易宪容：房地产是民生最重大的问题

　　民生，可以说是这次两会的热点，也可能是这次两会讨论最多的问题。那么民生是什么？就是广大民众的衣食住行。在衣食能够满足民众需求的今天，住行也就是民生最为重要的方面。特别是住房应该是民生最为关注、最大问题。

因为，住为民生的重要性，不仅在于住房是民众基本的生存条件，是现代文明社会民生的基本的权利，而且在于住房在市场经济中是耐用昂贵商品。如果房价昂贵，不少民众一生的收入也不足购买一套自己安生的住房。因此，住房的必需性与昂贵性也使民生成为重要的问题。它比医药、教育、养老保险等更为重要。

　　可以说，中央政府早就注意到了这个问题，也针对国内房地产市场的问题出台了一系列的政策来调控房地产市场，来保证民众的基本生活需求。比如，2007年春节上班后的第一天，最为关注的财经信息就是政府对房地产市场宏观调整的建议。可以说，这些以国务院名义表示的意见，既是2007年房地产宏观调控的基调，也表示中央把住房的民生问题提高到十分高度。

　　从这次会议所强调的内容来看，如“中国当前要针对房地产重点地区，加强指导监督，着力增加有效供给，抑制过旺需求，调整供应结构，规范市场秩序，稳定住房价格，解决低收入家庭住房问题，促进房地产市场健康发展”，其针对性是十分明显的。这里既指出了化解国内房地产市场的办法，也表明了政府的住房政策就得关注低收入民众的住房保障问题。可以说，2007年政府对房地产市场宏观调控就会围绕着该基调出台相应的政策。但是，这些政策效果如何，则是相当不确定了。

　　我们可以看到，从2004年开始，政府就出台不少政策来对房地产市场进行宏观调控，无论是2004年的管住土地与信贷，还是2005年的“国八条”及2006年“国六条”，对房地产市场宏观调控的政策之多、之细、之全面，是前所未有的。但是我们也应该看到，虽然近几年来关于房地产宏观调控的政策是很多，甚至于有人称是房地产政策的“井喷”，但是实际效果却不是那样理想，反之，对房地产市场越是宏观调控，出台的房地产宏观调控政策越是多，其产生的效果越是不佳，正如民间戏言，目前国内的房地产宏观调控成了“空调”。即越是对房地产市场出台宏观调整的政策，房地产市场的开发投资增长越快，银行信贷进入房地产的资金越多，房价增长速度就越快，以及房地产投资过热的地方越来越在全国蔓延。

　　从这几年国内房价上涨幅度来看（国家统计局的数据），多数地方每年房价上涨都不会超过10%，如从1999-2004年5年全国平均房价累计上涨仅19.3%，每年不会超过4%；2005年上涨为7.6%；2006年1-3季度分别上涨5.5%、5.6%、5.5%。如果国内的房价真是这样一个涨幅，那么国内居民可支配收入的上涨幅度远远超过这样一个上涨的幅度。在这种情况下，政府对国内房地产市场的宏观调控不是多此一举吗？

　　但是，为什么会出现房地产价格上涨不高而宏观调控不断呢？这里可能会有房价指数原始数据收集的真实性问题，也可能会有房价指数统计的科学性与规范性。对于前者，如果房价的原始数据是来自于房地产开发商自报，是来自于地方政府房地产管理部门归纳，那么面对中央政府的宏观调控，这些企业及地方政府自报的房价数据能够高吗？否则就会成为国内房地产宏观调整的对象了。目前国内房地产数据真实性是相当令人质疑的。

　　对于房价指数的科学性与规范性问题，目前这样的一种房价统计指标体系是以各地方一手房的平均房价来计算的。这种平均房价不仅不科学不规范，因为用一手房不同的产品进行价格比较是无法来确定这些产品涨跌的，而且也容易为地方政府用来操纵当地房价变化。从市场的意义上说，用一个地方不同时期的一手房平均房价作比较，其实是在用不同的东西在比较，不一样的东西不一样的价格如何来确定其是涨是跌呢？只有二手房市场价格的变化，同一东西在不同时期表现为不同的价格，这才能显示房价的涨跌。比如，从北京二手房的价格来说，三年来已经上涨40%以上。这才是北京房价上涨幅度。

　　还有，这个价格是一个地方一手房的平均价格，而一手房的开盘多少、什么时候开盘又基本上掌握在地方房管部门手上，因此，如果中央对房地产宏观调控加紧，那么当地的房价高低完全出自中央政府宏观调控要求或目标，如果中央政府要稳定房价，那么地方就可以根据中央的要求让当地房价稳定，当地政府能够根据中央政府宏观调控目标来出台什么价格。比如，当当地房价高了可以多开盘一些远郊的房子把整个房价拉底；如果当地房价要高一些，就多开盘一些城市中心的楼盘来抬高当地平均房价。这样，当地房价在当地政府手中就操纵自如了。

