建设部2月15日明确要求，全国所有市县在今年年底前必须建立“廉租房”制度。其实当今世界，住房难题几乎困扰着所有国家的平民百姓。即使在发达国家，“居者有其房”也不是所有人单靠自己的力量就可以实现的。在美国、法国等国家，人们租住房屋有相当长的历史，这些国家的政府对这个重要的民生环节，已经总结出了丰富的经验及政策，保证各种收入、不同要求的人群都可
能找到适当的
住处，真正做
到广厦千万
间，天下寒
士俱欢颜。
美国
“二战”前后“廉租房”开始蓬勃发展
在美国，人们可以在报纸和广告上找到大量的出租房屋信息，明码标价，保证隐私。但是对于低收入个人和家庭想要租到合适住处，这些房子的价格是他们难以负担的。对此，美国房屋和城市建设部有详细政策规定，房主和租房者可以按照相关条例办事。这种制度最早可追溯到“二战”期间，当时是供参加战争的军人家属居住的，后来变成低收入者也可以享用的政策。
在美国有关政策文件中，可以看到对“廉租房”政策的积极肯定，“廉租房”政策有助于平抑房地产价格飞涨；使贫困家庭或有身体疾病和残障的人得以安身；减少了城市房屋的空置，在保证租金合理的情况下，对房主收入的征税可以增加市政收入；多数低收入个人和家庭在基本安居得到满足后，往往增加学习和工作的意愿，最终减轻社会负担；无家可归人数的减少，削减了街头犯罪和仇恨行为，有助于保障整个社会的安定。
具体做法
对适用房屋租借人严格审查
美国的“廉租房”可以是集中建设在城市的某一区域内，被称为“公共建筑”用房；也可以是分散在不同的普通租房户中，为户主所有，但接受政府租房补贴。这两种形式的“廉租房”都户型多样，有单间加厨房和浴厕的、也有多居室的，可以满足不同大小家庭的需要。其房屋保养程度、居住标准等都与所有普通出租住宅相同，所以“廉租房”并不一定就是贫民窟的代名词。
美国房屋和城市建设部对“廉租房”的政策，其核心部分主要是，凡能够证明处在低收入线的个人和家庭，将只用其全部收入的30％支付租房和水电费用，不足部分由政府补足。例如，一个家庭的月收入是426美元，所选住的房子月租为550美元，那么他们应支出房租104美元(加上水电费也不会超过其收入的30％)，余下的446美元由国家付给房子的主人。
要得到“廉租房”，美国房屋和城市建设部要求低收入者提出书面申请，提供完整真实的收入情况和家庭成员情况，如年龄(适用于老年人)、健康(适用于残疾人)等。低收入标准以申请人所在地的平均收入为准。美国房屋和城市建设部在全国设有3300个地区管理机构，共有130万户住在“廉租房”里的家庭。总体而言，相关审查很严格。
对于有可供出租房屋的业主来说，他们自愿向地区住房局提供自己房屋的状况，接受该局对房子的检查，合乎安全舒适标准后，就可以接受租户的租约。有了政府对租房人的预先调查，也可以多少放下心来签约。房东不可以擅自提高房租，也不能轻易将住户赶走，改租给愿意出高价的人。
弊端
由于有房人和租房人对政府资金的依赖，妨碍了城市的更新，而政府中的官僚主义，也使得审核过程冗长，很多人在等待名单上排队数月都得不到答复。
法国
“廉租房”的天堂
与美国相比，法国的“廉租房”不仅发展早，数量也惊人。全法国大约有四分之一的人住在“廉租房”里。由于法国购置房屋的贷款难求，利率高、财产税也高，所以很多人不买房，拿着政府补助住进“廉租房”就不再搬出。
与美国不同，法国“廉租房”管理和审核下放到地方政府，所以申请人等待的时间要比在美国的人短一些。另一个不同是，法国的“廉租房”租金按面积固定，所以很多人出少量的钱，就可以住上市区内“天价”豪宅，舒适程度极高。
自1999年至今，法国平均房价上涨超过45％。面对房价的上涨，法国政府长期推行的廉租房和房地产高税收政策正在发挥重要作用，房屋租赁市场相当成熟，因此法国的房地产市场基本不存在“泡沫”现象。
