北京鑫尊置地房地产经纪有限责任公司 王萍
假设你有一套房屋想出售，从经济方面考虑，作为一个卖者，你当然想让自己的利益最大化，通俗的说就是卖个好价钱，也就是要找到一个出价最高的买家。在市场经济的前提下，我们采取的最好办法可能就是，最大限度得把这个信息发布出去，然后让那些潜在的买家出价，最后把房屋卖给那个出价最高的买家，实际上，这就是拍卖。通过拍卖，可以把物品卖给那些认为物最有所值的人。从经济学的角度考虑，这也就实现了价值的最大化。
实际上，每一个买者愿意为某一商品支付的价格都有一个上限，在经济学中，这个上限被称做支付意愿，它衡量买者对物品的评价。而买者的支付意愿减去实际的支付量，就是消费者剩余。
现在我们转向市场的另一方，假设你是一个买者，想买一套房屋。从经济方面考虑，作为一个买者，你当然希望买到一套各方面都称心如意且价格最低的房屋。那么，我们可以采取的最好办法可能就是，招标。也就是说，找到一批房屋条件相同的卖家，然后让他们竞价，最终选择出价最低的卖者。
通常情况下，卖者是不会以低于成本的价格把物品卖出去的，它定义了物品价值的下限。在这里，成本包括，房屋购买时的价格、各种税费，以及向银行支付的利息，和花在房子上的装修等。所以，卖者出售一种物品得到的量（即实际成交价）减去卖者的成本，就是生产者剩余。
在市场经济下，我们如何使社会的经济福利最大化呢？衡量的标准又是什么呢？在经济学中，这种可能的衡量指标是消费者剩余和生产者剩余的总和，它被称之为市场的总剩余。而消费者剩余是买者的支付意愿减去实际的支付量，生产者剩余是卖者出售一种物品得到的量减去卖者的成本，买者的实际支付量就是卖者的得到量，所以，市场的总剩余，就是用买者的支付意愿减去卖者的成本。例：李女士要卖一套房产，其房屋成本为50万元，王先生打算买此房，其所愿意出的价格最高为56万，而最终以55万成交，则此案例中，生产者剩余为5万元，消费者剩余为1万元，市场总剩余为6万元。
如果资源的配置使社会所有成员得到的总剩余最大化，那我们就可以说这种配置是最有效率的，实现了社会经济福利的最大化。假如上例中，还有一张先生的支付意愿最高为54万，而双方最终也以54万成交，则生产者剩余为4万元，消费者剩余为零，市场总剩余为4万元；则就这一交易而言，张先生购买此房，此房做为社会资产的价值就没有最大化体现。
现在，我们来看一下二手房交易市场。这一领域不像电信、石油等商业领域，单个消费者和商家双方的信息不对称、力量也不对称，交易地位不能完全平等。而在二手房交易市场中，卖家和买家大都是单个的自然人，他们对市场的影响力，处于大致对等的位置。当然，在二手房市场中，也会有一方相对更有话语权，这是由二手房市场的供求关系决定，而不是由信息和力量的不对称造成的。所以，在某种程度上说，二手房市场是最自由竞争的市场。当市场是供不应求时，二手房的买卖更像前文提到的第一种买卖方式，拍卖，此时卖方有更强的话语权。而当市场是供大于求时，则二手房的买卖就会像前文提到的第二种方式，招标，此时买方有更强的话语权。
但不论市场处于哪一种情形，二手房的买卖都离不开，那些为促成房屋交易而提供居间或代理等专业服务的行为，这就是房地产经纪。
从经济学的角度考虑，要使社会的总剩余最大化，当然是越少的中间环节，越有可能使市场的效率更高。但是，房屋的买卖不像其它二手日用品的买卖（买卖双方可以直接进行交易），房屋的买卖需要更多专业化的服务，因此，房屋的买卖无法避开房地产经纪。首先，买卖房屋的过程本身就很繁琐，像看房、谈判、签约、申请贷款、过户等等，每一步都需要专业的知识和专业的服务。没有房地产经纪就根本无法实现前面提到的“拍卖”和“招标”。此外，买卖房屋的风险也很大，很多环节都涉及资金的流动，如果没有具备专业知识的服务人员的协助和侦辨，又会发生多少意想不到的风险呢？
其次，还是从经济学的角度考虑，实际上，房地产经纪的服务的的确确增加了社会的总剩余。前面已经讲过，总剩余是用买者的支付意愿减去卖者的成本。既然，总剩余只与卖者和买者有关，那为什么说，作为中间人行为的房地产经纪会增加社会的总剩余呢？
我们前面已经说过，二手房的买卖在供求关系的影响下，有时像拍卖，有时像招标。但我们要说得是，无论是哪一种，房地产经纪都在二手房买卖的过程中创造了新的价值。当市场是供不应求时，房地产经纪通过其庞大的连锁机构，专业的服务人员，为卖者找到的是支付意愿最高的买家。相对于卖者不变的成本来说，找到支付意愿最高的买家，就意味着增加了总剩余。这正是房地产经纪，通过提高价值链的上限，用服务新创造的价值。同样地，当市场是供大于求时，房地产经纪又通过类似招标的形式，找到了出价最低，也即成本最低的卖家，这样，相对于买者不变的支付意愿来说，找到成本最低的卖家，也就是增加了总剩余。因此，这是房产经纪通过降低价值链的下限，新创造的价值。
此外，由于通过房地产经纪公司提供的各种专业化的服务，省去了买卖双方若要直接买卖房屋所必须花费的机会成本（即为得到某种东西所必须放弃的东西，如买卖双方的时间成本、资金风险成本等），而因此间接创造了价值。
所以，我们说，房地产经纪是通过服务直接和间接地创造价值。无论二手房地产市场的供求关系如何，房地产经纪都通过他们专业化的服务，一直和继续创造着价值，这也是房地产经纪行业的立足之本。
王萍
北京鑫尊置地房地产经纪有限责任公司
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