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经济:股市与楼市 谁能看透涨跌玄机?

  股市与楼市:谁能看透涨跌玄机?

  房地产市场过热固然不好,但过冷可能对经济危害更大,因为房价下跌会抑制总消费,而这个负面效应,是即使股市飘红或其他利好能带来的正面效应抵消不了的。

  撰稿/陈 杰

  2006年中国经济生活中最夺眼球的事件当数股票市场的突然火爆。

上证指数从2006年初第一个交易日1月4日的1163.68点开盘之后,几乎是一路飘红,到12月19日已经冲破2300点,翻了一倍有余。市场上人气非常旺盛,交易量连续放大,四五百亿的天量比比皆是。

  在沪深股市飙升的时候,房地产市场相对就没有那么火热了。根据国家发改委和统计局公布的最新调查显示,2006年三季度,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%,其中除了北京、深圳、大连房地产继续火爆,涨幅超过10%,其他多数城市的房地产市场比上年同期都有明显降温,房价上涨显著下降,上海房价甚至还出现微量下降,即使在那些房价依旧坚挺的城市里如北京和深圳,市场交易量也并不火旺。

  所以,现在很多有心人开始关心,股票市场的兴衰是不是和房地产市场的涨落之间,存在着某种联动关系?对这个怀疑或猜想更有价值的支持证据是,最近几年全国房地产市场一片火爆,几大热点城市的房价几乎每年都以10%速度增长的时候,而恰恰这段期间股票市场就十分萎靡不振,阴线连连。

  此消彼长

  审看一下历史数据就会发现,上海等热点城市的房价基本是从2001年摆脱之前连续多年的低迷徘徊而开始启动,而上证指数正是从2001年6月历史高位2223点开始,几乎就是一路崩跌到2005年7月的1007点才开始止跌盘整。而我们知道全国范围内的房地产市场的大整顿,以新老国8条的出台和三部委限制短期二手房转卖通知为标志,恰恰就是在这之前的两三个月。种种现象,让人难以相信这仅仅是因为巧合,这其中没有存在重要的联动关系。

  那么股市和房地产市场之间到底有没有一种此长彼消的替代关系呢?这个问题其实可以从好几个角度去认识和思考。从经济直觉上可以想到,股市和房市天生会形成对资金的争夺,应该天然会有一个此长彼消的关系。尤其在如果房地产市场上的大量资金是有投机性质的,在哪里挣钱希望大、回报率高就会流向哪里。之前学界和新闻界在争论中国房地产市场是不是有泡沫,房价为什么偏偏在2001-2005年之间出现突然的暴涨,就有很多人一致认为,由于2001年以后股市低迷,民间大量闲散资金没有合适的投资渠道,只好纷纷拥挤在房地产市场上。而在分析2006年股市为何突然狂飙,也有人把这个跟去年一连串房地产市场的整顿措施联系起来,特别是短期二手房转卖的限制,有效地压缩了那些专门短线炒作房地产的获利空间,投机难度大大增加,把相当一大部分的投机资金逼出了房地产市场。

  特别在上海,很多房地产业界人士都比较认同,当前住宅需求中投机成分已经下降了很多。那么,如果认为当初在上海等热点城市的房地产市场上有大笔投机资金兴风作浪,这些资金现在去哪里了?显然它们不会一夜之间蒸发掉,资本追逐利润的本性决定它们一定要找到一个出口。这时候,恰好积弱多年、空方力量基本消耗殆尽的股市也到了该反弹的时候,又有很多题材可以依仗,特别人民币升值这个最大的题材让国外资金早就垂涎欲滴,股市的突然暴涨也就不难理解了。这轮股市能这么持续强劲,也跟从房地产市场杀回来的游资,经过房地产市场的丰厚获利,资金力量相比以前更为雄厚得多有关。

  如果这个判断是可信的,就很有必要对当前的股市大热保持十分的警惕。虽然国家整体的经济基本面确有提高,但我们也并没有看到上市公司质量的普遍提高,这轮股市飘红还是有很多虚的地方。主要靠投机资金而不是长期投资的资金所推动的股市上升,一旦有逆转,是很容易出现大崩的。

  利率杠杆

  但如果深入思考下去,股市和房市又不仅仅是简单的此长彼消的关系。耶鲁大学商学院有个很有名的教授罗伯特·席勒Robert Shiller,做过大量股票市场和房地产市场的比较研究。他写过一本书,专门讨论股市泡沫和房地产泡沫的异同。他首先认为这两个市场都不可避免泡沫的发生,从其市场的本质上就很难抑制泡沫,或者说过高估价和过低估价。然后他还发现两个市场上的泡沫往往是交替出现,很少同时发生。虽然也有重叠时候,但各自的波谷——波峰——波谷的周期是很不一样的。

