖也不局限于已建成物业。早在几年以前，广州就有对新盘的专题拍卖会，开发商请拍卖公司对装修的样板房进行拍卖，一来大大提高项目知名度，二来可以直接获知项目的市场接受程度及价值，广州曾有新房从1元拍到70万元的真实案例。目前，北京有一家拍卖公司专门承接新建一级商铺的拍卖，尤其是商铺2～3楼，通过拍卖让商铺的市场价值可以最大化体现，该公司年拍卖成交额可达几个亿。业内人士强调，新房拍卖在广州和沿海城市很普遍，但鉴于成都开发商的认识和市场的具体状况，这一方式目前难以在成都有所建树。

　　在拍卖行里淘宝？

　　目前，成都房地产市场的稳定快速发展，吸引了来自全球和国内的众多财团机构，他们有的选择在国土局拍卖拿地或是直接寻求项目合作，有的则钻进了拍卖行淘金。

　　据了解，由于债权债务等瑕疵，拍卖物业的价格一般比同等地段的其他物业低30％～40％。艾客盛许总介绍，地段好、有一定的体量、设计指标相对优越的烂尾搂，或者地理位置优越便于重建的房地产项目，可以让开发商迅速在成都市场树立企业的品牌形象并“淘”到第一捅金，是一些外来财团机构的首选，新加坡力宝就采取这种短平快的方式，港资入蓉也热衷此道。目前成都的某些不良资产价格透明，政府更是大力支持，通过公平竞争取得，也是外资房地产进入成都市场比较顺畅的途径。

　　除了集团和公司行为以外，有相当资金的个人也成为拍卖行的重要客户，目前的比例大概有30%，这一趋势还有逐年上升的态势。某海归学者以1000多万元拍得成都市商业银行的抵债闲置物业，位于城中心某写字楼的3～5层，4300多平方米。他表示，在没有更多资金进入房地产开发环节的情况下，将“老”物业重新包装，改头换面获取固定资产稳定增值回报也是不错的选择。该项目被重新包装为写字楼后，租售结合行情还不错。艾客盛许总表示，从2005年、2006年江波华城两批次拍卖的热火暴况来看，住宅拍卖方式是普通市民在地产拍卖“淘”宝中的方式，但由于住宅拍卖只是极小部分，影响力还不大。

　　声音：已经通过拍卖方式取得项目，并重新开发销售的四川通港房地产开发公司副总经理陈宏表示，商业物业拍卖比国土局拍地的保证金低5成以上，付款方式买卖双方也可以协商，资金门槛相对低很多。进入开发阶段，本土开发商还有机会发挥本土资源优势，将项目价值最大化。虽然本土中小开发商在资金实力上难以与外资财团抗衡争夺大项目，但沉淀在城市中几亩、十几亩的小地块还是本土开发商很好的选择。

　　针对一些拍卖获得的老物业改造问题，四川亚奥拍卖有限责任公司王总说，类似物业可能存在没有停车位、空调等配套设施不齐等问题，在同等地段租金相对较低，投资者应考虑相关因素。

　　实习记者 杨波