土地增值税清算，能否治住囤地炒地

　　实际上，税收调控杠杆发力的“难控点”，正是地方政府大有作为的舞台。地方政府不应一味“坐收红利”，可以通过行政手段在多个方面为房地产税收调控政策“补台”

　　新华社太原1月29日电(记者王炤坤)房地产土地增值税的征收将由“预征”转为征管“清算”。

　　“新政”使房地产企业过去潜藏的一大块开发成本显露出来

　　房地产土地增值税并非新税种，1994年已经开征，由于一些条件尚不成熟，实际上各地一直处于“预征”状态，即按房地产企业的预售收入预征1%至2%不等的税款，税务机关与房地产纳税企业一直没有清算。

　　今年2月1日起，按照四级超率累进税率对房地产转让增值额“实然”课税，标志着过去各地试验性、象征性的“预征”或搁置未征状态从此结束。

　　这次国家税务总局不仅明确了房地产企业土地增值税的清算条件，而且堵住了当前征收环节的一些漏洞。这一税收调控“新政”可以看作国家对房地产调控路径的一贯延续。

　　国家通过完善税收征管，将房地产土地增值税依法足额征缴入库，使房地产企业过去“潜藏”的一大块开发成本显露出来。那些通过倒卖地皮抬高市价、囤积地产待价而售的投机商们首先要受到税收杠杆的“鞭笞”；那些试图通过分期开发、销售和出租物业相结合等手段钻空子的房地产商也无路可走了；那些不设置会计账簿、擅自销毁账簿、拒不提供纳税资料、账目混乱资料不全的，要按不低于预征率的征收率核定征收。

　　山西大唐房地产公司一名项目经理分析说，这一政策将显著压缩房地产商的利润空间，堵塞不法商人的牟利渠道；其次，行业利润率走低会促使房地产企业更多依靠规模取胜，企业并购将加剧。从长远看，这些有利于房地产市场的规范和健康发展。

　　税负是否会被转嫁？税收调控难在哪？

　　国家税务总局局长谢旭人近日分析指出，房子的价格是由市场供求决定的，也是开发商参考成本费用等因素决定的。供大于求的情况下与供不应求的情况下价格走势不一样。因此，税收价格起什么作用，取决于不同情况。有些地区房地产价格有所回落，但是有些地区房地产价格还在上涨。对价格的调控，关键在于相关政策的协调运用。

　　结合谢旭人的分析，有两个变量是税收调控政策难以控制的。一是税负是否会被转嫁？累进税率的征收，当然会使得建大套型房甚至豪华型房、开发中心黄金地段房产的成本大大提升，会抑制房产商的开发冲动。但如果经济适用房、中小户型房和均衡地段房不能充分供给、均衡供给，群众对住房需求增长的刚性，又会使房价不降反升。因为，税负具有很强的“转嫁性”，当住房需求无法满足和替代时，税负带来的成本自然会转嫁到消费者身上，这是国家宏观调控所不愿看到的情形。

　　二是土地一级市场存在的“灰色地带”和政府炒地皮行为对房地产税收调控的“拆招卸力”。一系列税收“新政”针对的是土地二级市场、三级市场等房地产交易和转让行为，但对于土地一级市场暗箱操作、权力干预等，对于政府卖地生财的做法难以发力。

　　地方政府不要一味“坐收红利”

　　中国银监会副主席蒋定之不久前指出，房地产交易是地方政府重要税收来源，来自房地产相关的税收大体占到城市可用财力的30%至50%。地方政府和房地产之间存在着紧密的利益链条。

　　今年2月1日开征的房地产增值税又是一个地方税种，随着清算结果面世，人们会发现这将是一笔可观的地方财政收入。山西财经大学王永亮副教授说，税收调控政策的作用，是否能够朝着政策设计者预期的方向发展，要依靠一定的经济环境和相关政策。谢旭人局长所说的“关键在于相关政策的协调运用”就是这层意思。

　　目前，影响税收政策环境的相关因素应当引起地方政府注意：其一，经济适用房、中小户型、廉租房总体供应不足，局部供应失衡。

　　其二，城市住宅建设缺乏合理规划，对居民住房需求不能合理引导。如廉租房制度，在世界范围内是解决低收入群体居住的有效办法，但在我国，一些地方对此兴趣不浓。

　　其三，各地普遍缺乏规范、权威的房地产市场信息披露制度，以及及时、真实的披露平台，少数开发商与中介机构联手编报甚至谎报商品房销售进度，发布不实价格信息，恶意哄抬房价，人为造成市场紧张。

　　其四，房地产行业偷逃税款现象严重，缺少一个诚信纳税的地方合力监管机制，使房地产行业的实际税负水平、利润水平出现局部失真。

　　实际上，税收调控杠杆发力的“难控点”，正是地方政府大有作为的舞台。地方政府通过行政手段可以在几个方面为房地产税收调控政策“补台”：

　　想方设法增加经济适用房、中小型住房、廉租房的供给，强化行政区内各区域、各地段房地产项目的均衡开发和充分供给。

　　通过行政管理改革、完善土地批租和城市规划制度，强化纪检监察，全面规范土地使用权取得市场，防止官商勾结囤积土地，哄抬地价；停止政府以地生财的不当做法。

　　发挥协调各方的作用，使税务、国土、城建、金融、房地产管理等部门形成合力，实现信息共享，打造房地产交易信息共享、诚信备案登记平台，房地产诚信纳税平台，促进房地产企业朝着利国利民、经济社会效益双赢的方向发展。

　　(新华社专稿)

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