清算土地增值税地产股昨暴跌

　　房地产宏观调控再出重拳，全国将从今年2月1日起开展房地产开发企业土地增值税清算，扭转目前以“预征”为主的土地增值税缴纳现状，土地增值税税率从30%至60%不等。该消息公布后，昨日股市中一些中资地产股开市急泻，富力、世茂、雅居乐、绿城、上海复地、首创置业等地产股出现不同程度跌幅。

不过，广州地区的房地产界人士表示，土地增值税的正式开征，主要影响企业现金流，对实力雄厚的大公司来说影响不大，房价最终由市场供求关系决定，不会因为土地增值税的开征出现大幅上涨，此举反倒是可抑制开发商定高房价。

　　本报记者李妍、李婧、杨欣

　　影响一:高楼价或被抑制

　　分析人士表示，此次税收清算对于各家房地产开发商的影响不尽相同。如果完全按照规定的累进税率计算，对原先有大量土地储备公司的利润水平有较大的负面影响。由于这些公司此前拿地普遍价格低廉，这使得公司未来将会为此付出非常高昂的增值税。但是，这一政策影响将不会直接体现到房价上。中国指数研究院华东分院副院长陈晟表示，对于长期经营房地产业务的企业而言，这部分成本的增加在可以承受的范围之内；而供求关系依然是影响房价的决定性因素，未来房价走势还要从后期的供求情况来看。

　　广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文昨日表示，这是一项限制房地产业暴利的措施，意味着房地产开发商只要暴利就会面对高税赋，而楼价最终还是由供求关系决定，因此，不会对楼价产生影响。同时，赵卓文指出，此次出台的土地增值税征收的办法体现了公平竞争原则，让开发商不得牟取暴利，目前，在房地产开发中土地成本约占40％~60％，而一些早年囤地的开发商拿地的成本很低，以番禺的地价来看，近年上涨了10倍，而如此一征税，将令目前高地价拿地的开发商获利与以往低价拿地的开发商获利差距不大。

　　对于此次政策的出台，广州大学经济与管理学院房地产研究所所长陈琳副教授表示，目前，广东以及国内不少地方实际上只根据开发建设总额预征了1％~2％的增值税，并没有真正体现土地增值税的含义——即根据土地开发建设后获利按一定比例征税，无法体现公平性，即拿地地价低的企业可能存在暴利。

　　陈琳表示，此次政策还土地增值税真实面目，可以抑制开发商暴利冲动，也抑制了开发商、尤其是拿地成本低的开发商定高楼价的冲动；同时，土地增值税的明晰也让纳税人获益。对于楼价走势，陈琳表示，从韩国等国经验来看，光是税收、金融方面的调控手段还不行，还需要政府加大面向中低收入群体的楼市建设，这样才能真正平抑楼价。

　　直击: 26只地产股跌停

　　昨天地产板块全线暴跌，进而使得市场恐慌气氛蔓延，指数出现大幅跳水走势。

　　昨天早盘指数在商业零售、金融股等推动下一度冲高，并创出行情新高2870.42点。营业部大部分股民注意力只是集中在中国人寿等大幅冲高的股票上，似乎没有人注意到地产股已经在悄然走低，其中包括万科、华侨城等股票开盘即下跌，只是下跌幅度并不大。

　　然而股市在下午风云突变，地产板块全线跳水，跌停个股都是房地产个股，还有部分前期涨幅巨大的个股，其他的滞涨品种也受到了抛售，深沪两市出现了罕见的跳水走势，沪指最大跌幅超过2%，深成指超过400点，根据收盘后的粗略统计，中华企业、保利地产、天鸿宝业、大龙地产、万业企业、金地集团、华侨城等26只房地产个股跌停，其余地产类个股也大幅回落。

　　此前，房地产板块作为受益于人民币升值，并占有市场较大权重的主流板块，从去年8月份以来反复走高，累计涨幅十分巨大并成为推动股指上涨一大动力。此次地产板块的整体下跌，对市场人气形成沉重打击。

　　根源:房地产调控还将继续

　　在国税总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》之后，分析人士表示，这意味着国家对于今年房地产市场的调控还将继续，由于细化了清算办法，以清算方式征收土地增值税的可操作性加强，这将标志着房地产开发项目全面迎来土地增值税“清算”时代。

　　业内人士表示，此次出台与过去政策最大的区别在于：土地增值税清算条件发生了本质的变化。据介绍，过去土地增值税结算一般以开发项目公司注销税务登记作为结算点，“也就是说，只要项目公司不注销，公司就可以长期不进行土地增值税的结算。”而目前，只要单期项目就可以成为结算单位，显示政府要求执行增值税征收的态度非常明确。

　　国家税务总局此次规定，土地增值税以房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。业内人士特别指出，这一要求避免了开发商以分期开发为由拒绝清算土地增值的情况。

　　《通知》规定，房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。对于已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的需要进行结算；此外，对于取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；以及纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的需要清算。

　　关于土地增值税的核定征收范围，《通知》称，对于因未设置账簿、擅自销毁账簿、拒不提供纳税资料、账目混乱或者资料不全等造成的难以确定转让收入或扣除项目金额情况，以及未按照规定期限办理清算手续、逾期不清算等行为，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。

　　影响二:地产股长期仍看好

　　统计数字显示，房地产股2006年已经成为继金融股以外另一支拉动指数向上的中坚力量。上证指数2006年内累计上涨约130%左右，同期房地产板块指数则上涨了174%多，远超出市场整体的上涨水平。其中龙头股更是不断创出新高，如万科突破19元，股价翻了6倍，招商地产则突破31元。

　　分析人士认为，昨天地产股暴跌的原因与其说是受消息面的影响，倒不如说是涨幅过大而需要“休整”。广州证券分析人士指出，即使是人民币升值的最大受益板块之一，地产股的股价也早已是“高估”，而去年一年的升幅已经使得机构获利丰厚，现在借消息面在高位出货也不出奇。“征税的消息机构肯定早已提前知道，因此才大幅拉高股价，吸引散户，从而达到赢利的目的”。而此前外资大幅提高对地产股的评级，也被市场认为是出货的“前兆”。地产股短期之内的休整不可避免。

　　但长远来说，地产股仍然有保持强势的充分理由，尤其是龙头企业，将不会在很大程度上受政策面的影响。

　　机构分析报告认为，增值税的正式开征，将对房地产企业的利润造成重大影响，但结果将是“有人欢喜有人愁”。如果完全按照规定的累进税率计算，对原先有大量土地储备公司的利润水平有较大的负面影响。由于这些公司此前拿地普遍价格低廉，这使得公司未来将会为此付出非常高昂的增值税。与此同时，分析师表示，从去年年初开始，关于土地增值税的清算传闻已经开始预演。从去年开始，几家大的房地产上市公司按照国家规定将这部分款项作为成本计提，因此从账面来看，这些大型地产商的利润额不会有非常大的差异。

　　权威机构中金报告中提到，政策的具体实施对高毛利的公司有一定的影响，他们将增加开发成本，但仍要视情况而定。只要房价坚挺不出现大幅下跌，增值税的征收对在上述地区开发的公司影响不大。

　　此外，两税合一在很大程度上可以弥补地产股企业的“损失”。