“婴儿潮”助房地产飘红

　　24日，专门从事房地产市场研究的REICO工作室发表2006年度报告，其中关于“婴儿潮”、“人口红利”对房地产市场影响的论断最为新颖。报告认为，未来15年，受第二次和第三次“婴儿潮”的影响，住房需求将维持旺盛。

　　报告认为，在上世纪六十、七十、八十年代，中国曾经出现三次“婴儿潮”，目前八十年代出生的人也进入了成年年龄段。由于土地供给弹性很小，房价的涨跌主要取决于房屋需求的变化，而人口年龄结构是影响房屋需求的重要因素。避开房地产市场的短期波动，通过“婴儿潮”变化可以大致把握我国房地产市场的长期运行趋势。“婴儿潮”对房地产市场需求的影响表现在两个方面：一方面，通过人口年龄结构变化直接影响住房刚性需求变化；另一方面，通过“人口红利期”为房屋需求的实现提供经济基础，与宽松的货币政策相结合，住房的改善性需求和投资性需求将会得到鼓励。

　　REICO工作室认为，25-45岁群体是购买商品房的主要群体。理论上，25-35岁人员处于婚龄期，对住房的需求属于刚性需求，弹性较小；而35岁以上的人群购买住宅多是出于改善住房条件的需要，需求弹性较大。有数据显示，在2006年至2010年期间，受第二次“婴儿潮”的影响，35—45岁的群体所占的比重上升，这部分群体的人口总量大概在2.6亿左右，由此决定在2010年前，35—45岁的群体住房改善需求将会刺激房地产市场的发展。而到2010—2020年的时候，受第三次“婴儿潮”的影响，25—35岁人口比重会上升，这部分人口总数大概在1.2亿左右。

　　中国社会科学院金融研究所易宪容博士认为，三次“婴儿潮”中出生的大部分人在上世纪90年代以后进入结婚、生育、储蓄及消费时期。他们在改革开放后的经济转轨时期中成长与学习，进入社会后又碰上了市场经济的热潮，所以与前代人在价值取向、行为方式和消费行为等方面都有很大的不同。可以说，1998年以来国内房地产市场的快速发展与繁荣在很大程度上与这部分人进入消费期密切相关。

　　统计数据显示，截至2005年底，中国城市化率为43.0%，与发达国家甚至部分新兴工业化国家相比，我国的城市化进程仍需继续推进。社会学者预计，未来城市化进程将逐步加快。如果未来10年中国城市化率以每年1.5个百分点的速度增长，预计每年新增城市人口将近2000万人，按照人均需求住房面积25平方米计算，每年新增城市人口的住房需求将超过5亿平方米，接近目前全国全年的商品房销售面积。而据统计，目前我国拥有城镇家庭1.8亿户左右，人均住宅建筑面积约为25平方米左右，如果其中每年有1%的家庭有改善住房需求，按照户均100平方米计算，则此类需求将达到1.8亿平方米。同时考虑到城市旧城改造和拆迁形成的住房需求，预计未来对住宅需求数将达到7.5亿平方米左右，而2005年全国商品房竣工面积约为5.58亿平方米，存在较大的供需缺口。