开发商指定物管行不通了

　　江苏商报报道实习记者　陆春花　报道近日，江苏省建设厅出台了一份《江苏省前期物业管理招标投标实施办法》（征求意见稿），该办法对前期物业的招投标进行了详细规定，在征集意见后，初步将定于2007年3月1日起正式施行。

　　前期物业招标定位

　　“在商品房建房和销售的期间，会有一个渐进的过程，这期间需要对住宅进行强制性招标。如果有业主先期入住，方便管理。”江苏省建设厅物业管理处陈处长表示。该意见稿中显示，前期物业的招投标定位为“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，合同约定对物业管理区域内房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护区域内的环境卫生和秩序的活动”。可以采用协议的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，意见稿规定需要符合两个条件：一是公开招标或邀标连续两次投标人少于3个的，二是小区建筑面积不足3万平方米独立式住宅（别墅）为主的建筑面积不足1万平方米的。

　　杜绝“自招自中”

　　据了解，南京市目前共有物业管理企业493家，从业人员3.5万人。南京市物业办人士表示，南京本地物业公司中有一级资质的有9家，二级资质的达到42家，整体水平不错。“但开发企业自招自中的比例特别高，意见出台的目的就是杜绝这种现象。”陈处长表示。意见第八条规显示，任何单位和个人不得违反法律、法规规定，限制或者排斥潜在投标人参加前期物业管理投标，不得以任何方式非法干涉招标投标活动，不得将依法进行招标的物业项目化整为零或以其他方式规避招标投标。招标第十一条还规定，前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上具备承担招标项目管理服务能力、信誉良好、具有相应资格的物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项及获取招标文件的办法。招标人与投标人有股权、隶属或其他利害关系的，不能作为邀请的投标人。陈处长表示，这就对开发商有利害关系的物业公司采取回避的态度。

　　减少后期物业矛盾

　　“经常有业主和开发商的前期矛盾存在。”陈处长表示。“新房销售的时候，要告诉业主之前由谁管理的，物业费多少钱。当然也有不告诉的，但是已经很少了。前期物业代表了业主，提出一些他们后期管理碰到的问题。后期也可以更换，要看业主委员会的意见。”一家开发商表示。据了解，合同中应约定对物业管理区域内房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护区域内的环境卫生和秩序的活动。也就是，如果有先入住的业主，对于公共设施的破坏进行管理，便于后期业主的入住。对于建设周期较长且较大的住宅区，划分后的区域内有符合规定的物业管理服务用房，共用设施设备等权属明晰，不涉及在使用或所有权问题上重新划定的。可以经项目所在地县级以上物业管理行政主管部门划分，确定为若干相对独立的物业管理区域。

　　利害关系并没有消失

　　开发商与物业公司有没有利益关系，判断的标准又是什么？“物业公司是面向社会的活动，公司的资质和关系都能判断他们存不存在利害关系。”建设厅人士表示。业内人士表示：“现在所有的前期物业都还是开发商雇佣的，而前期物业早就开始招标了，现在的招标则是一个道理。只要换一个公司就行了，开发公司可以不找自己的物业，但是还是可以找其他物业。开发公司的物业也可以换个名字，改制股份变更一下都可以。”(编辑　小娜)