　　再就是，为什么几年来中央政府要对国内房地产市场进行宏观调控，问题在于实际的房价上涨得离谱了。比如，今年房地产宏观调控后，国内房价不仅没有得到一定程度遏制，反之，全国房价全面飚升。如深圳，2006年前三季度整体房价同比上涨19.66%的情况下，福田、南山以及宝安三个区域的住房价格分别涨了5-6成，其中，144平方米以上的非普通住宅，福田区涨幅高达156%。在2005年9月底，福田区房价为7941元/平方米，到2006年9月底已经涨到了13184元/平方米，1年时间暴涨了5243元/平方米，南山区及宝安区情况也是如此。深圳是这样，北京及其他城市，也是如此。而且这种房价飚升已经开始蔓延到全国，即使在一些边远省份的县城也是如此。这几年国内房价快速的飚升，才是国内绝大多数民众对住房无法承受之重，是国内绝大多数民众对房地产意见冲天的根本所在。

　　现在需要思考的是，房地产市场宏观调控已多年，但效果不佳。这样的一种房地产市场宏观调控不仅效果不佳，还会出现“政策疲劳”。所谓政策疲劳就是无论是政策制定者与执行者还是政策接受者，都处于面对政策的疲劳状态了。在这样一种政策疲劳面前，即使是再出台关于房地产宏观调控的政策，要想产生好的效果是不容易了。

　　因此，面对目前国内的房地产市场，政府并不是仅仅出台政策来应对的问题了，最为重要的是对这几年国内房地产宏观调控进入深入反思。思考一下，为什么中央出台了这样的房地产宏观调控政策效果不佳？为什么只要中央一出台政策，无论是地方政府还是房地产企业及银行都能够找到抵消这些政策的办法？是中央关于房地产宏观调控政策的设计不周全，还是房地产宏观政策设计者没有考虑市场对这些政策反映的预期，或其他种种原因？事实上，从这几年来房地产出现的情况来看，种种房地产政策的出台会成为房地产开发投资一个又一个的热点，不同的房地产政策出台都会成为房价上涨理由等等。我们只要对这些现象做一些深入的思考，就会发现政府政策或政策意图当然是好的，但是往往会没有考虑到市场会如何反映，没有考虑到市场反映与政策预期不合后原因是什么，有什么应对政策等。可以说，这种房地产政策的非预期性最根本的一点在于政策的制定者对房地产市场理解的模糊性、非科学性、非市场性。

　　可以说，目前房地产市场最为根本的问题就在于一些中央职能部门国际惯例的选择性（即根据其部门职能需要选择一些为我所用的国际惯例），把一个基本上是消费品的市场理解为是一个投资品。国外发达的房地产市场发展了几百年，它可以作为投资品市场来发展，但是中国房地产市场仅仅是发展了几年，还不到十年。如果中国也选择性地以国际惯例把房地产市场作为投资品市场而不是消费品，那么无论是中国的房地产市场发展模式还是房地产市场政策自然完全不一样。如果中国的房地产市场是投资品市场，但政府又希望以房地产为消费品的政策来调整，那么这些政策肯定是缘木求鱼，是根本无法达到政策效果的。具体来说，如果房地产市场是一个投资品市场，在政府稳定房价的政策下，政府就已经对这个市场投资行为作了一个绝对隐性担保。即投资者进入这个市场是零风险的，投资者只要进入这个市场就有利可图。在这种情况下，一种有利可图的投资品而且是零风险，那么投资者岂能不蜂拥而入？在这样的情况下，市场的需求是无限的，最大的供给也无法满足这种市场的投资需求。由于投资者大量的涌入，房价的推高也就是自然的了。

　　从根本上说，目前国内房地产市场的许多问题就在于没有对房地产市场根据中国的实际情况作一个清楚的定位。是投资品市场，或是消费品市场？政府应根据清楚的定位对房地产市场出台相关的政策。如果国内房地产市场的定位为消费品市场，那么无论是房地产市场发展模式还是房地产市场发展之宗旨就得是生产绝大多数居民有支付能力购买的住房，就得通过政策的税收、信贷等政策来保证居民的基本居住权利。任何房地产市场的投机炒作，任何房地产市场的暴利行为就得通过各种政策严厉制止。如果房地产市场是投资品市场，那么政府的房地产政策又是另外情况了。

　　在没有清楚定位的情况下，无论是地方政府、房地产开发企业，还是银行及投资者都在利用这种房地产模糊性、非规范性、非市场性让自己利益最大化。如果是这样，那么我们房地产市场宏观调控政策能够起到效果是不容易了。在此，政府该是对房地产宏观调控认真反思的时候了！

　　总之，房地产是民生最为重要的问题，它也是近几年民众意见比较大的方面。房地产作为民生最为重要的问题，政府近几年在不断关注，也在出台政策希望进行调整，但是由于对房地产市场定位没有定在民生上，没有把房地产定位为完全的民生产品，这就使得国内房地产市场的宏观调控无达到其效果，出台的政策效果减弱。因此，政府在再出台房地产政策时，该是对近几年来关于房地产市场的宏观调整进行认真反思的时候了！只有通过反思才能找到解决问题的办法，让房地产成了解决民生问题的核心。

　　（作者系中国社会科学院金融研究所金融发展与金融制度研究室主任，研究员）

　　（文章仅供学术交流，文中包含的立场、观点纯属作者个人所持，不代表人民网立场）