韩国教训：房地产市场调控应该慎用税收工具

　　漫画 刘道伟

　　在税务总局决定对土地增值税进行清算的时候，他们解释说，清算土地增值税在政策上不会额外增加房地产开发企业的税收负担，也不会加重购房者的经济负担。但是，公众远没有这么乐观。当时就有人评论说：一旦高达30％～60％的土地增值税被转嫁到房价中，房价上涨就在所难免。

　　不幸言中。据《北京商报》报道，在记者采访的北京10个今年1月新开盘的住宅项目中，均表示春节过后会上调房价，幅度在每平方米300元至500元左右。这意味着，人们所担忧的土地增值税向房价中转嫁的可能性正在变成现实。

　　许多经验和教训证明，在调控房价过程中，应慎用税收这一利器。韩国房价飞涨一度令政府十分头痛，为了抑制房地产市场过热，韩国政府从2006年4月开始对房地产加大税收力度：对居民拥有的第二套以上住宅征收重税，将转让第二套以上住宅的交易税从9%至36%提高到50%；从2007年1月1日起，政府将对非土地所有者自住的土地的交易征收60%的交易税。

　　重税政策宣布后，韩国房价不仅未能应声而落，反而迎头直上，以更快的速度上涨。为什么呢？重税导致许多原本打算出售房屋的人停止了出售，市场上的房屋供应量急剧下降，供应量的减少直接推动了房价的上涨，这是其一。在房价快速上涨的时候，增加的税收负担很容易转嫁到购房人身上，这是其二。

　　这两大因素推动了房价更快的上涨。原首尔市长、下任韩国总统选举大热门李明博就此强烈批评增税的政策，他说：“政府的房地产政策如同不精明的猎人，为打一只野猪满山瞎跑，结果祸害了山里其他动物。”

　　其实，不仅韩国，我国也有这方面的教训，二手房征税就是前车之鉴。对二手房征税以后，北京房价创下了新高，因为征税抑制了二手房市场的发展，二手房市场是梯级消费格局中承上启下的一个重要环节，它的繁荣有利于促使房地产市场形成梯级消费格局，一旦二手房市场受到抑制，一部分购房者将不得不转向新楼盘，进而导致房价的上涨。

　　更令人担忧的是，有人推测，在房价高位运行、“且调且涨”的背景下清算土地增值税向外界传递了一个信号：税费政策成为2007年加强和改善房地产市场调控的重要工具。倘若果真如此去做，将令人深为忧虑，一旦税收工具运用不当将推动房价上涨而不是相反，韩国的教训就摆放在眼前。

　　事实往往与人们想象的相反，那些能够对房市产生有效调节作用的措施，往往是免税、减税等税收优惠措施的结合，以此增加房屋供应量，减少房价中税收所占成本，激活二手房市场。如果非用税收工具调控房市不可，不妨试试这种方法。（陈军华）

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　　从2月1日起，国家开始向房地产开发企业征收30％至60％不等的土地增值税。尽管北京市的配套实施细则还在制定之中，尚未开始向房地产开发企业清算土地增值税，但是，1月16日国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，在房地产业掀起波浪。

　　清算土地增值税仍然没能避开对房价的影响。2月13日，记者采访了北京10个今年1月新开盘的住宅项目，这些楼盘均表示春节过后会上调房价，幅度在每平方米300元至500元左右。

　　“把单一楼盘开发成本扩大为所有楼盘成本”、“把毛坯房变为精装修”、“从物业费中分一杯羹”……这是严格土地增值税清算政策出台后，不少房地产开发商正在采取“太极推手”化解增值税压力。业内人士普遍认为，要真正实现对土地增值税的有效清算，必须将对房地产市场的监控链条进一步延长，在制定地方土地增值税细则时，打破房地产开发商玩弄概念、逃避清算压力的做法。

　　长城证券最近发布了一份分析报告，以量化的方式计算了普通住宅开发商在各个毛利率额度下土地增值税对净利润的影响程度。报告指出，对于毛利率超过40%的开发企业来说，土地增值税对净利润的影响将超过17.4%。而上海房地产市场的销售困境已经成为普遍现象，这使得开发商将税收成本转嫁到房价的可能性变得微乎其微。

(责任编辑：刘娅楠)