“增值税冷枪”击碎地产神话？

　　前夜国家税务总局的一纸通知宣告了地产板块的“噩梦”。国税总局宣布，将从2月1日正式向房地产开发企业征收30％～60％不等的土地增值税，受此利空消息影响，昨日两市近百家地产股中有近30家个股齐齐跌停。

　　昨早开盘，华侨城、保利地产、金地集团、万科等地产股大幅急挫，华侨城更是直接封在了跌停板上。

午后，地产股的弱势全线扩散，以万科A为代表的几乎所有的一、二线地产龙头都被打压至跌停。至收盘，两市近百家地产股中，以万科A、招商地产等地产龙头为代表的近30家个股放量跌停。大智慧房地产板块指数几近跌停，创下了近期板块跌幅之最。

　　不仅仅是A股，在港上市的中资地产股亦难逃劫运。昨天收盘，绿城中国重挫7.14%，富力地产跌8.58%，合生创展跌6.82%，世茂中国亦挫5.05%。

　　盈利空间 毛利越高压缩空间越大

　　面向地产开发企业的土地增值税政策早在1993年推出，但之后并未被严格执行，仅是根据不同地区按照销售收入的1%－3％实行预征。国税总局本次发布通知规定，自2月1日起，将严格按照超率累进税率进行清算。

　　市场人士普遍认为，相比预征方式，严格清算会侵蚀掉企业更多利润，尤其对一些多年前以低价吸纳了大量土地、毛利率水平高的相关公司影响更大，因为这些公司的土地价值增值部分最高。

　　根据土地增值税征收办法，土地增值税按四级超率累进税率征收，增值额不超过扣除额50%的部分按30%征收，超过50%－100%的部分按40%的税率征收，超过100%－200%的部分按50%征收，超过200%的部分按60%征收。

　　“因为土地增值税计入主营业务税金，如果严格征收，这会降低上市公司的主营利润率，从而降低净利润。”中信证券房地产业分析师王德勇表示。

　　据王德勇初步估算，按照这种办法征收，对普通住宅来说，毛利率超过40%以上的项目均要征高额增值税；对其他项目来说，毛利率大于27%的项目就要征高额增值税。

　　个股影响 华侨城、招商最受伤

　　就目前两市近百家地产个股，虽然昨日有近30家个股跌停，但有些个股属于“误杀”。国金证券行业分析师曹旭特认为，因为地产板块一直走牛达一年多之久，已经开始透支未来成长性，而上述政策对地产企业利润确实有负面影响，地产板块借此利空消息大幅回调也在情理之中。

　　不过，应该说上述消息对个股的影响不一。他表示，因为建造普通住宅进行销售，其增值额未超出应扣除部分20％的项目，可以免征土地增值税，“我们估算毛利率水平在25％－28％的普通住宅的项目属于免税范围，基本不受增值税影响。”

　　王德勇表示，像中国国贸、浦东金桥这样的投资性房地产企业（根据土地增值税征收办法，租赁性业务可免征增值税），基本不受到什么影响。

　　平安证券分析师姜培正进一步指出，毛利率越高的项目税率越高，对于开发别墅、高档住宅等毛利率较高项目的开发商来说影响较大，对于拥有较多低成本项目储备的开发商影响也较大，目前A股地产上市公司中，华侨城A、招商地产受该通知的影响较大，另外万科A和保利地产项目储备较多，也受到一定影响。

　　不过，由于万科等龙头企业已预征收并且对增值的部分已预提，对这类公司应该没什么影响，曹旭特说。

　　姜培正还指出，严格征收土地增值税对小开发商而言更是雪上加霜。

　　行业整合 万科若大跌可战略增持

　　国金证券分析师曹旭特还认为，开征土地增值税另一方面也将加速房地产业的行业整合进程，导演一幕“弱肉强食”的大戏。

　　他表示，增值税严格执行的结果是压缩企业盈利空间，不能适应环境公司将被加速淘汰，这也给行业内的优质公司带来新的扩张机会。

　　“如果行业内优质公司能够有效提高资金运作效率，可以通过规模扩张弥补毛利率水平的下降，仍有能力实现持续增长。”曹旭特说。他进一步强调，重点公司中万科的影响最小，因为公司项目中高端产品比例较少，并且万科最有能力通过规模扩张弥补盈利水平的下降，如果万科出现深幅调整，建议投资者可以战略性增持。