具体做法政策倾向租赁市场
法国廉租房在建造过程中可得到中央政府的补贴，但建成后由各地方政府下属的“廉租房管理办公室”管理，真正做到了“为低收入者排忧解难”。按照规定，“廉租房管理办公室”一方面严格控制房源，大部分廉租房只租不卖；另一方面对社会公开廉租房出租情况，接受大众的监督。除了收入很低的移民家庭或家庭负担很重的多子女家庭外，廉租房受益群体的“上限”是那些收入相对较少的低级别公务员。
除廉租房政策外，法国政府还长期推行租房补贴等福利制度，社会各个阶层的无房户都可在租房时享受政府补贴，这也是法国的房屋租赁市场远大于房屋买卖市场的主要原因。
法国征收的高额地皮税也有效防止了投机者借房地产牟取暴利的机会。目前，法国的购房者必须向政府交纳多种与房屋有关的税，除地皮税外，还需交纳住房税或空房税。由于高税收的存在，投机者需要让房价大幅度上扬才有利可图，但这种情况在法国很少出现，因此长期以来房地产市场都不是法国人投资或财产保值的重要领域。总体而言，近几十年来法国房地产市场的需求均不是很旺盛，2004年全国只出售新房11万套。
弊端
廉租房制度对法国社会的贡献巨大。但廉租房制度也存在不合理之处。用法国一家“社会住房办公室”负责人的话说:“法国廉租房的租期是永久性的，一名低收入者在租下廉租房后，即使今后成为总理，仍可长期占有该住房，而另一些亟须住房的人却可能因此得不到房子。”
加拿大
提供社区服务
福利事业较好的加拿大，“廉租房”政策大致与美国相同。不过在去年，该国政府追加了大笔资金，作为相关补助，使更多的家庭能够加入“可负担住房计划”，也就是让他们在5年内，只用30％的收入，就可以住上合适的房子。
具体做法
“廉租房”提供保险
加拿大政府曾出资建设大型公寓楼，作为公共“廉租房”。例如在多伦多市，有多处高达15层至30层这样的大楼，是移民、低收入者集中的地方。仅在安大略省，就有270000个“廉租单元房”。为此，该省成立了一个名为“社区房屋服务公司”的非营利附属机构，专门为这些公共“廉租房”提供保险，批发低价天然气和电力以及大宗购买必需设施等，使这些房子得以正常运转和使用。
弊端
太过集中的公共“廉租房”，使特大建筑很容易成为罪犯和毒品贩的藏身之地。
新加坡
“廉租房”商品房建在一处
与别的国家不同，在新加坡很大比例的居民住宅属国家所有，所以该国政府对低收入家庭的租房负有更多的责任。新加坡房产和发展委员会为了适应低收入者租住需求的增加，新修订一系列措施，实施也更为精细。
该部将共公“廉租房”分为两个档次，家庭收入在800新元或以下的家庭，只需交占总收入10％的钱作为房租；第二档收入在800新元到1500新元的家庭，用于房租的钱为收入的30％。该部还计划在扩大投资，建设新的供出租房产，而且这些房子与商品房混建，以平衡社区的人文居住情况。该部还将把部分空置楼房中的多居室，改造成1居或2居室的小单元，这样就可以让更多的家庭有房可租，租金也更贴近他们的收入。
日本
“廉租房”扎堆大城市
日本人有全家合住的习惯，公共“廉租房”政策从1951年才出台，中央政府对低收入者提供租房补贴，而主要建造和维修监管责任则由城市或地方负责。
日本的“廉租房”首先照顾单亲母亲、残障人和老年人的需要。不同的是，房租并不按收入多寡收取，而是按房子的造价和条件设施收，所以还不是真正意义上的“廉租房”，而是更符合日本语所说的“公营住宅”。
日本有超过220万公共“廉租房”，占全部住宅的4.7％，另有大批供中产阶级居住和购买的房子。还有一个特点是在东京、大阪和名古屋三大城市，集中了日本50％以上“廉租房”。
本报驻美国特约记者温玉顺
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