新房交付必须完成配套 新规将从下月起实施

　　小区内绿地、道路、学校、医院等相关配套设施必须建设完成，开发商才能交房。昨天，市建委会同市国土、规划部门联合颁布了《北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》，办法将于3月1日起正式实施。

　　据悉，该办法明确规定，教育、医疗卫生、社区管理服务等公共服务设施，应当在住宅总规模完成50％之前同步建设、同步交付使用；其他公共服务设施应当在住宅总规模完成80％之前同步建设、同步交付使用。市建委表示，对于房地产开发企业未能达到同步验收的或弄虚作假交付使用的，将责令其改正，并作为不良经营行为记入信用档案，向社会公布。情节严重的，将降低或取消资质。涉嫌犯罪的，移交公安检察机关处理。

　　社区配套须与住宅同步交付

　　三部门联合出台管理办法

　　3月1日起，本市的住宅开发项目除了要通基本的“水电热”以外，小区内绿地、道路、学校、医院等相关配套公共服务设施也必须建设完成开发商才能交房。据悉，该规定还将写入商品房预售合同。昨天，市建委会同市国土资源局、规划部门联合颁布了《北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》，将于3月1日起正式实施。

　　市建委有关负责人表示，近年来，一些新建小区的水、电、电信、道路等配套设施在居民入住很长时间后仍然达不到开发商承诺的标准；还有一些小区因为配套设施建设不完善造成出行难、购物难、上学难、就医难等问题；而绿地面积不够、小区停车难更是成为物业管理投诉热点。

　　据悉，该《办法》的出台就是为了解决上述问题，在开发商买地、规划、招标、施工许可、竣工验收、商品房住宅预售等6个环节上“层层施压”。《办法》明确规定，市政公用基础设施和公共服务设施工程竣工验收前，房地产开发企业、物业管理企业不得办理入住手续。今后，新开工或建设的商品房住宅项目将会逐步达到住宅与居住公共服务设施同步交付使用的要求，确保市民入住配套设施完善、环境优美舒适的家园。

　　市建委表示，除3月1日起新建的住宅项目要按照《办法》执行外，对于截至2007年3月1日已经签订土地出让合同，但是未开始进行施工招标的所有住宅小区项目，也将按照该《办法》执行。而已竣工的项目和已经完成施工招标的项目则不用执行新规定。

　　对于小区市政公用基础设施、公共服务设施的范围，市建委说，前者包括水、电、气、电信、供暖、道路、小区绿化等，以上为所有小区必备。后者包括商业、教育、医疗、社区管理服务等服务设施，根据小区规划情况决定是否建设。如有规划，则教育、医疗、社区管理服务等公共服务设施，应当在住宅总规模完成50％之前同步建设、同步交付使用；其他公共服务设施应当在住宅总规模完成80％之前同步建设、同步交付使用。

　　权威解读

　　官员详解

　　《办法》5大要点

　　解读人：市建委施工安全处处长郑伟革

　　1、不承诺同步建设不能拿地

　　开发商买地时，必须将规划意见书中要求同步建设的市政公用基础设施、公共服务设施及其建设时序作为附加条件。如未按照建设方案完成建设居住公共服务设施，要承担合同违约的法律责任。

　　2、明确配套设施建设时间表

　　过去，开发商的建设方案中只需制定住宅建设计划。今后，开发商在申请规划许可时，其建设方案中要制定居住公共服务设施建设的指标，还要制定具体的建设内容和建设时间表，否则将不能获得规划许可证。

　　3、分期项目配套要逐期同步交付

　　《办法》对建设方案提出了新的规定和要求，规范了房地产开发项目的分期建设行为，保证每期住宅建设时都包括相应的居住公共服务设施建设，以确保居民从入住就享受到配套完善的小区。

　　4、配套完工后方能竣工验收

　　小区建设的监督和交付使用更加透明，一旦小区内公共服务设施未按照建设方案建设完毕，住宅小区将无法进行竣工验收并办理入住手续，开发商须承担因此而产生的违约责任。

　　5、同步交付内容写入预售合同

　　不按照建设方案同步建设居住公共服务设施的项目将不能销售，保护了消费者的知情权和合法权益。

　　效力观察

　　违规开发商面临双重处罚

　　市建委表示，对于房地产开发企业未能达到同步验收的或弄虚作假交付使用的，将责令其改正，并作为不良经营行为记入信用档案，向社会公布。情节严重的，将降低或取消房地产开发企业资质。涉嫌犯罪的，移交公安检察机关处理。

　　北京宝鼎律师事务所韩松律师认为，即将实施的《办法》把公共服务设施的建设内容和时序作为土地出让、规划许可、施工许可、竣工验收等环节的审查内容，加大了对配套设施建设的监管力度，今后开发商如未按照建设方案完成公共服务设施，不仅要承担合同违约的法律责任，还会因违反行政法规而受到处罚。晨报记者韩全义

　　市场现状

　　配套延期困扰买房人

　　近年来，本市诸如市政公用基础设施、公共服务设施不能与房屋同步交付的现象并不少见。收房时水、气、道路、绿化达不到交房条件的现象屡屡发生，不少小区居民入住不能及时用上天然气，有的小区使用临时电多年，长期得不到解决。

　　公共服务设施的交付问题也较为突出，由于此类设施如体育运动设施、会所、学校、商业等投入资金大、建设周期长，迟延交付更为普遍。一些开发商还将承诺的公共服务设施变更用途（如将承诺的会所改为商用出租）或长期搁置不建，使购房人无法享受到应有的生活品质和居住环境。

　　去年7月25日，天之骄子业主收房时，发现小区水、电、气、道路、绿化以及会所、温泉等各项设施均未达到交房标准，144位业主集体起诉开发商，要求除对延期交房进行赔偿外，还要对延期交付市政公用基础设施和其他设施进行赔偿。就各类设施提出违约赔偿而独立于延期交房赔偿，在本市尚属首例，目前此案尚在审理中。

　　前不久，丰台区银地家园40位业主因开发商未如期交付会所获赔。开发商银地公司于2002年10月向业主作出承诺说，会所将于2004年5月1日交付，但直到去年上半年业主起诉时，会所还在施工中。

　　观点

　　“中国的房地产面临一场风暴，房价下跌的通道已经洞开。”

　　——中国管理科学研究院研究员 李开发

　　李开发预计2007年下半年政府将会继续出台更为“铁腕”的调控政策，“预计会从十个方面整治房地产业，打通房价回归理性的下降通道”。

　　一是进一步提高存款准备金率与加息。二是全面清查房地产贷款，将有一批开发商与炒房者被迫降价抛房套现。三是大力整顿市场秩序,提高房地产企业预售条件,全面清查开发商囤积土地行为。四是地方政府将重申以改善民生为第一要务的住房政策，让普通百姓能拥有一套住房成为政府施政的目标之一。五是经济适用房与廉租房的实际供应将显著增加，政府有可能成立专门的保障性住房建设部门，制定符合国情的保障性住房制度。六是打击通过买房洗钱的行为。七是预计今年5月前物业税相关条款将会正式公布，今年年底前开征。八是全面开放单位建房。九是政府可能将在下半年出台集资合作建房政策。十是政府出台相关政策打击投机炒房行为，抑制虚高房价，如以征税的方式为不在本市工作的投资房产者设限，对出售牟利的增值部分征税等。