商业地产价值诱人 凯雷高盛等外资争购王府井

　　城市核心区品牌商业地产价值与日俱增，其将成为外资染指中国地产的新热点。

　　外资在中国商业领域正在不断攻城略地，最新的目标是北京王府井百货(集团)股份有限公司(简称王府井，600859.SH)。

　　据悉，参与王府井股权竞购的外资队伍中，不乏像美国私人直接投资企业凯雷集团、高盛集团及美国私人股票基金华平投资等实力雄厚的大财团。

　　分析人士指出，外资对国内零售百货业公司股权的兴趣日渐浓厚，除了看好百货业本身的发展前景外，相信地处城市中心区域的百货业公司所拥有的商业地产的巨大增值空间更是让外资垂涎的深层动力。而随着国内在并购方面限制政策的逐渐放开，并购更有望逐渐取代新建投资，成为外资进军内地地产的新方式。

　　商业地产价值诱人

　　“王府井在中国的品牌优势是外资争先竞购其股权的重要原因，更为关键的是外资看重王府井蕴涵的巨大商业地产价值。”易铺网CEO陈建明如是说。

　　这可谓一语中的。王府井商圈目前已经是非常成熟的商圈，区域内的租金水平也一直是北京市场租金之首，而且发展前景持续看好。

　　这从其租金水平逆市上扬中得到充分体现。目前，北京由于商铺的供应量明显过剩，迫于招商压力，越来越多的开发商不得不降价出售商铺，造成了近期北京新增商铺租金水平连连下滑。有数据显示，目前北京优质商铺整体的租金水平约为65.50美元/使用平方米·月，这相比于过去两年有所下降。

　　但王府井商圈的商铺租金却在持续上涨。《楼市》市场研究部实地调查的数据显示，目前王府井商圈的商业平均租金约为160.00美元/使用平方米·月，大约是目前北京商铺平均租金的两倍。

　　事实上，王府井商圈聚集很多主力商业物业，已经形成了特有的氛围。这种良好的商业氛围更是带动了周边项目的升值。以扩大王府井商圈为目的的金宝街项目为例，尽管项目面积并不大(西起东单北大街金鱼胡同东口，东至雅宝路东口连接东二环路)，随着卡尔森酒店管理集团旗下丽晶、丽亭两大世界顶级品牌酒店的开业，金宝街的商业氛围已经日益浓厚，其商业平均租金水平已达到27.00美元/使用平方米·月。据悉，金宝街写字楼市场也十分走俏，区域内的金宝大厦现在出租率居高不下，而宝马、佳能等跨国企业都已经看上金宝街这块热土。

　　“优质的商业物业加上专业的经营团队才能凸显出商业地产的价值所在。”陈建明表示，王府井在全国已拥有了优质的商业网点资源，加上其多年来良好的运营水准，其蕴涵的巨大商业地产价值不言而喻。

　　国际资本争相竞购

　　事实上，外资对王府井可谓觊觎多时。

　　尽管到目前为止，王府井并没有就引入外资发布任何明确公告，但海外机构间早已开始了“没有硝烟的战争”。据悉，包括凯雷、高盛及华平投资集团在内的海外机构“从未放弃竞购努力”。

　　在上述机构中，华平的动作似乎更显进取。尽管在《楼市》就此事向王府井求证时，其总经办相关负责人否认了华平和王府井已经开始正在谈判接触的消息，并不愿就外资竞购一事作出回应。

　　但记者获悉，华平在北京的办事处已设立了王府井投资项目，并由专人负责，已就此事“与王府井方面进行了多次接触”。

　　而华平对收购百货类商业地产公司已经有了相当经验。自2005年起，一直居浙江百货业首位的浙江银泰悄然变身成华平的收购平台以来，中国银泰投资有限公司通过浙江银泰百货有限公司、武汉银泰商业发展有限公司以及杭州银泰奥特莱斯商业发展有限公司，在商业领域接连展开了对百大集团(600865.SH)、G武商(000501.SZ)的收购行动。分析人士指出，尽管银泰是这股收购“热潮”的主角，但背后闪现着华平的身影。

　　作为浙江银泰最终控制人的华平基金，是全球最大的创投基金之一。公开资料显示，旗下管理的资金总额约120亿美元，另有70亿美元的额外可供投资金额。2005年8月，华平在北京宣布募集成立规模达80亿美元的华平第九号基金，这是华平基金成立40年以来募集金额最大的单项基金。

　　而王府井以北京为中心，遍布华南、西南、华中和华东地区四大经济区域中心城市黄金地段的一级连锁销售网络的构架让外资看到了未来的升值空间。此外，其政府资源也是优势所在。

　　外资投资地产新模式

　　不少专家指出，随着并购方面限制的逐渐放开，外资并购有望逐渐取代新建投资，成为外资进军内地地产的新方式，而在相关进程中，百货业公司有望获得更的青睐，因为百货业公司大多地处各地城市中心区域，所拥有的商业地产实际增值空间巨大。

　　国内资本市场上的著名研究机构国泰君安证券研究所曾发表研究报告指出，在进行商业地产价值重估后，已在国内上市的23家零售百货业公司的价值存在较大低估，其中王府井等公司更是处于严重低估水平。

　　报告以重估后的商业地产价值替代原房屋账面资产净值和土地使用权价值，计算出相关公司的重估净资产值。其中，王府井报告还特别强调，由于信息来源的限制，重估的商业地产面积一般小于(或等于)目标公司的实际商业地产面积，同时，对公允价格的判断是通过大量搜索目标公司当地(相邻物业)地产市场交易或挂牌价格，并咨询有关房地产市场专家的意见，本着保守性原则确定的。因此，“计算得到的重估结果可能小于真实重估价值”。

　　国泰君安分析师徐晓芳表示：“王府井已经拥有了成熟的“王府井”商业品牌，在全国各地中心商业区拥有优质商业地产。在2008年“奥运”的巨大商机下，使得王府井成为投资价值较高的零售类上市公司。”

　　在2005年中国连锁企业百强中，王府井名列第31位，在全国12个城市拥有14家门店，后又在重庆、呼和浩特、西宁、乌鲁木齐分别新开了一家门店，使王府井集团在全国的连锁门店总量达到17家。王府井全国布局的战略蓝图已初具规模。

　　中银国际分析师江鹏更直接指出，对于外资企业来说，王府井无疑会成为外资眼里的“香饽饽”。