上海最近披露的一份调研表明，当前上海房地产市场主要存在供大于求、布局和结构失衡等问题。上海现有在建住宅总面积约1亿平方米左右，预计未来3年每年有3300万平方米上市。未来5年中，包括动迁、新婚家庭、城镇新增人口、住房改善等需求加在一起，每年最大的消费需求也不会超过2400万平方米。现在空置商品房的比例增加，部分新城空置率高达40%。中新社发潘索菲 摄
新年伊始向来是盘点过去、展望未来的最佳时机，日前，易居房地产研究院研究员刘玉刚依据上海经济运行状况，分析上海房地产市场经济运行因素，用多种研究手段，对今年的上海房地产市场做出初步预测。
新建商品住宅：价格小幅上涨
刘玉刚认为，今年上海新建商品住宅价格小幅上涨，上涨幅度高于2006年，但低于上海市GDP的增长幅度和人均可支配收入的增长幅度。房地产调控政策对上海新建商品住宅的价格水平影响十分明显。
他认为，支撑上海新建商品住宅价格小幅上涨的主要理由有以下几点：
最新数据显示，全国大部分地区的房价依然坚挺，而全国的商品房价格态势对上海商品房价格具有回拉作用。
同时，上海商品房中的办公楼、商铺、工业厂房的价格水平近几年一直保持高位运行，对商品住宅的价格有牵制作用；上海的土地价格依然坚挺，钢材、水泥、木材等建筑材料价格不见回落，商品房开发要素成本没有下跌空间。
研究认为，2007年上海市五个环线中，除中外环和郊环外两个环线销售价格下跌，其他三个环线销售价格将出现上涨。
刘玉刚表示，由于住宅市场的投资和投机性需求被抑制、市场预期看跌、未来郊环外将有大量商品住宅上市等因素，引发购房者持币观望，从而造成中外环和郊环外价格走低；市场依然有一定的刚性需求存在，内中环和外郊环商品住宅的销售价格，由于区位和价格具有比较优势，对市场波动有一定的抗跌性。同时，上海城市化和居民住房改善两者带来的住房需求，支撑了上海新建商品住宅的消费市场。
办公楼：市场需求旺盛
2006年底，我国WTO过渡期主体部分结束，中国服务业的对外开放，特别是上海为建立国际金融中心而对外资金融机构的开放，势必导致上海出现外资现代服务企业的第二个进入高峰。上海在长三角核心地位的进一步巩固使得国内外的地区经营总部汇聚上海，一大批国内外企业在上海“扩租、买楼、冠名”，跨国公司的持续扩张拉动了办公楼市场的巨大需求。
刘玉刚认为，低空置率表明市场供给不足。全市整体办公楼空置率呈下降趋势，由2006年初的5%下降到第三季度的2.45%，上海甲级办公楼聚集的六个主要中央商务区中，南京西路和陆家嘴中央商务区的甲级办公楼空置率低于5%，供应的短缺造成了较高的预定水平。
2002～2006年，上海市办公楼销售价格表现出先扬后抑的态势，在2004年达到最高点15782元/平方米的价格后，略有降低；研究预测2007年的办公价格将重新走高，出售价格预测值为14186元/平方米，出租价格预测值为1.18美元/天/平方米。
刘玉刚认为，2007年上海市办公楼出售和出租两种价格上涨主要基于以下原因：较低的办公楼空置率维持了办公楼价格；土地成本推高办公楼价格。根据上海市2005年土地使用权出让公告挂牌交易结果估算，2005年的中心城区办公用途的土地平均单价为11400元/平方米；根据上海市2006年1-3号土地挂牌交易结果公示，2006年中心城区用于办公用途的土地价格呈现上涨趋势，平均单价达到12500元/平方米，其中，徐汇区大木桥路140街坊地块单价高达22502元/平方米；拿地成本的增加势必造成办公楼价格的走高。
同时，旺盛市场需求抬升办公楼价格。2006年上海甲级办公楼的供应量较小，而金融业快速扩容、专业服务型公司吸纳、基金大规模收购办公楼，造成需求旺盛租金高涨。
商业营业用房：今年持续上涨
百货公司业态的衰弱是与大超市、大卖场、大市场、ShoppingMall、商业城和社区商业的兴起密不可分的。办公楼裙房也为商业发展提供了物业平台。新兴的住宅社区对商业配套的要求也日趋严格，同步性增强。
研究认为，今年的商业营业用房的销售价格将延续前几年持续上涨的态势，预计今年的销售价格同比上涨14.5%，达到11894元/平方米。
刘玉刚认为，2007年商业营业用房销售价格将持续上涨的动力来源于：中外资企业在上海加大零售商业的拓展力度，和记黄浦在上海建设物流中心；瑞士“狐狸城”在松江设立大型购物中心，家乐福、百安居、宜家、易初莲花和沃尔玛等大型零售业在上海发力扩张；上海商业店铺已成为民间资本进行房地产投资的热捧重点；上海市商圈不断外延，中心商圈不断成熟，郊区商圈也获得很大发展，商业形态的成熟和不断的商机的出现，提供商业营业用房销售价格上涨的原动力。
同时，近几年随着上海市人均消费水平的提高，对于商业消费的场所面积、品质和质量有大的提高，要求与之对应的商业营业用房自身水平的提升，导致商业营业用房建造成本和运营成本的增加，推高商业营业用房的销售价格。
而商业地产也是境内外资金收购的重点。由于房地产宏观调控的重点在住宅，导致房地产资本大量转向商业地产项目。这些资本通过自建和并购的两种方式获得商业地产项目，又用整体包装的方法实现分割出售和出租，获取相对客观的投资回报。(李丽)
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