南京1912的财富热度

　　江苏商报报道商报记者　韶静　报道宝马MINI、甲壳虫、保时捷……夜幕下的南京1912，不时就能看到一辆豪车。深夜，一群人骑着马，穿越南京城，狂奔至1912，将马拴在树上，然后就喝酒去了。车秀派对、宝马新3系上市会、法拉利巡展、法国标志新车展示会等，也都选择在南京1912。

经过开街后两年多的悉心经营，“1912”已经成了古都南京的时尚代名词。在这里，男女老少都可以找到一份属于自己的空间和氛围：穿着时髦的年轻人从四面八方聚集在一起，舞着闹着狂欢着；衣着考究、举止儒雅的先生小姐们，则习惯享受着午后茶给他们带来的恬静和闲适，三五成群地围坐在一起，谈着事情，或关于生意，或关于生活。“这个‘作品’，借助了民国文化的概念，选择了优秀经营管理团队，吸引并筛选了大批商家进驻。1912在让人们享受新鲜生活方式的同时，也逐渐聚起了人气。随着影响力的日趋提升，这种集聚效应迅速转化为辐射效应。”中共南京市玄武区区委常委、宣传部部长宋晓辉在接受江苏商报采访时表示，“如今，南京1912有三成的消费者都来自外地。”两年时间，4000多万元的经营收入；从开街时的人潮汹涌，到现在每天万人以上的客流——南京1912续写着精彩的财富故事。是谁让南京的版图上有了“1912”的名字？又是谁让它快速成名，创造了财富？新鲜过后，已经火遍南京的1912，究竟还有多少财富故事有待挖掘？

　　南京人自己的1912

　　李天成，南京1912的“掌门人”，是位地地道道的南京人。他的身份是南京东方企业集团董事长。2000年，南京1912项目开始兴建，2003年5月面向市场招标。据介绍，当时还有国内外许多大公司来争夺这个项目，但李天成认为，南京的时尚应该由南京人来创造，因为南京人最了解自己的城市需要什么。“最重要的一点是，民国文化是南京人最值得骄傲的文化，更应该由南京人自己来打造。”李天成志在必得。2004年3月6日，由南京东方企业集团和上海一家公司合资成立的南京东方三采投资顾问有限公司，成功中标——斥资3亿拿下1912十年的经营权。南京东方企业集团旗下有东方出租、房地产、饭店等，而商业地产还是个全新的领域。拿下1912之初，李天成也曾经捏了把汗，因为“南京没有时尚”的观念在当时似乎根深蒂固。“在当时，南京确实是个很中庸的城市。”李天成告诉记者，在做1912这个项目之前，他曾经去长沙考察。他发现，长沙的人均收入没有南京高，但到了夜里12点大街上居然还堵车，而在南京，晚上9点过后大街上就很冷清，“只能到路边喝喝馄饨”。“中标的那天晚上，我就特别想庆祝，可就是找不到地方。”从那天开始，李天成就决定打造出一个能丰富南京人夜生活的地方。“现在南京1912在众多产业中还谈不上什么利润，但我有60%的精力和时间都是花在1912上。”李天成说，其他产业已进入相对平稳和成熟期，而南京1912才刚刚起步，它是一个城市品牌，一张城市名片，而不仅仅是个盈利的产品。

　　“利益共享，风险共担”

