江苏商报专访江苏凤凰置业有限公司总经理齐世洁

　　商报记者　陆春花　报道“昨天的人买房子，今天的人买绿化，明天的人买文化。”在如今，以文化牌受宠的地产商越来越多，江苏凤凰置业有限公司就是其中之一，“凤凰在此处翱翔，岂有不引人注目之理”。

　　“文化人”走向地产之路

　　凤凰置业的背景——凤凰出版传媒集团，是中国最大的出版传媒集团之一，在国内外出版业，“凤凰出版传媒集团”是江苏出版业的主力军。

齐总表示，我们2001年成立了江苏出版集团，正式从政府的性质当中剥离了出来，走向集团化、产业化的发展道路。从计划经济到拓展部，再到地产商，可以说都肩负着一定的重任。“我原来在新闻出版局的时候，是搞计划经济的，到凤凰集团后，在发展部担任负责人，而发展部的概念就是要拓展，要发展一些新的经济增长点。而我们的主业是图书出版、期刊杂志，但在公司走向集团化、产业化的发展道路以后，做好主业的同时，我们要寻找一些新的经济增长点。”新的经济增长点确实也很多，现在的商机也很多，要如何去选择一个比较好的商机，考虑一个发展方向。齐总也进行了多方面的选择，包括在证券方面、多媒体方面、动画方面等，后来考虑到做房地产。“虽然房地产不是一个刚刚起步的新的产业，但我们感觉要做好它，应该说它的投资回报还是比较大的。因为地产是一个资本大投入，投入的资本大，同时获利也大。这恰恰是我们的切入点，因为经过多年的积累，集团的资金实力比较雄厚。也就是说沉淀在企业的自有资金比较多，而这个资金要找出路，要找投资方向，房地产是最好的资本投入产业。我原来还只是兼房地产的老总，现在就专职做房地产了，就这样起家了。”齐总表示。

　　“门外汉”8.5亿拿地

　　由江苏出版集团更名而来的凤凰出版传媒集团，在出版业界可谓鼎鼎大名，于2001年9月在江苏省出版总社基础上成立，是目前我国少数几个出版巨型企业之一。集团融图书、期刊报纸和电子音像等出版物的出版、印刷、发行、物资供应、外贸于一体，多元化投资，多元化经营，注册资本7.2亿元。2005年末总资产达85.2亿元，全年销售收入78.71亿元。到“十一五”末，集团的净资产规模将达到60亿元，销售收入超百亿元。确定大资本投入之后，他们开始选地，于是就有了2005年1月“天价”拿地的一幕。前身江苏人民出版社的凤凰出版传媒集团低价入主南汽地块，首次进军房地产开发。面对2005年扑朔迷离的市场形势，8.5亿天价的“南汽地块”，让不少大牌开发商们望而止步。回想两年前的拿地，齐世洁仍记忆犹新，“当时我们也有一定的压力，因为楼面地价在南京城中是比较高了。如果做不成功，就意味着销售困难，意味着资金压力加大。所以作为我来说我就要寻找，把这个楼盘一定要打造成功。”现如今，面对周边每平方米10000元的楼盘均价，两年前的担忧已如浮云。回想当年的“天价”，开发商们错过良机。齐总开玩笑地说道，当年拿的地块还是太小。

　　文化地产血统

　　“凤凰和鸣，将翱将翔。与天齐休，庆流无央。”——《全唐诗》第862卷。“凤凰·和鸣”取自古意的案名，发自当下的精神升华，让这个项目诞生之初就弥散着浓浓的书香人文味。“和鸣”不仅因为他古文出身的背景，能体现项目特有的文化背景，更重要的是“和鸣”对中国传统“和文化”的深切体现。凤凰置业，以一个“文化传播者”的身份，让“凤凰·和鸣”的文化地产血统更为纯正，达成“天地人和，文化同鸣”的最终意向。齐总毫不谦虚地表示：“作为文化传播者，我们对文化理解更深刻，也更懂得如何在地产中做透文化。”于是，就有了“书吧”的概念。走进位于中央路的售楼处，1200册藏书映入眼帘，边喝咖啡，边看书，边买房子……在楼盘的每个细节中，实实在在地反映出文化的概念。“目前楼盘的销售让我有点“招架不住”了。”前面推出的118套，2栋高层，一月份一个月内全部售完。第二次的房源可能要到4月份，大概400套房子，因为房源太少，很多的客户怕买不到房子。

　　当文化融入地产

　　“房地产开发，不能说光是一种炒作口号。因此我们在设计的过程当中，在整个的运作过程当中，对文化的每一个细节都是“金雕玉琢”。”齐总表示。在2005年拿下“南汽地块”后，凤凰出版传媒集团设立了江苏凤凰置业有限公司，开始为企业的地产事业精心布局。经过近两年的运作，凤凰置业的首个项目“凤凰和鸣苑”终于展现在南京市民面前。任何企业将第一个项目都看的无比重要，凤凰置业也是如此。“凤凰和鸣苑”承担着凤凰集团地产战略的第一步棋子，对于项目的规划、设计、建设都煞费苦心。从取案名到楼盘的建设，无一不深思熟虑。齐总表示，在文化概念当中，我们会将文化地产一直走下去。不管是现在的“凤凰·和鸣”，还是“河西的NO.G84地块”，在景观设计当中，必须要有文化墙，景观中的雕塑等必须要有文化的内涵在里面，这就是将文化与地产的紧密结合。如名人字画、画廊等方面。而这样的会所就不是打打牌，下下棋，健身等活动。而是引入一个“书吧”的概念，将其变身为一个阅览室。在会所里，大家可以聊天，同时也可以看书，认为哪本书好，也可以买走。让任何人进入小区都感觉到“与众不同”。“当然建筑生计上我们也要做一些领先的，环保、科技含量等全部都有。在户型的设计上，也选择了不是一次性投入太大的小户型。”齐总说。

