经济适用房该往哪里去? 要从制度上动“手术”

　　经济适用房对解决居民住房问题起了什么作用？它有哪些弊端，该如何改革？记者就此采访了两位业内知名专家。

　　叶剑平：中国人民大学土地管理系主任、教授

　　刘洪玉：清华大学房地产研究所所长、教授

　　应该承认经济适用房的积极作用

　　记者：经济适用房制度实行多年了，对于解决中低收入居民住房起到了什么样的作用？

　　叶剑平：随着房价的上升，中低收入家庭的住房问题成为了各级政府关注的问题。

应该说自经济适用住房推出以来，为中低收入家庭置业起到了一定的积极作用，使部分中低收入家庭能够拥有自己的房产。当然，在执行过程中也出现许多诸如富人买经济适用房等“搭便车”的现象，我认为这是执行层面的问题，而不是经济适用房制度本身的问题。

　　刘洪玉：一个完整的、相互衔接的住房供应体系包括廉租房、经济适用房和商品房这三种类型。经济适用房制度的积极作用，就在于构成了这个住房供应体系中的重要一环，为政府调控住房市场提供了一个重要的“抓手”。经济适用房政策为中国构建新的住房供应体系进行了有益的探索，也确实解决了部分中低收入家庭的住房问题，还曾发挥了带动经济增长的“发动机”的作用。如果没有经济适用房这个中间层次，把城市居民完全推向商品住宅市场，或者让其进入廉租房体系，肯定是不现实的。

　　经济适用房需要从制度上动“手术”

　　记者：应该如何看待经济适用房市场上出现的诸如倒卖房号、富人买经济适用房等问题？

　　叶剑平：对于高价倒卖房号、富人买经济适用房等违法违规行为，一经发现，应取消购房资格，并要实行惩罚。这就要求建立一套从轮候、申请、审批到事后跟踪等完善的管理监控机制，使经济适用房真正为该享受的人所有。只有制度完善了，经济适用住房才能起到它应有的作用。此外，在产权上，“经济适用房”应该在一定的期限内不允许出租、出售。也就是说“经济适用房”是帮助你解决住房的，而不是给你营利的。

　　刘洪玉：“高价买卖房号”虽然是个别现象，但凸显我们的相关法规还有待完善。当前经济适用房存在的问题主要表现在：政府尤其是一些地方政府对于是否建设或继续建设经济适用房犹豫彷徨，对于是否能执行好经济适用房政策缺乏信心；政策界限设置科学程度低、尤其是缺乏透明度；管理机构设置不完善、管理人员严重缺乏、管理手段比较落后；政府把过多的开发建设和分配管理责任，委托给了营利性房地产开发企业。今后应该强化决策的透明度和管理机构建设，加强管理与监督，理顺在开发建设过程中政府、非营利机构和营利机构的关系等基本问题。

　　记者：根据政府规定，经济适用房是具有社会保障性质的住房，那么如何才能更好地发挥政府在这一市场上的作用？

　　叶剑平：建造“经济适用房”是政府行为，开发商只是完成建设并按要求供应，因此，在市场供应方面政府负有不可或缺的责任。政府要审定轮候家庭，对其真实性予以甄别，同时启用信誉档案，对于一切弄虚作假的个人和单位予以相应惩罚。我们应该是个信誉社会，政府为社会信誉的建立负有不可推卸的责任，只有政府负好责，“经济适用房”才能进入良性循环。

　　刘洪玉：首先要明确一个问题，满足居民家庭的基本住房需要，是政府的重要责任。就政府如何完善经济适用房政策，我看首先就是要负责任地摸清家底，清楚把握当前居民住房状况，结合政府公共资源投入能力的现状和未来发展，确定经济适用房的购买对象和范围；其次是制定公开透明的近期和中长期经济适用房建设计划，作为政府的公开承诺公诸于众；再次是有公开透明的运行规则，便于社会公众参与和监督；最后就是加大对经济适用房制度的宣传，让每个人都能清楚地知道自己是不是经济适用房的资助对象，如何获取经济适用房。

　　建立多层次的住房供应体系

　　记者：香港在解决居民住房方面是比较成功的，您认为我们能否有所借鉴？我们应该建立什么样的住房供应体系，来保障居民的住房需求呢？

　　叶剑平：我们的住房供应制度就是借鉴了香港、新加坡的经验。但我国地域辽阔，各地经济发展不平衡，房地产价格也不一样，不可一刀切。香港约40％的住房是由政府提供支持的居屋／公屋，这是由香港政府的财力所决定，且户型不大，平均约为40—50平方米一套。因此，我们应该因地制宜，各个城市制定自己的住房目标。

　　我们要建立市场供应为主，政府支持为辅的住宅供应体系，同时因地制宜地制定住房供应政策，充分发挥存量住房的作用（如原房改房回购出租置换等）和土地供应对普通商品房的调控、配置作用（将一定户型和价位的房子在出让合同中约定），使百姓真正做到安居乐业，社会和谐。

　　刘洪玉：香港的住房制度确实值得借鉴。香港的“公屋”（廉租房）主要由香港房屋委员会提供，但香港房屋协会供应的“香港房屋协会住宅”也具有公屋性质。

　　香港的“居屋”（经济适用房），由香港房屋委员会委托开发商建设并回购后统一出售，政府也将部分土地以较低的价格出让给其它非营利性机构，这些机构把房屋建成后以低于市场的价格出售，形成了“私人机构参建居屋计划”、“可租可买计划”、“重建置业计划”等类型的“准居屋”住房。

　　供给渠道的多元化，扩大了香港公共住房的供给，对政府的公共住房计划起到了重要的补充作用。