房贷盘活能省下不少钱

　　陈先生与其太太新买了一套价值100万元的房产，首付20万元，使用了民生银行的按揭开放账户，申请了80万元30年的贷款。

　　还款6个月后，他们卖了以前的一套房产，有了80万元现金。

　　由于申请了民生银行的按揭开放账户，可随时轻松支用贷款，陈先生当即用网银将手头上的钱全部归还了贷款。

　　比较一下：如果使用的是一般贷款，80万元30年等额本息还款，80万元买房款用于消费或购车，第5年末办理提前还款并结清贷款，其实际支付利息是224772元；而采用按揭开放账户后，半年后提前还款，一年后又支用贷款20万元，正常还款4年后全部结清，实际支付利息是70386元，两相比较，按揭开放账户较后者少付利息154386元。

　　晨报讯（通讯员毕纲记者王琴）越来越多的银行推出全新的金融产品和服务，可以为按揭客户减压、使按揭成为构建美好生活的手段。继深发展推出“存抵贷”、招商银行推出“随借随还”后，2007年新年伊始，民生银行南京分行推出了存贷合一的按揭开放账户。

　　存贷账户相关联

　　民生银行按揭开放账户是将按揭贷款账户与存款账户关联，当存款账户中的存款余额高于约定额度时，市民便可以委托银行或自己通过网上银行、自助查询机、网点柜台等渠道全部或部分归还按揭贷款；当市民有新的资金需求时，也可以通过上述渠道在贷款额度内随时取得贷款。

　　这种开放账户在存款、贷款及理财产品之间进行自动划转，超限额存款自动归还贷款，最大限度地节省贷款利息。可以随时归还贷款，减少利息支出，实现7×24小时自助贷款交易，应备不时之需；在房子升值或已经部分还款后，还可以追加贷款额度，贷款归还后可用贷款额度自动恢复，循环使用。

　　贷款更需要理财

　　银行理财专家介绍说，按揭贷款其实不是简单的负债，贷款利率比存款高，贷款利息是刚性支出，因此比存款更需要理财。

　　（一）

　　“存抵贷”：一笔存款可获两种收益

　　深发展在去年推出了理财型的“存抵贷”业务。市民只需要将自己的闲置资金放在约定的活期账户上，超过5万后银行便会按照一定比例将其视作提前还贷，节省的贷款利息将作为理财收益返还到市民的账上。

　　理财专家为此算了一笔账：汪先生办理了80万元的按揭贷款，他最近又申请了“存抵贷”业务。9月15日汪先生的还款账户余额为10万元，相当于抵扣了2.75万元的贷款本金，节省了相应的贷款利息；9月16日汪先生又存入10万元（存款金额20万），相当于抵扣了贷款本金8.75万；9月17日汪先生的活期存款余额为90万元，相当于抵扣贷款本金58.75万元。以9月15日9月17日三天的理财收益计算，汪先生开通“存抵贷”的年收益约为3.7%。

　　假设有40万的贷款需要65万左右存款，这样靠账户收益就可以完全不要付房贷利息了。假设有50万贷款，20万元的存款放在约定账户上，那每天账户收益有12.75元，相当于50万元中有9万元不用付利息了。

　　（二）

　　循环贷：把房子变成“提款机”

　　升息之后，闲钱是提前还贷还是先存款？现在南京招行、建行、深发展等有个人住房循环授信业务，也就是说房子也像“提款机”一样，只要一次办理了循环额度，以后可以随时来借款。一般来说，客户可获得抵押房产现有评估价值最高70%的授信额度，授信期限最长可达30年。所以客户如果有一笔闲钱短期内不用，可以用来提前还贷，节省利息，需要用款时，再随时贷出来，支用的贷款可以用作购房、购车、装修、购买家电家具、旅游、上学等符合法律、法规和规章规定的用途。这样可以节省更多利息。

　　如在银行有一笔50万元的住房按揭贷款，期限15年，利率5.814%。五年后贷款人手中有30万元闲钱，预计一年后要装修及购车。这时有两种选择：一是将30万元存为一年期定期存款，一年后使用。二是将30万元提前还贷，一年后需要用钱时再贷出来。如果选择存款，那么一年定期税后利息收入为6050元。而30万元贷款在这一年中产生的利息总额为16841元。两者利差为10791元。

　　（三）

　　理财、信用卡、授信“三合一”

　　去年上海浦东发展银行在南京推出了一张特殊的银行卡，将投资理财、信用卡、综合授信三个账户集中在一张卡上。而且，存款、信用卡、贷款可以相关联，市民信用卡透支消费额度不仅可以调整至最高55万元，而且还能支取贷款偿还信用卡欠款。

　　如小老板吴先生以前公司进货时经常缺钱，一般情况下，他会先刷信用卡，因为信用卡有最长50多天的免息还款期，他可以白借银行钱用一段时间，但信用卡最高额度只有5万，自己进货时经常不够用，所以每次他还要拿自己的房产做抵押，再贷一部分款，支付超过6％的银行利率。有了浦发银行的三账户、双授信的银行卡后，吴先生就可以把自己总授信额的30％转到信用卡透支账户。比如吴先生的房子综合授信50万元，那么最多可以转出15万元至自己的透支账户，也就意味着，除了原来5万元信用额度可以最长免息透支50天外，现在还增加了15万元可长达50天的免息期透支额度，对于吴先生来说，可以大大节省经营成本。