　　“一个街区的成型并不是那么单纯，而是面临着很多新的课题。对于一个从来没有存在过的东西，如何管理好它？我们至今还在努力。”过去的两年，让南京东方三采投资顾问有限公司总经理林永昌切身体会到了什么是起伏。“那感觉，就像坐过山车。”作为1912的管理者，回忆起过去的一年，这位年过不惑的中年人说出这样的一番感受。1998年，林永昌从宝岛台湾来到南京，2003年加入东方团队，2005年4月正式参与1912的发展部署，并接任总经理的职务。而当时的1912，遇到了发展瓶颈，仅有的几个商家经营也很惨淡，不少商家陆续撤出。很多人都在观望，看管理公司能把1912带到什么样的高度。因为在此之前，全国有不少类似的案例——要么迅速成功，要么迅速夭折。南京1912的前途究竟如何？林永昌在接任总经理职务的时候，食不知味夜不能寐。经过冷静思考，林永昌认为是经营思路上出了一些问题，于是做了大胆的调整。在南京1912招商初期，不少大品牌处于观望阶段，引进的品牌都不够“分量”。于是，他们开始跟大品牌重新接触，在合作方式上采取更灵活的方式，即“利益共享，风险共担”。他们对于大的连锁品牌进行扶持，做得好的一起提成，做得不好，房租给予优惠。到了2005年9月份，一期招商就完成了90%，随后的二期招商也仅用了半年的时间。而现在，连锁品牌的经营面积已经占到了总面积的10%左右，约4000平方米，如星巴客、必胜客宅急送等，均拥入其中。据透露，肯德基也将落户南京1912。“今后，我们还要不断调整，对经营不善的进行淘汰，对有发展前景的，尽力引进。”林永昌说。两周年对林永昌来说只是一个阶段，他们每年都面临新的挑战：第一年，考虑的是如何把1912推向市场，因此前期策划方面做了大量工作；第二年是检验策划方案是否跟市场吻合，并及时作出调整；第三年，随着整体建设的完毕，1912又到了一个新的起点。回顾过去的两年，来来去去的商家还真不少，如一江两岸成了鹿港小镇；杜佰瑞成佰草集。“从其他城市的街区运作经验证明，酒吧的生命周期相对较短，一般5年左右，而餐饮就不同了，生命周期一般是10年甚至更长。”林永昌称，未来他们的目标是酒吧占40%，餐饮、休闲各占30%，“这样业态才算平衡，街区也能长久发展。”

　　挖掘区位文化优势

　　“南京1912的成功之处，在于历史文化与现代文明的巧妙融合、经典解读。”南京市玄武区区委常委、宣传部部长宋晓辉，参与了南京1912的策划、推荐、经营招商的全过程，倾注了很多精力。“代价是，我放弃了很多兴趣爱好。”宋部长介绍，南京1912项目好几年前就开始策划。浙江的餐饮开到哪里，哪里就能火爆，而玄武区一直没有相对集中的饮食商业。据江苏商报了解，当时玄武区的三大定位是科技信息（珠江路）、文化旅游产业以及商贸商务产业。在考察了上海新天地，北京三里屯以及武汉、长沙等地的文化产业后，他们觉得现代服务的业态相对缺乏，于是将其定位为总统府的生活配套场所。“这个定位也是有依据的。”宋部长介绍，一般人均GDP达到4000美元，接近5000美元的时候，市民的精神文化消费将会达到最鼎盛时期。而这个时候，在餐饮、酒吧、茶社等文化消费场所方面，“产品的有效提供还略显不够，这是个机会”。现在南京1912的成功，很大程度上是因为“南京以前从来没有过这样的场所，很多人是来尝鲜的”。新鲜过后，1912如何被认可，是宋部长一直担心的事情。“而且，现在很多类似的商业地产也纷纷上马，如水木秦淮、新乐园美食街等，不能不引起高度重视。”宋部长认为，除了时尚之外，南京1912还要思考如何挖掘区位文化的优势。很多年轻人把1912当成时尚的符号，但他们看中“1912”这个名字因为它是民国元年，它的历史渊源跟民国文化是分不开的。南京1912有几幢老楼，宋部长建议把这几幢老楼的故事挖掘出来。“毕竟时尚这个概念，总会有点‘三分钟热度’的味道。而文化和历史是永恒的，是永远挖不完、用不完的巨大宝藏。”“除了经营之外，街区还应该多举办一些主题沙龙、论坛，建立发布时尚生活产品的平台，让大家彻底领略最先进的历史文化和时尚文化。还可以搞一些民国文化节、大学生活动，甚至是文化艺术界的活动，吸引文化人到南京1912来。”宋部长说。

