土地增值税下月开始清算

　　国家税务总局昨日正式宣布：全国各地将从今年2月1日起开展房地产开发企业土地增值税清算。

　　根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。通知说，符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。通知要求，符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省税务机关规定的其他情况。

　　后果

　　房企成本压力骤增

　　记者采访上海各大房地产开发商时，公司负责人所持观点非常统一。他们认为，对于房地产开发公司来说，一旦进行增值税结算，房地产开发企业的利润将会面临相当大的下调压力。

　　按照1993年的规定，土地增值税实行四级超率累进税率。即增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；超过200％部分，税率为60％。基金公司研究员指出，此次税收清算对于各家房地产开发商的影响不尽相同。如果完全按照规定的累进税率计算，将对原先有大量土地储备公司的利润水平有较大的负面影响。由于这些公司此前拿地普遍价格低廉，这使得公司未来将会为此付出非常高昂的增值税。与此同时，分析师表示，从去年年初开始，关于土地增值税的清算传闻已经开始预演。从去年开始，几家大的房地产上市公司按照国家规定将这部分款项作为成本计提，因此从账面来看，这些大型地产商的利润额不会有非常大的差异。从2004年起，万科即开始为土地增值税的清算提留准备金，2004至2006年3年，万科提留的准备金从4000万提高到9000万元，再提高到3个亿。

　　预测

　　开发商欲抬高房价

　　2月1日起，房地产开发企业土地增值税将正式开征，业内人士分析——开发商增负，将抬高房价。

　　中原地产研究部经理徐超表示：“此前房产开发计算成本没有土地增值税一项，若国家开征了，必然计入成本，以此定价必将引起房价的上涨。特别是那些供不应求的楼盘。”京西某项目楼盘操盘手也表示，以前从未考虑过土地增殖税的成本，未来要增加多少成本，他们要看具体细则做出计算。但不管增加多少，都会直接影响到房价。

　　但是，也有开发商称，有清算就有补交和退税两种说法，即开发商的预先缴税额如果低于最后清算出来的应缴税金额，开发商需要补交税款，但如果开发商的预缴金额大于实际应纳税额，则需要退税。“近3年来，开发商拿地成本已经很高，如果计入扣除金额，增值率其实不高。”一位开发商称。而根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％，可免征土地增值税。

　　解读

　　由预收向清算迈进

　　国务院于1993年即发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定了这一税种，由于此后房产一度不景气，该条例至今没有正式征收。

　　从2005年年底开始，深圳首先提出恢复土地增值税，此后全国各地陆续开始恢复这一税种。目前来看，国内各个地区对于土地增值税部分基本上要求房地产企业按照预（销）售商品房收入1％～2％的比例进行预征，而部分地区则尚未开始预征。业内人士表示，此次出台与过去政策最大的区别在于：土地增值税清算条件发生了本质的变化。据介绍，过去土地增值税结算一般以开发项目公司注销税务登记作为结算节点，“也就是说，只要项目公司不注销，公司就可以长期不进行土地增值税的结算。”而目前，只要单期项目就可以成为结算单位，显示政府要求执行增值税征收的态度非常明确。分析人士表示，此次土地增值税清算的通知，意味着国家对于今年房地产市场的调控还将继续，分析师表示，房地产税收环节调控，以前是一个一直没有补的漏洞，从去年以来出台的一系列文件都表示，政府试图将过去没有完善的税收体系进行恢复和完善。

　　2006年12月7日，2006年中央经济工作会议明确提出，要加强对房地产市场的合理引导和有效调控，抑制房地产投资过快增长和房价过快上涨。