任玉岭：关于认真解决住房问题的六点建议

　　关于认真解决住房问题的六点建议

　　文/全国政协常委 国务院参事 任玉岭

　　“吃、穿、住、行”是广大群众最直接的切身利益，“居者有其屋”是广大群众安居乐业的基本要求。因此，住房问题，不仅是经济问题，同时也是一个社会问题、政治问题。

　　切实解决好广大群众的住房问题，既是共产党执政为民，“权为民所用”的基本体现，也是推进社会公平、实现社会和谐、“情为民所系”的重要内容。认真理顺解决住房的思路、搞好房地产运作的改革，已经到了不可再托的时候。

　　我对房地产的跟踪迄今已有18年。由于近年来，房价飚升和百姓对拆迁怨声载道，我又为此作了五年的深入调研，经过反复研究和思考，我认为住房问题是需要解决也是能以解决的。现归纳一下我的看法，提出以下六点建议：

　　第一点建议：要澄清专家与管理层的模糊认识。

　　现在很多人认为房地产涉及到钢材、水泥等几十个产业，总怕动了房地产影响GDP的增长。尤其因为金融机构在房地产界放有大量贷款，总怕房地产有风吹草动时带来风险。还有人认为5万家房地产公司安排了大量农民工就业，如果房地产有了变化，就会给社会增加就业负担。正是这些模糊认识的干扰，造成我们在房地产方面的政府行为举棋不定和软弱无力。其实，如果改革得当，即只改革运作模式，不压缩建房总量情况下，以上的问题都可以得到统筹，不会受到影响。所以，我们不能因为被这些问题所缠绕，房地产的改革就裹足不前。我要讲的如下建议，完全可以既更好解决住房问题，又可以回避上属风险。

　　第二点建议：要转变政府财政、政绩对卖地、拆迁的过多依赖。

　　这些年房地产的价位之所以迅速飚升，在很大程度上，是由政府经营城市、出卖土地所造成。由于土地出让缺少法律的依据和约束，政府把土地当成了一块“大肥肉”。一是可以从农民手中低价买地，然后再高价卖出；二是可以动迁民宅，把居民从繁华或交通方便的地段赶到郊区和偏僻处，用拿到的土地赚大钱。这样，政府就可以从卖土地中得到较大好处。尤其是因为大折、大建可以从两方面取得GDP的增长、增加政绩，利于提升，所以很多地方官为此而产生冲动。因此，要控制房地产高价和转变房地产的运作模型，就必须要从根本上改变政府财政和政绩对卖地、折迁的过分依赖。少作“寅吃卯粮”。

　　第三点建议：要做好住低价房对象的合理定位。

　　现在面对住房担忧而兴叹的群众绝不仅是一些 “低保户”。在考虑城市住房问题时，一方面要从中国人的收入实际出发，看到大多数人收入还较低。就以北京为例，虽然有“三、五、八、一”工资制的出台，在全国收入是较高的，但在2005年户均年收入2.7万-4.6万元的还占60%。这样的家庭，就是不吃不喝，要在北京买个100平米的住房也要工作20-30年。另一方面要考虑没有户籍的外来人。有人说外来人和农民工不想在城市买房子，这话与实际不符，不要说没有户籍的大学生了，就是城市工作20多年的农民工，不少整家人都已经进城，只是房子太贵了，他们只有愿望而不敢奢想。前年人大批准个人纳税的起征点为月收入1600元，有人统计能以纳税的人仅占工薪阶层总人数的20%多一点。这就是说，个人年收入不到20000元的人，在全国工薪阶层中占到接近80%。20000元以下的年收入同数十万元或上百万元的高房价相比，怎能不让人望房兴叹！因此，我们在作低价房对象的定位时，应不少于80%低收入人群。更应该打破户籍概念，把那些为城市建设作出贡献的外地人和农民工考虑进来，分别用低价房和廉租房使他们安居。

