二级市场“蛋糕”诱人

　　如果您稍加留意就会发现，最近一段时间北京的街头如雨后春笋般冒出了多个房产中介的门脸。在一些地方甚至一下“扎堆儿”出现四五家。东四环石佛营附近，在短短的数百米范围内就新增六七家房产中介门脸，其中包括中大恒基、顺驰不动产、链家房产、千万家等。

　　业内人士分析认为，二手房可能会提早成为北京房市交易的主流，伴随而来的是市场竞争更加激烈，房产中介新一轮

　　“跑马圈地”已经展开。

　　“规模战”硝烟四起

　　2005年，北京二手房成交量达到7万套，有预测认为，2006年成交量有望突破10万套大关。在交易量迅猛增长的市场背景下，众多企业看好二级市场这块诱人“蛋糕”，纷纷以迅雷不及掩耳之势在中介市场上展开“规模战”。

　　在这轮圈地竞争中，大型房产中介在扩张连锁店规模上竞争较为激烈。截至去年底，中大恒基在北京地区的门店数量已经突破300大关，预计2006年会达到500家；我爱我家在北京地区现有240多家门店，预计今年将超过300家；链家地产预计到年底门店数量将达到300家左右；北京顺驰在目前100多家的基础上，预计年底有可能开到200家门店。

　　“2005年北京二手房成交量为7万套，相比310万的市场存量，流通率仅为2%左右，而成熟市场的流通率应该达到8%。由此可以说明，还有6%的市场份额、约18.6万套的二手房尚待挖掘。”北京链家房地产经纪有限公司市场总监金育松分析说。

　　千万家房产中介公司市场部总经理常淑娟表示，短期来看，抢开店面是提升市场份额最有效的途径。当前房产经纪行业还处于规模报酬递增形态，通过规模扩大取得的收益，可以降低运营成本，加速自身的发展。

　　洗牌大势所趋

　　“扩张是我们实现持续经营的外在模式，我们更看重的是管理本身对企业业务增长带来的实质效应。”中大恒基房地产经纪有限公司董事长刘益良说，未来三年我们将实现在房地产经纪行业拥有3至4个品牌，并完成在京城多品牌经营、规模化发展的基本战略格局。当然其中并不排除用多种手法进行规模化发展，包括收购、控股等。

　　在一些大品牌中介选择激进扩张之时，不少中小经纪公司已黯然离场。业内人士预测，2006年中介行业的并购整合趋势将进一步显现。

　　统计数字显示，从2005年7月1日至2006年3月16日，北京已有480多家房地产经纪机构被注销备案。在这些企业中，既有注册资金10至50万元的中小型中介，也有注册资金达300万元的大型中介。那么，经过“过滤”的中介市场，发展趋势将会如何，正成为各大中介公司共同关注的话题。

　　北京中原房地产经纪有限公司三级市场部副总经理宫萍认为，随着竞争加剧，优胜劣汰的结果应该是，北京只剩下几个被市场认可的中介品牌。随着行业门槛的提高，对于企业资金、运作能力、管理水平、企业资信度等的要求都在不断加强，所以更多的企业将无法承担这样的压力，面临出局在所难免。

　　对此，我爱我家副总经理胡景晖表示赞同。他说，洗牌是大势所趋。事实上，上海的中介行业之所以像今天这么规范有序，也是经历了洗牌的过程。

　　警惕“消化不良”

　　就在房产中介“跑马圈地”的同时，也面临着“消化不良”的问题。其中，佰家公司由于内部经营管理所带来的问题，更成了房产中介的反面教材。

　　在普通地段开一家门店，前期投资需要10万至30万元。其中包括租金、水电费、装修、办公和人员费用等。而维持一家门店，每个月正常经营的流动资金也至少需要5至10万元。专家表示，一旦企业盲目扩张，就会陷入僵局，导致成本快速增加、管理不易到位，还可能造成各种资源浪费的现象。为此，警惕盲目扩张所带来的负面风险已成当务之急。

　　“当经纪公司的连锁门店扩张到一定程度时，甚至超出市场容量时，就可能给经纪公司带来效益递减的问题，也就是说将出现1个门店加1个门店小于2个门店甚至小于1个门店的情况。”金育松说，果真如此，那将对企业及行业的健康发展十分不利。

　　对此，常淑娟表示赞同。她说，连锁店的规模扩张是把“双刃剑”，虽然会带给中介企业短期内提升市场份额、提升品牌形象的效益，但也会带来一系列的问题。如果是成本控制的好，在预期赢利之外用来扩张店面无可厚非，但若是不计成本，盲目扩张，店开得越多关的越多，倒闭也越快。

　　针对现实情况，刘益良指出，在规模化发展之初，密集的市场攻势对市场格局的重组无疑会是一个有利的推动。但就长期而言，只有做到产品精细化、流程透明化、服务人性化、人才专业化，才能提升顾客满意度，这是房地产经纪行业的发展趋势所在。