　　飞来飞去的凤凰

　　凤凰和鸣，将翱将翔。“企业的第一个项目，比我们预计的要好得多。”接下来的“河西NO.G84地块”该如何发展，齐总也做了一定的规划。任何地块在开发商取得之前，都有一定的预期，否则不能盲目拿地。据了解，目前土地的楼面价已经达到4100元/平方米，经过初步的测算，房价可能要达到9000元/平方米。而目前奥体的房价已经接近这个价位，到2009年地铁2号线开通时，该地块的形式会更好。“当然现在是保守测算。”齐总笑着说。对于河西地块的成熟条件，齐总表示，“应该说新城区有新城区的特点和弱项，它的特点就是道路规划都很整齐。弱项就是目前人气还不旺，这当然需要有一个过程，这个过程就需要靠各个方面来带动。河西奥体发展到现在，可以说是往成熟点上更靠近了。当我们楼盘销售的时候，当地铁二号线通车后，周围就会更加成熟。”但还要在现有的基础上，做进一部的规划。河西这块地目前的商业压力还是比较大的，达30%。“但是做项目要实实在在，消费者现在的维权意识特别强，站在他们的角度，我觉得他们的维权意识还是需要的。我们可以不追求豪华，但要给居民一个好的环境。”齐总感叹到。对于河西的2009，我们将更加期待。

　　2007，将在平稳中度过

　　2006年的宏观调控不少，房价也大涨。对于2007年的楼市动向，齐总发表了自己的观点。他认为2007年可能是会继续落实2006年国家的调控政策，应该说2006年出台的政策，很多还没有具体的落实。齐总说：“但对我们来说可能并不太矛盾，因为我们是国有企业。如在拿河西地块时所提出的土地增值税，对我们就没有太大的影响，在当时的测算中，我们就已经将其考虑进去了，无非就是我的利润空间小一点吧。”2007年将维持在去年的价格水准之上。新政“90平方米70%”的问题，南京实行的还是比较人性化的。考虑到房地产企业，也要考虑到国家的政策，根据不同的地块，确定不同的比例，目前的河西地块90平方米70%的比率就是45%。我们可以在政策范围内怎样做好自己的事，但政策的制定就不是我们能决定的。

　　记者手记

　　当地产爱上文化

　　文化地产的概念被越来越多的开发商所引用，成为卖点。如何成型，如何让人切身体会到，众多的开发商却做的不尽如人意。而文化地产是一个很宽泛的概念，至目前来讲，并没有人能把它限定在一个严格意义上。或者从另外一个方面来讲，可能是中国的文化地产成熟度远不足以对此下一个结论式的概括。既然如此，就不如任由我们把文化地产剖成两半，一半我们称之为居住文化地产，从居住与生活理念、生活方式、生活层次等方面使地产开发得到升华；另一半则是建筑文化地产，以建筑符号满足人对于文化特征的崇拜，并以此衍生为文化地产。现代居住文化是以人本主义为核心的，它从现代人在居住硬件和心理需求等各方面出发，综合考虑社会经济、文化、自然等多种因素，并在此基础上进行准确的客户细分后，在住宅的设计、构造及住宅人文及生态环境的营造等各个环节、各个方面所进行的有意识的创造，同时在生活的理念上进行针对性的挖掘、引导和发扬，从而能从物质和精神上普遍地满足现代社会中各种不同地域、不同类型、不同层次客户日益提高的居住要求。现代建筑文化在每个区域都有不一样的表现符号，房地产的区域性有很大一个方面是受到这方面的影响，城市与建筑文化的发展其实是某一个地域文化的彰显。建筑文化首先研究当地人的生活方式，当地人的语言，当地人的习惯，当地人的建筑材料。最后建成的，可以看到它是处处可以亲近的，它可以让民众有一个非常亲切的感觉，唤起它的公民性，唤起它日常的这种需求。将地产发扬与传播，对未来要发生的事情做当前决策。让它在创造物质财富的同时，创造、继承和传播精神财富的综合性相当强的一种文化，它集中表现了城市建设、经济发展、环境人文、历史地理、艺术美学等。

　　链接

　　凤凰和鸣苑商务楼即将登场

　　2007年鼓北新贵——凤凰和鸣再推10号楼新房源。115套商铺办公房源虚席以待。10号楼位于人流密集的中央路北段，紧邻中央门商圈和湖南路商圈，周边商业氛围浓郁，市场极为活跃。凤凰和鸣10号楼1~5层为商铺，面积从400~574平方米不等，其中底层商铺的价格为36000元/平方米，性价比颇高。6层以上为写字楼，面积从148~234平方米不等，价格在9118~10198元/平方米之间，总价在135万~240万元之间，具备广阔的升值空间和丰厚的投资回报。(编辑　小娜)