　　第四点建议：严格控制土地的用途、定价和管理。

　　既然有80%的城市居民应该作为低价住房对象来考虑，我们就首先要从土地的管理、分类、定价来做起。一是要把市场上的商品房与低价房（包括廉租房）的用地严格区别开来，它们的定位同等条件下可考虑有若干倍之差。二是严格控制土地的使用，买油的钱，不能买醋。要通过立法，限制低价房的用地绝不允许盖商品房。三是低价房的用地不进入市场，谁建谁用，绝不允许进行转让。四是旧房被折时，原住户不论是回迁原址或进入新区，都不应再收土地费。

　　第五点建议：低价房承建商要在核定成本后招标选定。

　　去年我去新加坡调研时，发现他们为低收入阶层提供的组屋都是由建屋发展局承建的。建屋发展局为非赢利机构，它从银行取得低息贷款，向国家土地局买来专用于组屋建设的低价土地，房子建成后，除少部分一室或两室的用于廉价出租外，大部分三室一厅的房都以15-20万元新元的售价卖给月收入为2000-8000新元（即年收入为2万-10万新元）的低收入家庭。

　　最近我在温州苍南县城调查时，发现他们为居民建的一个28万平方米的小区，是在设计好后，委托威达房地产公司修建的，每平方米给房地产公司提成28元，结果该小区的房价每平方米才只有610元-630元（不含土地费）。承建该小区的房地产公司董事长李孝威高兴的说，他们得到了六、七百万，可以保公司正常运转。

　　以上两方面的经验如能在我国居民低价住房建设中进行推广，或通过核定成本后进行招标承建，一定能以大大降低房价，而且可以使房地产公司有钱可赚。这样既不会使房地产萎缩，也不会造成建筑工人下岗，增加就业风险。

　　第六点建设：坚决打击房地产领域的商业贿赂和腐败行为。

　　从90年代中期起，房地产一直是暴利行业，房地产在我国起步也就是20年的时间，但在500强财富榜中，排在前面的大多是因为作了房地产。在我们身边，有些人就是因为干起了房地产事业，十年左右的时间，变成了亿万富翁。最近，我向中国一个相当高位的房地产公司的总经理。问及他所在公司经营房地产的利润时，回答说100%打不着。由此证明房地产利润只有15-30%的说法，是不合实际的。

　　历来的经验证明，行业越是暴利，其商业贿赂越是严重。因此，房地产领域的腐败行为比起公路建设、买官卖官司一点也不少。15年前我就曾遇上一个城市的地产科科长，刚上任6个月，在其床下就收贿现金300万元。房地产商为了得到建房、用地和拆迁改建的机会和政策，不惜用各种手段，对有关主管人员进行贿赂和拉拢，有送现金和住房的，有送金卡和支票的，有送汽车和古玩字画的，还有送出国旅游和主管子女出国留学的，甚至还有送女友、送娼妓、送赛马、送睹博的。五花八门，应有尽有。

　　去年底因房地产开发大受其贿的北京市副市长刘志华、山东省委副书记杜世成和崂山区委书记王雁落马时，多数市民为之拍手称快，这足以说明少数领导干部在房地产方面的腐败行为已经让百姓恨之入骨。从王雁的现身说法中也可看到，房地产商在土地、规划、报建审批、拆迁协调各环节，向地方官员发动“攻关”的力度是强大的。另外，从这些官员受贿数额之大，次数之多，以及上海周正义案的曾经受保护，可以看出房地产领域的商业贿赂和腐败行为是严重的，想攻破它也是难度较大的。

　　这些问题，正是造成房地产价格不断飚升，而管理又十分无力的根本原因。一旦一些管理人员和这个行业纠缠一起，很多事情就难以弄清。他们不仅可以歪曲事实、扭曲舆论、干扰决策，而且可以以假的政府行为，假的规划为名，对百姓的住房随意拆迁，侵害广大百姓。因此，广大群众的住房问题能否引起重视和得到妥善解决，关键还在能否对房地产领域的腐败行为出重拳。只有黑洞堵上了，管理清廉了，才能避开腐败分子的操纵，才能制止既得利益者的纠缠。这样，房地产的改革才能更好推进，低价房才有可能走向百姓。