都是广告惹的祸———房地产虚假广告调查

　　本报记者肖晓/文汪维平/图看了楼盘的广告宣传后，缴纳了九万元诚意金诚意购房，不料却被开发商告知，其意向的四号楼不在开盘之列。自认为受到开发商欺诈的刘先生，近日将成都一房地产开发公司投诉到成都市工商局。

　　经过工商部门协调，开发商退还了九万元诚意金，并被限令停止发布违规广告。但据工商部门相关负责人介绍，许多房地产消费纠纷，都缘于房产开发商发布的违规房地产广告。

　　“乱花渐欲迷人眼”如何看清房地产广告中暗藏的陷阱？近日，记者就此展开了深入调查。

　　违规收取“诚意金”被叫停

　　今年1月，成都市龙泉驿区某楼盘在没有取得预售许可证的情况下，大肆在媒体上发布销售广告，并在销售现场收取意向购房者每人一万元“VIP诚意金”。

　　所谓的“VIP诚意金”，就是意向购房者加入开发商成立的“会员中心”缴纳的“会员费”，但开盘以后可凭该费用按顺序优先选房，其实就是开发商变相收取的“排号费”或“订金”。但有细心的购房者发现，该楼盘并未取得销售房屋所必须的预售许可证，也就是说，开发商收取的“VIP诚意金”属违规行为。

　　经有关管理部门调查发现，该楼盘不仅没有预售许可证，就连建设施工所必须的规划许可证、建筑工程施工许可证都尚未取得。如此看来，交了一万元诚意金的消费者看上的房子，连能不能修都还没得到批准。

　　随后，该楼盘被当地有关部门责令停止发布广告，整改有关违规行为，退还消费者所缴纳的“VIP诚意金”。

　　专家点评

　　房地产企业发布广告，一般情况下应具备以下几条：一是广告主的主体资格证明，如房地产开发企业的营业执照等；二是房地产开发企业的资质证书；三是土地使用证明；四是工程竣工合格证明；五是房地产项目的销售或预售许可证。其中预售房地产广告可不要工程竣工合格证明，房产出租、项目转让可不要销售许可证，但应具有产权证明。

　　企业发布房地产广告必须注明企业名称和房地产销售、预售许可证号。广告主要主动提供“五证”，否则不得发布广告。利用户外广告形式发布房地产广告，发布前应依法到工商行政管理部门办理登记手续。

　　“20分钟车程”引发投诉

　　去年10月，成都某楼盘广告曾因“距天府广场仅20分钟车程”的广告词而被购房者投诉。

　　投诉者何女士称，当初开发商在媒体上打出诱人的广告宣传，什么“距天府广场仅20分钟车程”、“中国十大最具成长性房地产企业倾力打造”、“一流亲水社区”等，吹得天花乱坠让人头晕，自己就是看了开发商的广告后，前往售楼处缴纳了一套房子的订金。

　　但冷静下来细细思考后，何女士才发现，“距天府广场仅20分钟车程”是汽车以时速60公里匀速行驶下的理想状态，而且中途还不能停，如果自己开车，实际上可能半个小时也到不了；“中国十大最具成长性房地产企业”也不知道从何而来，总之根本不是经政府主管部门批准评选出来的；“一流亲水社区”也是不具比较标准的说法，“你说一流就一流，到底什么叫一流我们也不知道。”何女士质疑说。

　　开发商被何女士投诉到工商部门后，被工商部门勒令停止发布了上述广告。

　　专家点评

　　房地产广告中表示项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示，不能以时间、车程来表示距离，项目位置示意图不准确、不清楚、比例不恰当，如“距离广场步行10分钟”、“距机场20分钟车程”、“××大道通车后只有××公里”等模糊距离的说法都是违规的。在价格表示方面，未清楚表示实际销售价格，未明示价格的有效期限，未明示计价标准的，都属违规广告，房地产的价格上下变化较快，应清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。

　　如何识别虚假广告

　　当前房地产交易中的虚假广告和其他违法广告，主要表现为发布虚假信息，或对未取得商品房预售许可证的房地产项目发布商品房预售广告。记者为此专门采访了省工商局有关专家。

　　专家介绍说，目前常见的房地产违法广告主要有以下几种：

　　未取得商品房预售许可证，而发布销售广告的，或以“内部认购”、“内部认定”、“内部登记”等方法发布房地产预售广告。

　　房地产广告中出现融资、变相融资的内容，或含有项目升值和业主投资回报的承诺，如宣称“统一经营，原价回购”、“提供每年物业补贴”、“年回报率8.38%”等，投资回报看似诱人，但在当前市场监管制度还不够完善的情况下，暗藏不少风险。一旦房产商经营失误，售房前的承诺往往不能兑现，甚至发生开发商挪用预售款及携款走人的情况。

　　广告中对有关房地产项目名称、面积、价格、用途、周边环境、配套设施等内容作虚假违法表述的。简单笼统地表示面积，不表明是建筑面积还是使用面积，因二者差距很大，直接决定价格和使用功能，所以必须明确表示；周边尚在规划或建设中的商业、交通、文教、卫生设施及其他市政配套设施等，应据实相告，尚处规划中的，应予注明。

　　含有风水、占卜等封建迷信内容，有悖社会良好风尚的。诸如“此楼盘系风水宝地”等封建迷信的内容或使用“豪门”、“豪宅”、“有别于一般老百姓的小区”等用语。

　　含有开发企业能够为入住者办理户口、就业、升学等承诺的。办理户口只能由政府有关部门依照规定进行，其他任何单位和个人都无权办理；依照法律、法规和有关规定可以办理户口的房地产项目，广告中内容应当表述清楚明白，并标明有关规定的出处或者相关条件，不得使人产生误解。

　　出现未经主管部门批准的各类乱评比、乱排序等对房地产项目进行综合评价内容的，或使用的评比、排序失实。

　　在广告中使用绝对化的语言，如含有诸如“绝顶、一流、首创”等语言的广告内容。抽奖式的有奖销售，最高奖的金额超过5000元的。

　　专家提醒，房地产项目的交易额较大，广告的影响力强，广告中出现虚假、误导以及其他违法问题，其社会危害性较之一般的商品或者服务更为严重。因此，作为消费者，购房时一定要多加小心，多留意一些细节，提高鉴别能力，不要轻信那些含糊不清和不真实、不客观的广告，以免上当。