土地增值税震慑房产上市公司 清算办法成焦点

　　近期，众多房地产公司纷纷表态，认为国家税务总局日前发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》对房地产上市公司的影响十分有限，但在多家公司的公告中，还是可以看到该政策所带来的巨大震慑。

　　百亿资金争相出逃

　　近日，国家税务总局正式宣布，全国各地将从今年2月1日起开展房地产开发企业土地增值税清算，清算30％到60％不等的土地增值税。业内人士普遍认为，这一税种的清算无疑将对房地产企业的利润造成重大影响。这一影响已经在股市中明显表现出来：1月17日一天之内百亿资金争相从地产股中抽离，两市地产股整体暴跌。

　　1月17日，两市收盘时，深证房地产业指数跌幅达到了9.18%，地产板块的成交量达到了创纪录的61亿元；上证地产业指数跌幅达到了9.28%，成交量达到了46亿元。两市合计有107亿资金从房地产板块中抽离。万科A（000002）、保利地产(600048)等三十多只地产股跌停，且大部分跌停个股的跌停封单都高达百万股，表现出明显的机构杀跌迹象。地产龙头股万科A单日的成交量达到了26亿元，在跌停价位17.28元上还累计有1311万股未成交的抛单。从深圳交易所公布的成交记录来看，万科A当日的买入金额最大的前5名中4个是机构专用席位，4个机构的合计买入金额将近5亿元；而卖出金额最大的前5名中也有4个是机构专用席位，4个机构的合计卖出金额高达5.3亿元。

　　房地产股大跌的风潮还蔓延到了香港股市，富力地产（2777）、首创置业（2868）、绿城中国（3900）、世茂房地产（0813）等房地产公司的股价也出现了显著下跌。

　　在随后的几天中，沪深两市持续走强，但房地产板块整体强势不再，进入盘整走势。

　　各家公司纷纷澄清

　　万科等主要地产公司纷纷于1月17日晚间发布公告，说明土地增值税开征对本公司业绩及经营的影响。

　　万科A认为：该通知进一步明确了土地增值税清算规则和方法，便于土地增值税政策的落实和执行，但在土地增值税缴纳标准等方面相比以往规定无重大变化。公司已按土地增值税相关政策和各地方政府规定，在房产实现销售的同时预交了土地增值税，并按相关规则，在以往年度业绩中作了相应的成本预提，同时还在新项目发展中考虑了相关因素。公司已披露的2006年度净利润较上年度增长50%-65%的预期将不受上述影响。公司一直以普通居民住宅开发为主，因而受土地增值税影响相对较少。

　　招商地产公告称，公司在房产实现销售时已预交了土地增值税，并对符合清算条件的项目作了必要的考虑。此通知的执行不会影响公司完成2006年既定的利润计划。

　　泛海建设公告称，国家税务总局的通知有利于加强土地增值税征收管理，有利于保障土地增值税征收政策的严格、清晰执行。泛海建设目前正在开发的项目已在销售时预交了土地增值税，公司将按上述《通知》精神认真进行土地增值税清算，预计对公司主营业务影响有限。

　　此后，1月19日，两市绝大部分房地产上市公司又公布了相关公告。公告内容显示，国家税务总局日前发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》对房地产上市公司的影响十分有限，而对各公司2006年的经营业绩更是几乎不构成影响。对于政策效果，上市公司普遍表示，《通知》对土地增值税的征收进行了细化和补充，进一步明确了房地产企业土地增值税进行清算式缴纳的适用范围。《通知》有利于土地增值税政策的进一步落实和执行，但在土地增值税缴纳标准和应税口径方面与以往规定相比并没有变化。

　　具体清算办法成为焦点

　　在多家公司的公告中，还是可以看到该政策所带来的巨大震慑，多家公司尽管大多称新政策影响有限，但都附注表明具体影响还需待税务机关的具体清算办法出台后方可确定。

　　陆家嘴（600663）公告称，公司此前已按有关要求对应税项目按销售收入的1％预征率预交了土地增值税，尚未进行清算。目前，公司正在实施主营业务的转型，存量土地将部分用于转让，部分用于自行开发并长期经营；公司的利润主要来自原成片土地开发后的土地使用权的转让收入，土地增值税清算会增加公司的税务成本，可能会对公司业绩产生一定影响。由于具体清算管理办法尚未发布，目前尚无法准确界定清算土地增值税后对公司业绩的影响程度。

　　华侨城A（000069）称公司已按土地增值税相关政策和各地方政府规定在投资、控股及参股企业的房地产项目实现销售的同时预缴了部分土地增值税；国家税务总局本次明确土地增值税清算规则和方法，对公司投资、控股及参股企业的房地产项目收益将产生一定影响，公司正积极向相关地方税务主管机关了解具体实施细则，并将严格按照相关法律法规的规定执行。

　　针对具体清算办法，国税总局方面则表示，至于具体核定征收率，各地可自行确定。北京市地税局方面透露，该局就这一核定征收率，也将另行出台相关通知。

　　房价走势有待观察

　　面对此次国税总局的新政策，有开发商、房屋中介等机构表示，这一新政将加大房产商成本，从而带高房价。但也有市场人士表示了不同意见，认为房价走势的决定因素比较多，单纯的一项税收政策不能决定大方向。

　　有开发商对记者表示，此前房产开发计算成本没有土地增值税一项，若国家开征了，必然计入成本，以此定价必将引起房价的上涨。特别是那些供不应求的楼盘。以前在做项目时，从未考虑过土地增值税的成本，未来要增加多少成本，还要看具体细则做出计算。但不管增加多少，都会直接影响到房价。

　　也有市场人士表示了不同意见。明天地产业务发展中心业务副总监贾玉鹏对记者表示，按照原有政策，很多企业都已经预交了土地增值税，新政策只是强调了清算。估计此次土地增值税政策不会对房价造成太大的影响，虽然地价在房价成本中占主要地位，但从现在的政策看，只要土地囤积的时间不是特别长，增值的空间也是有限的，增值税也不会缴纳很多，对成本推动不大。另外，北京的房价之所以高位不下，还是刚性需求太大，成本推动作用不明显，此前，钢材水泥价格都出现一定程度的上涨，但这些成本上涨并没有直接影响房价，这些成本因素对目前房价的影响并不是很大。

　　复地（集团）股份有限公司华北区域总部公共关系总监毛明忠对记者表示，从北京的市场来看，成本不是主要的决定因素，成本所占房价的比例也是有限的，主要还是市场供需起决定作用，土地增值税问题只会成为房价上扬的一个因素，而不会是必然因素。