经济观察:二手房价高于新房 是正常还是反常?

　　二手房比一手房价格高，这在前几年几乎是不可能的事情，不过，这种现象正在越来越多的城市上演。对此类现象，各方说法也不尽相同。

　　一二手房价现“倒挂”

　　2006年12月，贵阳市两城区都司路及市南路的两栋高层楼盘，二手房挂牌价格达到每平方米8500元，宝山南路的两楼盘，二手房单价接近每平方米5000元，而同样位于两城区，一些新开盘的高层楼盘价格仅为每平方米4000元左右。

　　2006年4月，北京海淀区五道口华清嘉园、四季青乡世纪城的二手房成交单价不仅创造了自身售价新高，也超过了同一地区的新开盘商品房房价。华清嘉园项目的收盘价格是每平方米7500元，同一时间，其二手房价格却达到每平方米9500元－11000元；同在海淀区的世纪城在本区域一手房价格为每平方米7000元－9000元的时候，二手房的价格上涨到每平方米10000元－12000元。类似的情况还出现在酒仙桥、望京等地区。

　　“这二手房也不‘二手’，跟新房价格差不多。”今年1月份，长春市民靳女士跑了几家中介公司后泄气地说。据了解，石家庄、沈阳、长春等城市二手房价近一年来都有了大幅增长，价格均逼近甚至超过一手房价。

　　据了解，国内最早出现房价倒挂的城市是上海。2006年年初，上海闵行区古美板块在售的4大楼盘中，二手挂牌价均出现了高于一手房价的现象，单价差从每平方米100元至1000元不等。事实上，早在2005年下半年，上海一些中心城区、次中心区楼盘，如黄浦华庭、新湖明珠城、瑞虹新城等，就出现过一二手房价格倒挂5％－10％的现象。

　　一二手房价格倒挂，正常？反常？

　　业内人士分析，一二手房价倒挂主要有三大原因：

　　首先是房源紧张，供不应求。出现房价倒挂现象的区域大都社区完善或是周边有特定的优势资源。比如有知名的院校、公园或大型商业设施等。正是这些优势导致该地区需求大，房源紧张，同时，新建商品房又稀缺。北京千万家房地产经纪有限公司总经理华国强分析说，目前，北京重点中小学校附近的新楼盘较少，二手房则成为众多家长争相购买的主要对象。由于可售二手房源的稀缺性导致其价格上涨，目前平均成交单价每平方米已经达到12000元的历史高位。但是由于需求旺盛，每天到店面登记寻找该区域的客户达到20多人次。

　　其次，二手房的概念已经发生变化，有更多很新的房子进入二手房市场。长春房屋置换公司总经理王永君说，目前一手房和二手房市场概念正在模糊，二手房并非只是旧房，只要经过一次交易的都是二手房。据长春房屋置换公司统计，过去每交易10平方米的二手房，老区旧房占7-8平方米，现在新房旧房基本各占一半，拉动了二手房价格提升。在上海等投机炒房活跃的地区，很多二手房其实就是新房或者次新房。

　　三是宏观调控的影响。去年国家相继出台了一系列调控二手房政策，如将二手房免征营业税的年限由两年提高到五年；国内居民在进行个人二手房转让时，所得收益须按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税等。这些调控措施，本意是想打击投机行为，但由于二手房的交易成本增加，致使很多房主改售为租或者将税费计入房价转嫁给买房者。

　　一二手房价格倒挂，利耶？弊耶？

　　有业内人士认为，部分城市出现的一二手房市场价格倒挂现象，是宏观调控发挥作用，市场冷却的一种表现。

　　上海一位分析人士认为，几年来，国内大部分城市都存在着期房价格高于现房的现象，这其实并不正常。正常的情况，现房价格应该比期房价格贵。第一，期房存在风险。第二，期房占用资金。期房高于现房价格是市场快速发展和市场过热情况下才可能出现的。由于人们对市场前景过度看好，对价格上涨充满信心，因此在现房供应不足的情况下，开发商敢于拼命拿地造房子，而且造好房子，购房者也敢于拼命买房子，而且买好房子和大房子。市场越是高涨，这种特征表现得越突出。当然反之，当市场开始冷却时，追捧期房的热情大大降低，追捧期房的风险也大大上升，期房和现房价格倒挂现象开始得到纠正。

　　一些地方出现的价格倒挂，与政府的宏观调控不无关系，开发商为了快速回笼资金进而调低一手房的价格。长期看，有利于房地产市场健康平稳地发展。国际上出现房价倒挂现象，不是什么新鲜事，在美国等二手房市场相当成熟的地方，都曾经发生过。二手房市场交易越活跃的地区，越易出现倒挂现象。

　　但是，也有专家指出，我国大部分地区的二手房市场才刚刚起步，远远没有达到房地产市场成熟地区的标准。一个简单的例子，发达国家一二手房的市场交易比例应该达到1：5至1：3，在我国，即使是上海这样的发达城市，一二手房交易比例也才达到1：1左右。

　　长春房屋置换公司总经理王永君说，很多城市二手房市场刚刚起步，政府对房地产不热甚至偏冷地区，可以不采取打压政策，允许地方有针对性地制定完善当地房地产市场的细则，让二手房市场活跃起来。这样才能稳定当地的房地产市场，逐步实现住房梯级消费。