我国下月起清算土地增值税　房地产开发商成本将增加，对房价影响要视情况而定

　　核心提示

　　“酝酿了多时的土地增值税清算时代看来是真的来了。”昨天，郑州一房地产公司高层人士感慨。就在昨天，我国房地产调控再出重拳，国税总局发布通知，进一步明确房地产开发企业土地增值税进行清算式缴纳的适用范围，以扭转目前以“预征”为主的土地增值税缴纳现状。

　　本报记者程泽运王振《东方早报》记者刘秀浩

　　2月1日起全面清算

　　昨天，国家税务总局网站发布最新《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）。这份签署日期为2006年12月28日的通知指出，从2007年2月1日起，全国房地产企业将全面进行土地增值税的清算工作。

　　所谓土地增值税，就是纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的增值额，再以一定比例缴纳的税收。此次通知规定的扣除项目包括土地款、开发成本、配套设施等，这些扣除项目要求房地产开发商必须提供有效凭证。

　　根据该通知，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

　　我省清算办法随后制定

　　通知说，符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。

　　通知要求，符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省税务机关规定的其他情况。

　　通知还对非直接销售和自用房地产的收入确定、土地增值税的扣除项目、土地增值税清算应报送的资料、土地增值税清算项目的审核鉴证、土地增值税的核定征收、清算后再转让房地产的处理等问题作出明确规定。

　　国家税务总局网站已全文刊登上述通知。各省税务机关可依据该通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。河南省地方税务局流转税管理处副处长陆郑江昨日表示，刚看到总局的文件，将尽快制定出河南的具体清算管理办法。

　　从“预征”步入“清算”时代

　　国务院于1993年发布的《土地增值税暂行条例》规定了这一税种，由于此后房地产一度不景气，该条例至今没有正式征收。

　　据介绍，1995年，河南开始对房地产企业实行“预征”土地增值税，税率为：住宅类按销售金额的3％，其他房地产按销售金额的5％。1997年，因房地产行业不景气，相应税率分别调整为1％和3％。在实际征收过程中，一般采用核定征收，核定征收率为0．7％～1％。

　　但是，根据昨天发布的通知精神，由于细化了清算办法，以清算方式征收土地增值税的可操作性加强，这将标志着房地产开发项目全面迎来土地增值税“清算”时代。

　　房地产调控继续深入

　　作为房地产市场调控过程中最具有“杀伤力”的“武器”之一，土地增值税的清算令地产股成为17日沪深股市的领跌板块，当日房地产板块几乎全线下挫，其中包括万科等龙头企业。

　　分析人士表示，此次土地增值税清算的通知，意味着国家对于今年房地产市场的调控还将继续，分析师表示，房地产税收环节调控，以前是一个一直没有补的漏洞，从去年以来出台的一系列文件都表示，政府试图将过去没有完善的税收体系进行恢复和完善。

　　2006年12月7日，2006年中央经济工作会议明确提出，要加强对房地产市场的合理引导和有效调控，抑制房地产投资过快增长和房价过快上涨。

　　上海一家大型地产商负责人表示，如果算上土地增值税，房地产行业将成为市场中征税比例最高的行业之一，由于盈利空间下调，未来企业对于房地产行业的参与程度将会继续下降。事实上，经历了两年的宏观调控之后，已经有大量小型房地产商开始退出这一行业，而随着调控深入，这一趋势将变得更加明显。

　　违规门槛同步抬高

　　通知规定，土地增值税以房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。业内人士特别指出，这一要求避免了开发商以分期开发为由拒绝清算土地增值税的情况。

　　关于土地增值税的核定征收范围，通知称，对于因未设置账簿、擅自销毁账簿、拒不提供纳税资料、账目混乱或者资料不全等造成的难以确定转让收入或扣除项目金额情况，以及未按照规定期限办理清算手续、逾期不清算等行为，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。

　　开发商遭遇成本压力

　　在土地大幅度升值的市场情况下，土地增值税的清算无疑会给大量开发商带来成本压力。“2月1日后，核定征收率可能会提高。”陆郑江说。

　　按照1993年公布的《土地增值税暂行条例》的规定，土地增值税实行四级超率累进税率。即增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；超过200％部分，税率为60％。

　　基金公司研究员指出，此次税收清算对于各家房地产开发商的影响不尽相同。如果完全按照规定的累进税率计算，对原先有大量土地储备的公司的利润水平有较大的负面影响。由于这些公司此前拿地普遍价格低廉，这使得公司未来将会为此付出非常高昂的增值税。

　　此前就有开发商向记者透露，为了避免遭遇土地增值税清算带来的成本增加，本应该结算销户的房地产开发项目公司多采取放任搁置的办法。万科董事会秘书肖莉也坦言，一旦正式开始执行土地增值税清算办法，一些房地产开发公司可能遭遇较大的税负压力。从2004年起，万科就开始为土地增值税的清算提留准备金，2004至2006三年间，万科提留的准备金从4000万先提高到9000万，再提高到3个亿。

　　对房价的影响尚需观察

　　针对国家税务总局将正式向房地产开发企业征收土地增值税一事，业内人士认为，此举会对相关公司的利润产生较大影响，但对房价影响要视情况而定。

　　“这肯定会对房地产企业经营状况有所影响，但是不会十分明显。”中国指数研究院华东分院副院长陈晟昨天对记者表示，一方面，对于长期经营房地产业务的企业而言，这部分成本的增加在可以承受的范围之内；另一方面，政府通过宏观调控措施，可以更好地维护市场秩序，并保护中低收入者的利益，长远看有利于经济大环境的改善。

　　郑州市房管局市场管理处处长高建政表示，对房价是助涨还是助跌，目前还不好判断。郑州市国土资源局工作人员表示，可能会引起房地产开发企业土地成本提高，但现在还无法判断土地成本会提高到什么程度。

　　据河南省泰宏房地产有限公司总经理冯斌分析，实行土地增值税清算制后，首先，一些企业长期闲置土地进行囤积的现象会受到遏制，因为按照增值税累进计征原则，升值越多，缴的税也越多。其次，房地产企业的资金压力会增加，按照他的理解，因为过去缴的税率低，房地产企业都把这部分成本内部消化了。一旦税率提高，成本就会增加，企业只有把它转嫁到购房者身上，估计会推动房价进一步上涨。但他同时认为，清算的决定刚刚出来，影响也不会马上反映出来。

　　陈晟表示，理论上，土地成本的上涨会推动房价的上涨。但从市场的角度讲，这还要视乎市场需求而定。如果市场购房需求疲软，那么要把这部分成本转嫁到房屋价格上，恐怕也是行不通的。