  应该说股市周期和房地产周期,虽然都受基本经济周期作用,但同时也受不同的经济因素和政策调整的影响,一般是不会同步的。股市受投资、生产率和就业的作用更大,房地产对利率更为敏感。利率高涨时候,往往意味着当时投资过热,经济发烫,这时候股市会很活跃,但房地产市场会被严重打击。多数情况下,政府抬高利率主要的目的还是为了打击投资过热,抑制经济过热,一般不会只是针对房地产市场,毕竟房地产业只是经济中的一小部分,而利率却会影响到全部经济,但这个时候房地产市场成了牺牲品。

  相反,利率走低的时候,总是因为投资不振,经济低迷,政府为刺激投资才会降低利率,但不管政府主观上是否无意,其副作用就是,大大刺激了房地产消费。利率开始走低的时候,通常总会伴随房地产市场的复苏和走强。

  这方面有个重要案例。2001年美国股市上的互联网泡沫崩溃之后,曾引发全球经济恐慌。但人们后来发现预想中的经济大衰退并没有随之而来,经济依然平稳地前进,美国是这样,全球也是。于是很多人开始追问,这是为什么?决策者们也非常关心这个问题,指派很多研究人员去了解,要求把这个问题彻底搞清楚。

  这时候,当时在任的大名鼎鼎的美联储主席格林斯潘,旗帜鲜明地提出,因为房价涨了。虽然1997年以后美国房地产市场就开始复苏,但自2001年以来,美国房地产市场才开始持续强劲上涨。格林斯潘认为,房地产价格强劲上涨带来的财富效应,抵消了股市崩溃对人们消费的负面影响,从而避免总消费下降,经济进入衰退。格林斯潘的论断引发了很多著名经济学家去思考这个问题,一时间有很多学者都开始研究房地产的作用到底怎么样,以及跟股市的关系,形成一阵风潮。

  凯恩斯以后宏观经济学的基础原理告诉我们,消费是市场经济的发动机。最近这一系列研究,基本都确认了房地产财富上涨对居民消费有显著正面效应,而且这个效应比股市/金融财富的上涨对居民效应带来的效应要大。

  但格林斯潘的论断还不是全部,只是股市和房市关系的一部分。现在回过头来看,其实之所以美国房地产市场在股市崩盘之后就紧接着火起来,恰恰是因为格林斯潘为了拯救美国经济不至于陷于严重衰退,而坚持的低利率政策。

  美联储这个低利率政策影响到全球的利率水平,包括中国,全球的房地产市场都因此被带动起来。当然除了低利率,全球范围内的投机资金从崩盘的股市转战到房地产市场也是一个重要原因。全球经济一体化大大加速了这一进程。我们才能看到2001年以来美国、英国、法国、爱尔兰、澳大利亚、瑞典、丹麦、西班牙、葡萄牙、意大利等主要市场国家的房地产市场齐刷刷地持续大幅上涨。英国经济学家杂志多次惊呼,全球房地产市场出现了前所未来、持续时间最长的大涨。2004年以后谈论全球范围内的房地产泡沫的声音越来越高,有很多人指责是格林斯潘对美联储低利率政策的顽固坚持纵容了美国房地产市场泡沫的产生,从而带动了全球房地产泡沫。

  对美国房地产市场已经积累过多泡沫且泡沫即将破裂从而导致经济大衰退的担忧越来越广泛,2005年前后这种话题几乎天天在主要媒体如纽约时报、华盛顿邮报、商业周刊上被讨论。种种压力之下,美联储开始连续十几次加息,终于在2006年初美国房地产市场开始停止沸腾,逐步转向平静。但在美国房地产市场冷却的同时,股市却开始了一片欣欣向荣。

  把美国和世界的故事看透,我们才会明白股市和房市之间的涨落不是简单的相克、相互抵消的关系,而是通过市场机制尤其是利率波动而内在联系起来。我们要在一个市场过热时候十分警惕其资金来源,要注意去适当发动另一个市场,分散资金压力,避免过度投机,同时这也是保持经济的平稳的要求。

  根据国际上最新的系列研究结果表明,房地产市场过热固然不好,但过冷可能对经济危害更大,因为房价下跌会抑制总消费,而这个负面效应,是即使股市飘红或其他利好能带来的正面效应抵消不了的。所以一个健康和平稳发展的经济应该是要求两者相生相和,都不要出现过度波动。要注意的一点是,我们也不能在股市大热的时候就对房地产市场放松警惕,因为股市看好时候,很多人是举债贷款入市,一旦有所波动,会对住房按揭的还款能力产生很大的安全威胁。

(责任编辑:李培苗)

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