清算土地增值税房企成本压力增大

　　土地增值税以房地产开发项目为单位进行清算，并明确核定征收范围

　　新年伊始，房地产开发商们便感受到了宏观调控带来的成本压力。继城镇土地使用税税额标准从今年起提高2倍的政策出台后，昨（17）日，国家税务总局正式宣布，从今年2月1日起，开展房地产开发企业土地增值税清算。

　　定出增值税清算时间表

　　在国税总局下发相关文件中规定，土地增值税以房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。除房地产开发项目全部竣工外，纳税人应进行土地增值税清算的条件还包括：整体转让未竣工决算房地产开发项目，以及直接转让土地使用权的项目。主管税务机关可要求纳税人清算的条件包括：已转让的房地产建筑面积占整个项目可售比例85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余面积已出租或自用；取得销售（预售）许可证满三年仍未售完；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续等情况。

　　此外，在土地增值税的核定征收范围方面明确，对于因未设置账簿、擅自销毁账簿、拒不提供纳税资料、账目混乱或者资料不全等造成的难以确定转让收入或扣除项目金额情况，以及未按照规定期限办理清算手续、逾期不清算等行为，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。

　　成都将出台办法

　　成都市地税局表示，收到相关文件后，将制定具体的清算管理办法。成都市地税局相关工作人员介绍，土地增值税的缴纳目前是按照四级超率累进税率，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税。成都市土地增值税预征比例为：商用房1.5%、非普通住房1.2%、普通住房按1.2%减半。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%，可免征土地增值税。

　　成都一开发商表示，增值税一直都在增收，并不是从2月1日以后才将开始征收，“我理解此次应该是在征管层面有所改变，即把以前的预征方式改为清算征收。”公司一般按销售额的1%预估提留土地增值税，因而即使实行清算征收后，给公司带来的压力也不大，对房价影响也不大，但会带来成本压力。“此前有不少开发商为了避免遭遇土地增值税清算带来的成本增加，把本应该结算销户的房地产开发项目公司放任搁置，拖得越久，开发成本压力相应小一些”。

　　链接

　　按照《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》，从2007年1月1日起，城镇土地使用税每平方米年税额在1988年暂行条例规定的基础上提高2倍，此外，还将城镇土地使用税的征收范围扩大到外商投资企业和外国企业。土地使用税每平方米年税额具体为：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

　　早报记者罗向明