清算土地增值税 房价要涨？

　　国家从2月1日起正式开始清算并征收房产开发商土地增值税，征收幅度达30%—60%。目前，南京普通商品房预征标准为销售金额的1%，商铺为2%，高档别墅为3%。为此，房产开发将彻底告别暴利时代。对此新政，开发商是通过上涨房价来消化这部分税收，还是自愿“割肉”减少开发利润，目前尚不明朗。

　昨日，国税总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，进一步明确房地产开发企业土地增值税进行清算式缴纳的适用范围，以及清算办法。业内人士认为，房地产企业的开发成本必将大幅增加。　2月1日起正式清算　国税总局在日前下发的通知中将土地增值税的清算条件明确分为两类，一是“纳税人应该进行土地增值税清算的”，一是“主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算的”。前者包括房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的，一共三种情形。后者则一共有四种情形，分别为：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。通知要求，2月1日起，各地将对符合上述条件的房地产企业进行土地增值税全面清算。　增值部分征收30%—60%　据了解，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人，都应当缴纳土地增值税。土地增值税的具体税率采取四级超率累进税率，即增值额未超过扣除项目金额50%的，税率为30%；增值额占扣除金额50%至100%，税率40%；增值额占比100%至200%，税率50%；增值额占比200%以上，税率为60%。国税总局此次下发的通知表示，房地产企业可以提供合法有效凭证扣除成本部分，不能提供则不扣除。　从“预征”步入到“清算”

　　据地税部门有关人士介绍，实际上早在上世纪90年代土地增值税的征收便有提出。不过，因为此前对房地产开发成本（即可扣除项目）的确定方法不详，又有《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税。“目前各地土地增值税征收多采用预征收制，即便是预征，也是近几年才真正贯彻的税种。”一位南京开发商称。同时，因为该税种为地方税种，土地增值税目前在各地的征收标准不一。目前，南京普通商品房预征标准为销售金额的1%，商铺为2%，高档别墅为3%。　开发商成本大幅增加　“最直接的影响便是开发商的成本增加。”南京中住地产的有关人士分析，在土地大幅度升值的市场情况下，土地增值税的清算无疑会给大量开发商带来成本压力。该人士给记者算了一笔账，一个售价为5000元/m2的楼盘，如果现在赚1000元/m2的话，那么征收土地增值税后该楼盘将至少少赚300元/m2左右。上海一家媒体援引万科董事会秘书肖莉的话介绍，为了避免土地增值税给万科带来较大的税负压力，从2004年起，万科即开始为土地增值税的清算提留准备金，2004至2006年三年，万科提留的准备金从4000万提高到9000万，最后提高到3个亿。南京城中的一家开发商表示，比如此前拿地非常便宜的企业，当时60万/亩拿地，按照100亩计算的话，土地成本也仅仅6000万；即便加上3000元/m2的其他成本，这100亩土地开发出来的房子其成本也不过4个亿（按容积率1.5算，100亩土地开发10万平方米房子）。而目前，这样的房子销售额可能达到7亿元。“3个亿乘以30%甚至60%，这样一个楼盘将要缴纳1亿多的土地增值税”。南京大学不动产研究中心的专家认为，即便是清算有补交和退税两种说法，即此前预征的税收有可能多或者少，但从实际情况来看，大部分的开发商可能都面临补交，“因为近几年地价、房价都上升了不少”。　要么利润减少，要么房子涨价　由于成本的增加，不少专家认为，楼市面临的无非两种选择，一是开发商利润大幅减少；二是开发商把成本转嫁到房价当中，房价大幅提高。“但实际中，这两种情况都是相互存在的。”南京河西的一位开发商表示，一方面开发商的利润肯定会进一步被削弱，这也符合市场竞争规律；另一方面，在房地产市场买方市场尚未完全到来的时候，开发商仍会试着将成本转嫁到房价中去，这样房价可能会有一定幅度的上升。但幅度不会太大，因为市场会博弈。