楼市调控进入深水区 外资观望后投资持续加温

　　如果说2003年广东没有跟上全国的房价涨潮，2006年则是投资火热的一年，广州、深圳房价涨幅均超过20%，成为全国房价上涨的“双指标”。

　　2007年，新一轮的博弈又拉开序幕。土地增值税的清算是否会成为导致房价回落的“重磅炸弹”？外资是否仍然加大对中国楼市的投资？房价涨还是跌？专家认为，楼市调控已经进入了“深水区”，要关注投资火热背后的开发风险。

　　房市变幻：“慢热”还是“领涨”？

　　2007年，房价的走势如何，被推到了备受关注的风口浪尖。在经历了宏观调控的风风雨雨后，开发商对市场销售仍然有较乐观的预期。

　　记者从广东省房协了解到，2006年，广东商品房施工面积同比增长13.58%，新开工面积同比增长9.98%，竣工面积增长16.68%，各项指标比上年有较大幅度的增长，2005年这三个指标分别是7.90%、1.62%、0.41%。

　　尽管有专家呼吁等三年后再买房，但是在2006年上半年的苦苦观望后，不少市民还是出手了。这种情绪的影响在2006年的第四季度尤其明显，该季度广东商品房销售额886.41亿元，环比增长74.43%；销售面积1916.69万平方米，环比增长93.37%。

　　在开发商“牛气”的背后，快速增长的房价是其有力的支撑。2006年广东商品房加权平均价是每平方米5314元，增长11.9%。其中广州、深圳两市平均房价分别为每平方米6545元、9384元，分别增长22.4%和25.3%。

　　大量的资金涌入了珠三角的房地产市场。以广州为例，2006年广州大宗土地（单宗交易额超过5000万元）成交总额达170亿元，比2005年增加372%。

　　投资市场表现活跃，除了住宅市场的火热外，高端写字楼市场需求旺盛也是一个重要指标。仲量联行广州董事总经理陈永辉说，2006年广州甲级写字楼全年租金上升3.1%，资本值增长11.3%。跨国公司及本土企业扩展，当中以银行、IT、电信、专业服务等尤为活跃，促进广州甲级写字楼市场平稳发展。

　　外资“冲击波”：持续加温还是带来风险？

　　记者在广州、珠海和香港等地调研时了解到，2006年限制外资炒房政策出台以来，外资经历一段观望期后，并未放缓进入房地产市场的步伐。

　　记者从仲量联行获悉，在广州，2006年的大宗土地交易中，约6%来自境外投资者。现存物业（非住宅）成交额达31亿元，外国投资者占20%。

　　陈永辉说，写字楼方面，未来12个月，广州市约有82万平方米新甲级写字楼投入市场，但对甲级写字楼需求甚大的跨国公司的租赁需求将持续。

　　仲量联行亚太区研究部主管文丽菁认为，近年来，亚太地区房地产市场已成为环球投资者的投资首选，当中以日本及中国尤受欢迎。中国方面，投资者的注意力开始转向成都、大连及天津等二线城市。

　　广东省房协有关负责人提醒，2006年广东开发资金结构有较大调整，国内贷款、外资占比上升，自筹资金占比下降。企业过于依赖国内贷款及订金和预付款，一旦政策调整，会出现开发风险。

　　2006年，广东房地产开发本年到位资金2777.63亿元，同比增长32.10%，比上年增加19个百分点。其中，国内贷款576.15亿元，同比增长63.78%；外资53.01亿元，同比增长62.45%。

　　增值税清算：“重磅炸弹”还是“轻轻一鞭”？

　　近期有专家呼吁，特大城市不适合把房地产业作为国民经济支柱来发展。然而在不少地方，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重仍在爬升。房地产在国民经济中该处什么位置？宏观调控该如何与市场经济相辅相成？2007年在“深水区”的探索令人期待。

　　2007年2月1日，土地增值税的清算拉开了宏观调控的大幕。业内人士认为，这项政策如果追溯历史严格执行将是“重磅炸弹”，但在“深水区”里将触动更多、更深层次的利益，如果被各种力量化解则有可能成为“轻轻一鞭”。

　　仲量联行国际董事及广州策略主管刘振江说，经济持续增长，中央宏观调控措施对房地产市场短线增添不明朗因素，但长期来说，这些措施旨在维持市场秩序及打击投机活动，将有助于提升市场运作的效率。

　　广东省房地产行业协会会长蔡穗声认为，针对近年来房地产业发展较快，利润较高的情况，国家严格执行土地增值税政策很有必要。这项政策的调整，事实上是国家和房地产开发企业之间利益的重新分配，长期看有利于规范房地产行业的发展。

　　多位接受记者采访的专家认为，增值税的清算会影响房价、房产交易至何种程度，有待于观察地方政府将如何执行。土地增值税的清算是一剂“猛药”，要关注政策执行中可能出现的问题。一方面，清算土地增值税可能造成业界资金紧张，进而减缓住宅供应，进一步推高房价。房价主要是由供求关系决定的，开发商资金紧张可能导致商品房供应紧张，促使房价上涨。

　　另一方面，地方政府可能遇到阻力“就低不就高”，规范的企业反而要付出更多代价。合富辉煌房地产市场研究部首席市场分析师黎文江认为，房地产企业可能出“花招”，拖延缴纳税款。而地方政府出于“稳定”等因素的考虑，可能从宽处理。

　　政策变化后，房地产市场将加快优胜劣汰。专家认为，大开发商更青睐高利润的大户型的开发，而主导中小户型开发的中小企业缺乏资金，今后中小户型的供应量可能减少。建议关注中小型开发商的生存状况和大开发商的开发行为，确保中小户型住宅的充分供应。