　　酒吧，成长最快的业态

　　南京有超过60%的酒吧消费人群集中在1912。酒吧，是南京1912成长最快的业态。据介绍，现在酒吧是1912的主力业态，比重达50%左右。目前，南京1912共有22家酒吧，但并不是每一家都在赚钱，其中苏荷、玛索、百度等七八家算是主力店。东方三采投资顾问有限公司总经理林永昌在谈起经营之道时称，每家都赚钱基本上不可能，但主力店一定要成型。他举例说，湖南路狮子桥美食街之所以出名，就是由狮王府、南京大牌档等主力店聚人气，然后再搭配其他的小店。所以，尽管现在22家酒吧，三分之一盈利、三分之一保本、三分之一亏本也是正常现象。玛索国际娱乐的老板解刚，算得上酒吧业“领头人物”。今年37岁的他，已经有16年经营酒吧的历史，他开过的酒吧足迹遍布青岛、大连、上海等地。2004年偶然的机会知道了南京1912，而且考察了南京的市场，上规模、做得好的酒吧也就一两家，所以南京的酒吧市场空间很大。“而且，南京1912集中打造酒吧街区，可比性、可选性定会成为新亮点。”2004年12月18日，玛索正式开业。解刚先期一次性投入了250万元，后来又投入了50万元进行改造装修。但大笔资金砸下去了，经营状况却不见好转，每天守着酒吧，一天就一两千块钱的收入，每个月都要亏8000元到1万元。这样的状况持续了好几个月，前5个月亏了30万元，亲戚朋友也都不看好。但解刚没有放弃，他冷静下来分析失败的原因，又到南京好的酒吧去考察，后来发现，他的音乐太国际化，南京人更喜欢多种音乐的“大杂烩”。于是他重新装修，音乐也进行了调整。很快，他又招回了他的客户群。没有人气的时候，12点就打烊，一天的销售额仅有1000多元；而人气旺的时候，近凌晨4点打烊，销售额超过40000元。解刚告诉记者，他这辈子唯一的爱好就是酒吧，他就要在这种忙碌中找到自己的乐趣。据介绍，一个月中起码有半个月的时间，解刚会到外面考察。他说，广州、上海的酒吧更新比较快，他经常会去看看，把人家的优点汲取过来，一听说成都那边有个酒吧开业，他会立马飞过去，而听说哪家酒吧的洋酒一天能卖七八十瓶，他也会马上飞过去取经……渐渐地，解刚有了自己的想法：酒吧一定要有规模，要有自己的主题内容，还要有档次，风格要独树一帜。于是，去年他又拿下了旁边700多平方米的SOS酒吧，去年12月18日新店正式开业。上千平方米的酒吧吸引了众多年轻人，甚至商界精英。“酒吧其实就是一个发泄、放松的场所。”业内专家分析说，现代生活节奏加快，年轻人需要解压，而成功人士也需要这么一个抛开一切彻底放松的地方，而酒吧卖的就是这个“氛围”。

　　细节中品味“茶客老站”

　　1912吸引的不只是泡吧一族。在很多餐饮经营惨淡的状态下，却有一家茶社从开业到现在生意一直很火。上周三的晚上8点，记者如约来到这家茶社——“茶客老站”。楼上楼下1000多平方米的茶社，居然找不到一个空位。最后，记者只能在大厅采访了“茶客老站”的老板，刘杰。在很多人眼里，刘总是个和蔼可亲的长辈。年近60的他，从台北来南京已经15年了。采访中，不断有客人跟刘总打招呼。刘总告诉记者，原来“茶客老站”的前身是“天茗茶楼”。由于爱好茶艺，15年前他就在鼓楼的大钟厅公园开了一家古色古香的茶楼。“茶客老站”之所以从开业就火，就是因为老顾客的关顾。现在有50%的消费者都是以前的老客户。“不仅要给顾客提供舒适的环境，还要有高品质的格调。”刘总的太太是南京艺术学院的古筝教师，据称，由于第一次装修没有经过太太的审核，最后被砸掉重新装修。原来的装修是以中式为主，而在太太的主张下，以西式建筑为主，加上中式的格调。也因此，茶客老站的开业时间推迟了近半年，经济损失近百万元。低价消费也是吸引消费者的重要原因。刘总说，尽管南京1912总的定位是中高档，但他们坚持的还是“平民化”。在他们这里，人均消费也就25元左右。而他们的客户群有企业老板、也有家庭主妇，年轻人也开始多了起来。“但现在有不少人来这里并不是真正为了品茶，而是来打牌的。”刘总说，他将来会开班上课，专门教顾客如何选择好的茶叶，认识好的茶具等。这样才能真正培育出茶文化的市场。而记者注意到，顾客一进门，服务员都会问一声：“请问抽烟吗？”原来，为了避免影响其他客人，抽烟的顾客与不抽烟的进行了分区。不要小看这样的细节，对顾客来说既是一种尊重，也是一种服务的享受。刘杰是学广告出生，所以一直很注重创新。他告诉记者，自己每年起码出国三次，到日本、韩国以及欧洲考察商业市场。餐饮要经营得长久，就得有主题还要有新的东西。像新街口的“洋葱”，以及德基负一楼的咖啡屋、冰淇淋店以及水果吧都是他从国外带回来的新品种。据介绍，“茶客老站”每天的营业时间从上午10点到凌晨2点，基本上都是客满。相对酒吧，茶社卖的是一个相对宁静的“氛围”。离开喧闹的城市，茶社不失为很好的休闲场所。(编辑　小娜)